不管承不承认，中国房地产经过20多年的高速发展，已经确信无疑地走向拐点。2021年，房地产业犹如掉进冰窟一般，整体陷入佛系躺平的状态。这只不过是多年积累的房地产问题的总爆发而已。随着中国城市化和工业化进入后半程，特别是近年来出生率断崖式下跌和人口负增长的提高到来。未来的中国房地产可能不复是周期性的景气盛衰，而更可能是走向长期的下降通道。今后的房地产是大萧条也好、大衰退也罢，总之高峰期已过。
时代大转折来临时，最怕听风就是雨，局中人更应该保持冷静清醒的头脑和定力。任何时代，房子都是人类生存的必需品，这个行业不会消失，只会改变。房子除了居住功能，还有投资属性。买房置业是古今中外富裕后的人们优先考虑的投资行为。尤其是在货币贬值严重，钞票越来越不值钱的现代社会，寻找能够保值增值的投资渠道，是有点闲钱的群体阶层都无法回避的问题。
关于房地产与通货膨胀的关系，是个十分复杂的经济学课题。即使写本书也不见得能把关系扯清楚，这不是本文所要解决的问题。抛开繁琐深奥的理论闸述，用真实发生的历史数据来揭示事实，指导行为是中国地标城策院始终如一的研究宗旨。
▼本世纪前二十年中国房价走势与通胀率相关经济指标对比
要搞清楚房价与通货膨胀的关系，首先要界定通货膨胀的具体内涵。特别是在中国，因为经济长期快速发展和特殊的国情，常见的经济指标与国外的通行概念并不完全一致，更与普通百姓的真实感受有较大反差。
通胀率作为反映经济运行的核心指标，更是观点繁多，头绪杂乱。本文删繁就简地对通货膨胀率作了简单归纳。
通货膨胀率（Inflation Rate），也称为物价变化率，是货币超发部分与实际需要的货币量之比,用以反映通货膨胀、货币贬值的程度。经济学上，通货膨胀率为：物价平均水平的上升幅度（以通货膨胀为准）。通货膨胀率的计算方式主要有三种方法：
第一种：基于价格指数变化计算：通货膨胀率={（现期物价水平 -基期物价水平）/基期物价水平}
虽然这个公式看起来简单，但是由于物价水平的统计过于庞大和复杂，通常以居民消费价格指数（CPI）代替。
第二种：基于货币超发计算：通货膨胀率≈{（现期货币供应量 -基期货币供应量）/（基期货币供应量）}-{（期间新增货币需求量）/（基期货币供应量）}=货币供应增速-货币需求增速
在货币流通速度不变的情况下，货币需求增速就是GDP增速，所以对通货膨胀率的计算可以最终简化为：通货膨胀率≈货币供应增速-GDP增速
第三种：基于货币增发计算：通货膨胀率={（现期货币供应量 -基期货币供应量）/（基期货币供应量）}=货币供应增速
对于货币供应量，有三个定义M0，M1，M2，分别表示流通中的现金，狭义货币与广义货币。M0=流通中现金，M1=M0＋可开支票进行支付的单位活期存款，
M2=M1＋居民储蓄存款＋单位定期存款＋单位其他存款＋证券公司客户保证
M2不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购买力，流动性偏弱，但反映了社会总需求的变化和未来通胀的压力状况。因此，对于货币供应量，本文采用M2数据。
2001-2020年中国房价与主要经济指标走势
时间 | 商品房销售 价格（元/㎡） | 房价年 涨幅 | CPI | M2供应量(亿元) | M2年增长率 | GDP总量(亿元) | GDP 增速 | 通货膨胀率 |
2001 | 2170 | 2.7% | 0.7% | 158301 | 17.6% | 110863 | 8.34% | 8.55% |
2002 | 2250 | 3.7% | -0.8% | 185007 | 16.8% | 121717 | 9.12% | 7.09% |
2003 | 2359 | 4.8% | 1.2% | 221222 | 19.6% | 137422 | 10.04% | 8.67% |
2004 | 2778 | 17.7% | 3.9% | 254107 | 14.7% | 161840 | 10.11% | 4% |
2005 | 3167 | 14% | 1.8% | 298755 | 17.6% | 187318 | 11.39% | 5.55% |
2006 | 3366 | 6.3% | 1.5% | 345577 | 16.9% | 219438 | 12.73% | 2.61% |
2007 | 3863 | 14.7% | 4.8% | 403442 | 16.7% | 270092 | 14.23% | 2% |
2008 | 3800 | -1.7% | 5.9% | 475166 | 17.8% | 319244 | 9.65% | 7.41% |
2009 | 4681 | 23.2% | -0.7% | 610224 | 28.5% | 348517 | 9.40% | 17.39% |
2010 | 5032 | 7.5% | 3.3% | 725851 | 19.7% | 412119 | 10.64% | 7.51% |
2011 | 5357 | 6.4% | 5.4% | 851590 | 13.6% | 487940 | 9.55% | 7.10% |
2012 | 5790 | 8% | 2.0% | 974148 | 13.8% | 538580 | 7.86% | 6.06% |
2013 | 6237 | 7.7% | 2.0% | 1106524 | 13.6% | 592963 | 7.77% | 5.40% |
2014 | 6324 | 1.4% | 2% | 1228374 | 12.2% | 643563 | 7.43% | 3% |
2015 | 6793 | 7.4% | 1.4% | 1392278 | 13.3% | 688858 | 7.04% | 5.89% |
2016 | 7476 | 10% | 2% | 1550066 | 11.3% | 746395 | 6.85% | 4.20% |
