我们研究发现，地方财力下降主要是因为地方财政压力比较大，而最近房地产行业低迷导致土地出让收入大幅度下降，是地方财力增速下降的主要原因。这样，地方发展经济肯定是动力不足的。
这位博士生关于中国地方政府债务的研究，既估算了规模，又分析了成因，还做了一系列的实证分析，也有一些案例分析。比如，四川省资阳市雁江区的地方债特别高，导致投资增长很慢，从而产生就业不足，很多人开始流出这个区域。这个区的基础设施各方面都比较差，生产率也比较低，最后GDP回落了。
通过案例分析，以及比较详细的统计分析，最后得到一个结论：如果一个地区的地方债比较高，那么这个区域的经济发展不会好，因为政府已经没有动力和能力来扶持经济发展了。
很多地方政府也在尝试各种办法来缓解地方债务压力，但是我们发现成功的案例非常少，而且这些成功案例也很难推广至全国。
一个是江苏的镇江模式。其做法是本地的银行参与债务置换；此外，当地政府还成立化债基金，推动城投公司化解债务及市场化转型。但问题是，他们能够成功的最重要的原因是，镇江有很丰富的金融资源，而且本地的市场和企业主体非常活跃，镇江拥有35家金融机构和21家上市公司。
另一个是贵州的茅台模式。做法是通过本地国企茅台和云南白药转让国有资产权益的办法帮政府筹资，缓解了债务危机。茅台模式成功的前提条件是地方上存在优质上市国企。
这两个成功的案例全国很难推广，所以中央政府进一步的救市措施肯定是需要的。
房地产：长期拐点基本到来
第三个问题是在房地产。其实房地产跟消费和地方债是息息相关的。大概在2020年的时候，房地产增加值占GDP的比重是7.24%，之后一直缓慢下降。房地产对GDP的贡献率也是2019年达到峰值，大概是14.2%，后来出现一点点小幅波动以后，最近出现大幅度急剧下降。2022年，房地产的低迷拖累了经济增长。
2021年商品房销售额和商品房销售面积，达到我国商品房销售的历史峰值，分别为18.19万亿和17.94万平方米。2022年出现大幅度下滑。今年一季度出现明显的恢复，但是二季度的销售额、销售面积以及新房的开工面积，各种指标都同比下降，足见房地产市场不太活跃。
价格上我们也发现了同样的趋势。今年一季度，商品房价格出现涨幅收窄的情况，但是二三线城市房价持续在下跌，同比转负。所以房地产不仅是从规模上已经见顶了，从价格上也是处于同比转负、低速发展的趋势中。
房地产融资也是非常难的，2021年房企融资“三条红线”的实施，使得房企融资非常困难。虽然支持房地产的“金融16条”提出来了，但我们去看房企的资金来源，无论贷款、销售收入、自有资金和应付款项都出现了下降，特别是自有资金是负的。所以整个房地产行业比较困难。
民间投资：民营经济活力不足的三大原因
第四个问题就是民间投资。今年的数据比较差，前四个月民间投资的增速大概只有5.2%。从2022年开始民间投资的增速一直在低位徘徊，今年比去年还要差一点，而且还再继续往下跌。
有三个方面的原因导致了民营经济活力不足，一个是社会的舆论对民营经济经常有攻击，民营企业家们有群体性的焦虑。二是，很多民营企业都是劳动密集型，技术能级不太高，现在还面临技术转型升级的困难。
第三，很多民营企业家是没有公开上市的家族企业，或者家人亲戚都在企业就业，所以接班人问题也很棘手，如果不能得到很好的解决，发展活力也会受影响。
外需：除港澳台外实际利用外资占比持续下降
第五个问题就是外需。外需对中国经济的增长贡献是越来越低了，一方面是由于中国经济的体量变大，外需特别是经常项目的余额相对于GDP来说，量比较小了。进出口总额占GDP比例最近五年维持在三分之一左右，不像以前达到60%。
另一方面，外部经济环境比较严峻，各个国际组织对今年GDP的预测在2.2-2.8%之间，是小于去年的3%。另外可以看到美国和欧洲，由于通货膨胀的原因，他们的货币处于非常紧缩的状态，世界债务占GDP的比例处在高位。
再看中国自己的数据，近十年我们的进出口也出现了趋势性下降，刚刚加入WTO的前十年，出口增速非常快，接近20%，最近十年增速变成了6.54%，低于印度和南非。
中国对欧盟和美国的出口下降趋势都是一样的，而且对欧盟和美国出口下跌的幅度，比我们的总出口跌幅还要大，可见我们现在对发达国家市场出口量丧失得比较多。
再看实际利用外资，我们的的实际利用额一直在上升，但是我们的实际利用外资增速逐年在慢慢地下降，尤其是把港澳台这三个地区的外资剔出去之后的核心外资的实际利用。这部分实际利用的核心外资，每年都比较稳定，在2013-2022年间大概在39-47亿美元之间小幅度波动。但其实这部分实际利用的核心外资占比下降得非常快速，到2022年的时候，已经低于三分之一，以前曾经到达过70%，相当于萎缩了一半。
