在中，我们指出，“住”是房地产的最基本功能，“住”的价值就是房屋的基本价值，是房屋的价值基准，可以通过购房款与基本价值的比较，来确定自己的买房行为是否亏损。
在估计房屋基本价值时，我们使用的是未来租金折现加总的方法，对这个方法的过多解释会冲淡上一篇文章的主题，今天我们专门解释这个方法的原理。
重点需要理解几个概念：“折现”“资金的时间价值”
一、什么是折现？所谓“折现”，就是把未来的钱折算到今天，看看值多少钱。
汉字比较精炼，我们拆开来看。
“折”就是打折的意思，
“现”就是现在、今天的意思。
所以，折现的意思就是：把未来某东西的价值打折换算成今天的价钱。
二、什么是资金的时间价值？你也许会好奇，为什么要把未来的价值打折换算到今天？今天和明天的价值不一样吗？
举例来说，明天的2块钱和今天的2块钱有区别么？
的确，今天的2块钱和明天的2块钱，在购买力上区别不大，都只能买到一瓶矿泉水，不多一口，不少一口。
但是今天的2块钱不花，到了明天就会变多一点，可能是2.01元。
也就是说，明天的钱比今天的钱多，货币随着时间的推移而增加价值。货币在时间“加工”下变多，指的就是资金的时间价值。
三、为什么资金会增值？把钱存进银行是人们现代生活的常见场景。
今天（2023年11月5日）的100元钱，以固定期一年后存入银行，假设是固定存款一年期利率是2%，那么2024年11月5日，我们去银行取钱，银行会交给我们102元。
这里我们就找到了资金增值的原因。
是因为我们把资金的一年期使用权转移给了银行，作为回报，银行在到期时多给我们2元。
四、时间是怎么加工的？答案是：银行的金融作用。
金融就是“资金融通”，把某些人的钱借给缺钱用的人。
举个最简单的金融例子。无数个像我一样的人到银行存钱，银行把我们很多个100块钱汇总成，以更高的利率，比如5%借给了别人，别人到期时，每100元钱还给银行105元钱，多给了5元钱，银行把其中的2元钱给我们，自己留下3元。
银行靠金融功能吃饭，运用专业技能控制风险，保证借出去的钱收回来。但是自身的本钱是不够的，需要有人把钱存到银行里，为了吸引存款，银行会额外归还我们2%的钱。
五、房屋估值方法详解我们提到：房屋的基本价值来自于“住”。（详见房地产分析之一）。
“住”可以通过两种方式来达到：一是“买”，也就是一次性支付；二是“租”，也就是多次分批支付。
在充分自由竞争市场，这两种方式应该是等价的。
结合我们上文解释的资金时间价值概念，我们知道未来支付的2000元租金，和今天支付的2000元钱是不一样的。
进一步的，假设利率为2%。
那么今天的2000元钱就等于1年后的2040元钱（2000*1.02=2040），等于2年后的2080.8元钱，3年后2122.42元……十年后的2437.99元……30年后的3622.72元。
两年后为什么不是2080元，而多了0.8元？
这是因为在一年后我们得到2040元钱后，再次全部存入银行，第一年底，也就是第二年初，我们把2040元钱存入银行，第二年底得到2040*1.2=2080.8元钱。第3、4、5……30年的计算方法一样，不再赘述。
根据这个原理。
折现的具体含义就是：一年后的2000元钱等于今天的1960.78元，2年后的2000元钱等于今天的1922.34元，3年后的2000元钱等于今天的1884.64元……10年后的2000元钱等于今天的1640.70元。
而2%就是折现率。
六、公式道理清楚之后，我们引入数学公式。
房主与租客之间的租金可能会调整，我们设每期租金为 ；国家存款利率也会根据经济形势不断调整，我们社租金对应的利率为 ；那么i期租金折现到今天的价值（设为 ）即为：
我们把每期租金折现后的价值加总，得到房屋基本价值现值为：
为了估算方便，我们假每期租金、每期利率都相等，那么
所以，房屋基本价值基本上就等于每期租金除以利率。
在本例中，房屋价值即为2000/2%=100万元。