2017 | 7892 | 5.5% | 1.6% | 1690235 | 8.1% | 832035 | 6.95% | 1.96% |
2018 | 8726 | 10.5% | 2.1% | 1826744 | 8.1% | 919281 | 6.75% | 1.24% |
2019 | 9310 | 6.7% | 2.9% | 1986488 | 8.7% | 986515 | 5.95% | 2.64% |
2020 | 9860 | 5.9% | 2.5% | 2186795 | 10.1% | 1015986 | 2.23% | 7.68% |
（数据来源：国家统计局）
- 20年平均CPI：过去20年全国CPI指数，最高年份5.9%，最低年份-0.8%，CPI年平均增幅<3%，居民消费物价总体上涨平缓。
- 20年房价涨幅：2001年全国商品房平均售价2170元/㎡，2020年售价9860元/㎡。20年累计上涨454%。由于中国巨大的地域差异，各地的房价涨幅相差十分悬殊。
- 20年GDP增速：2001年全国GDP110863亿元，2020年GDP总量增加到1015986亿元，20年累计增长了916%。
- 20年货币（M2）增量：2001年全国M2供应量158301亿元，2020年M2供应量2186795亿元。2001-2020年20年期间的总供应量增长率1524.54%，复合年化增长率为14.96%。简单说就是：2020年12月31日，1624.54元人民币的购买力大致相当于2001年1月1日100元人民币的购买力。
- 20年通货膨胀率（M2增速-GDP增速）：将20年通货膨胀率进行汇总整理，可以得到我国2001-2020年期间的总通货膨胀率207.87%，复合年化通货膨胀率为5.78%。简单说就是：2020年12月31日，307.87元人民币的购买力大致相当于2001年1月1日100元人民币的购买力。
根据2001-2020年全国房价和CPI、GDP、M2供应量增速变化，可以简单比较20年房价与三种通货膨胀率间的强弱：
·全国平均房价增速 > 通货膨胀率1（CPI增速）
·全国平均房价增速 > 通货膨胀率2（M2增速-GDP增速）
·全国平均房价增速 < 通货膨胀率3（M2增速）
2001-2020年中国房价与主要经济指标走势对比
本世纪前20年，中国商品房价格涨幅基本上维持在CPI（下限）和M2（上限）震荡区间内浮动，与通货膨胀率（M2增速-GDP增速）轨迹缠绕，走势略强于通胀率曲线。随着中国经济增速减缓和货币供应量持续减少，各项经济指标运行曲线有整体收敛趋势，房价涨幅与GDP、M2增速及通胀率的波动空间越来越小。
纵观中国过去20年的房价涨幅，基本上跑赢了国际通常意义上的通货膨胀率（CPI和M2增速-GDP增速），但仍然远低于货币供应量增速。中国数十年经济的高速发展，是以海量发行的货币支撑起来的。尽管前二十年，中国普通消费品物价上涨并不算高，老百姓对钞票贬值依然深有痛感。源于超发的大量货币催生资产价格的快速膨胀，前20年如果没有优质的资产标的物投资，普通群众很难说财富得到实质性增长。在中国，跑赢M2供应量，才可以说真正实现了财富保值增值。
2001-2020全国主要城市商品住房价格及涨幅
对比项目 | 2001年 | 2020年 | 20年累计涨幅 | ||
M2供应量（亿元） | 158301 | 2186795 | 1524% | ||
全国房价（元/㎡） | 2170 | 9860 | 466% | ||
区域房价（元/㎡） | 全市 | 市区 | 中心城区 | 市区 | 中心城区 |
1、北京 | 4716 | 63414 | 116646 | 1344% | 2473% |
2、上海 | 3658 | 55834 | 94270 | 1526% | 2577% |
3、深圳 | 5517 | 73334 | 107078 | 1329% | 1940% |
4、广州 | 4046 | 36352 | 55720 | 898% | 1377% |
5、厦门 | 2562 | 46295 | 58254 | 1806% | 2273% |
6、杭州 | 2844 | 31861 | 49736 | 1120% | 1748% |
7、南京 | 2663 | 31556 | 47181 | 1184% | 1771% |
8、天津 | 2308 | 25815 | 54221 | 1118% | 2349% |
9、成都 | 1849 | 17507 | 23647 | 946% | 1279% |
10、武汉 | 2065 | 18429 | 25222 | 892% | 1221% |
过去20年，北上广深和全国主要区域中心城市房价涨幅均超过10倍。特别是一线城市和新一线城市中心城区房价涨幅强于货币供应量增速。拥有全国一二线城市核心地段的优质房产才算是真正跑赢了通货膨胀，成为时间的朋友。
▼中美房地产价格锚定目标的差异
在房地产资产价格的锚定目标上，中国与以美国为代表的发达国家有着较大差异。过去20年，中国名义CPI涨幅相比房价涨幅和货币发行量增速微不足道。资产价格的比较对象更偏重于货币供应量。房地产是严重依靠资金推动的，而前20年中国的货币发行量在全世界首屈一指，之所以没有引发大规模通胀，房地产这个资金蓄水池功不可没。相应地，如果没有不动产投资，中国百姓是不可能享受到经济快速发展带来的财富增值的。
美国作为老牌资本主义发达国家，房地产走过了一百多年发展历程，历经多轮盛衰周期，产业极其成熟。由于美国已进入后工业化和城市化阶段，房地产建设量非常稳定，房价的涨跌主要与通货膨胀率（CPI）相关。两国在CPI的构成上也可看出明显差别。
美国CPI分类中，住宅权重占42%，是CPI构成中的大头。而中国CPI结构中住宅类只占20%的权重，住宅类CPI也是测算租赁房租。仅从CPI结构上，美国的CPI可以如实反映美国房价的动态变化，两者相互作用、相互影响。中国以食品为龙头的CPI在过去20年的经济高速发展中，对房价反映的失真也就顺理成章。
