有朋友在留言中建议我说说四十年产权的公寓是否值得投资，今天就来聊聊这个话题。
首先要说明的是，官方并没有公寓这个说法，在官方的定义中只有住宅和办公楼两种分类。
所谓公寓，是开发商用办公楼改造的，怎么样，是不是很颠覆认知。
正因如此，公寓房的产权和商用建筑一样都是四十年。如果是用工业用房改造的公寓，那么产权就是五十年。
所以从出身来说，公寓这个品类并不是那么正，所谓名不正则言不顺，公寓的出身给它带来了一系列问题。
从投资角度来看，公寓的交易成本很高。
从居住角度来看，公寓的使用成本很高。
从政策角度来看，公寓的合法性不是很强。
先说买新房的情况，公寓的契税是3%，而住宅首套的契税是1%（实际为首套房90平米以下1%，90平米以上1.5%；二套房90平米以下1%,90平米以上2%）。
也就是说一套100万的房子，公寓和住宅的契税就差了2万。
好吧，这个也许还在你的接受范围内，但在二手房交易的时候，公寓和住宅之间的税费差异就很大了。
公寓进行二手房交易时，要缴纳个税、契税、增值税、土地增值税、城市维护建设及教育附加费、印花税等。
而住宅进行二手房交易时，只要满两年就只需缴纳个税、契税。
住宅与公寓的税费差距至少在30%以上，带来的结果就是同样花100万买房子，公寓房给你带来的利润要被税费吃掉一大块。
也许你会说，我们这税费都是买家承担，和我无关，的确有这种情况。但从另外一个角度看，你手上公寓房的流动性就会很差，同样花一两百万买房，买家为何不直接买住宅呢？
再换一个角度看，公寓虽然不限购，但它的贷款首付一般都要在50%，贷款年限只有10年。也就是说，投资公寓的资金使用效率是很低的。
因此我认为，从纯房产投资的角度看，公寓不是一个合适的投资品。
02、公寓的居住成本大大高于住宅（1）公寓不能落户，有小孩的话教育成本高
由于公寓的商用属性，公寓是无法落户的。无法落户也就意味着不能享受辖区内的配套学校教育资源。
所以如果是有小孩的家庭，一定要注意这个问题，在没有户口的情况下要想解决孩子的上学问题可是一项巨大的挑战。
（2）物业、水电煤成本高
前面说了公寓的本质是商业用房，因此水电费、物管费的收取标准也是按商业用房计算的。
而且商业用房是无法接入煤气、天然气的，平时做饭什么的都只能用电。以上各种费用加起来，要比住宅要高上一个档次。
另外，公寓楼里一般都会有很多公司的办公室，人员复杂，环境嘈杂，不是一个适宜居住的环境。人要对抗这些影响，也是要消耗很多心力的，这也可以看作是精神成本。
03、从政策面看公寓文章开头我就说了，我们国家规定中就没有一种东西叫“公寓”。早在2016年，北京、上海先后对招拍挂地块的商办类项目的用途作出严格界定。
同时清查在售项目中规划报批为写字楼而实际上按照公寓销售的项目，尤其是涉及违规改造和销售推广中的违规承诺。一线城市对“商改住”的严控严查自此全面开始。
2017年，北京再发“327严政”，彻底封*公寓，对个人购买公寓的条件进行史无前例的限制，而后上海等多个城市跟进。
2019年8月厦门更是发出史上最强“禁公寓令”——《关于加强商办类建设项目全链条管理实施意见》。《意见》指出：开发企业将商业或办公改为居住性质的公寓将会承担严重后果。
综上，由于交易成本很高，所以投资的话不建议选择公寓；
由于居住成本很高，自住的话也不建议选择公寓。
那公寓是不是就没有价值了呢？也不尽然，存在即合理。公寓的商业基因决定了它与商业更搭，公司的办公室、书店、美容美甲店等商业用途才是它最理想的归宿。
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