提问：
章哥，我不是来抬杠的，只是想不通一个道理来请教。
你总说买房能抗通胀，很多人也这么说，我相信。但是，在世界上可还是有通缩这个现象存在啊，如果出现通缩怎么办？房产还能对抗吗？
我所在的公司是做出口贸易的，近期单位组织了研讨会的结论是欧美很有可能陷入通缩，那中国会怎么办没有定论，我是正准备买房也在犹豫？
所以想请教。
回答：
1、犹豫干吗用问号啊，点错了还是就这个语气？如果不是点错了，那这说明确实是在犹豫，但同时又不知道自己是否应该犹豫，是这个意思吗？
这问题我不适合回答，没那个资格和能力。而且买房这种人生大事，听别人的建议也不合适，大主意得自己拿。我简单说两句吧，无所谓正确，只是我自己的观点，供参考而已。
2、咱们先大致弄明白通胀和通缩的意思吧。
通胀很简单，通货膨胀，通货就是钱，膨胀就是多了，所以这就是钱多了的意思，毛了，不值钱。其后果就是物价上涨，购买力下降。
通缩其实也简单，通货紧缩。但这未必是钱少了，也有可能是货币仍然在大量增加，但物价在同时下降的更多。也就是说，通缩和通胀是有可能同时发生的，其根源就是老百姓不敢消费。或者说，是塔尖儿阶层把大多数的通胀货币拿走了，老百姓想消费也没钱。
但甭管怎么着吧，通胀的现象就是物价上涨，体现在房价上也是上涨。而通缩就是物价下跌，房价也明显下跌。
那这其实换个词就能更好的理解通缩，那就是“崩盘”。为什么会崩盘？不就是人们不看好未来的价格会上涨，不愿或不敢这种商品了。也或者是想买的人没了资金，没办法买，那价格就必须下跌。
3、那不光是房价崩过盘，股市汇市期货更多，其他的什么君子兰比特币，葱姜蒜糖和猪肉，只要是有过快速上涨，甚至不快的商品，都有过*，这至少就是局部的通缩。
其实通缩未必是坏事儿，这也是经济发展的必然。商品价格下降，既有可能是货币减少，更大的可能是商品产量增多，或者是成本下降。
最典型的就是手机了，最早的大板砖动辄上万甚至几万，还不好使。到现在仅需几千甚至几百块，功能多到不可想象。这就是局部通缩，但对社会经济却没有坏处，只有促进。
当然也有伤害社会经济的，只要主要的，或者是多数的商品都开始降价或滞销，而且是快速且持久的，那就不是局部通缩而是整体通缩了，将是经济危机。
典型的比如我们上学时的课文，叶圣陶先生的《多收了三五斗》。粮食丰收本来想多卖点儿钱，但是在欧美农产品的冲击下导致粮价下跌，农民反倒减少了收入。这就是中国历代政权都在提防的“谷贱伤农”，这种通缩将导致自耕农*，进而出现土地兼并，引发社会动荡。
4、中国人最熟悉，或者说知道的通缩就是小日本的，停滞的20年，现在都30年了。所有的现象都很典型，股市*，房价持续下降，企业*，国民没有购买力。深远影响是无论政府怎么刺激消费，老百姓就是不敢花钱。所以到现在30年了，日本的经济还没有完全恢复。
但是，如果去过日本就知道，这是一个两极分化的扭曲市场。简单说就是富人通胀，穷人通缩。富人纸醉金迷，穷人躺平等死。
都知道日本的水果贵吧，尤其是高档水果，绝对的天文数字。我的一个朋友在日本水果店打工，都是高端到极致的水果。按他的说法，他本来一直认为这种水果都是送礼用的，不会有人买来自己吃。按咱们的说法就是茅台酒“喝的不买，买的不喝”。但实际上在他打工后发现不是这样，因为如果送礼是要礼盒包装的，而80%的人并没有，说明他们就是拿回家吃的。
这就是贫穷限制了我们的想象力，认为自己消费不起的东西别人也消费不起。其实不是的，富人的快乐奢靡是穷人无法想象的。
这种情况在中国也存在，北京更典型。我家附近有个超市，我经常晚上8点之后去买打折水果。因为在白天卖的很贵很贵，吃不起，至少是觉得不值。像我这几天每天都买几个桃儿，都是白天卖20一个的，晚上2块，这还差不多。但我一直想不通，到底是什么人，在疫情时期赚钱这么难的情况下，竟然会买这么贵的水果。关键还肯定是自己吃，绝对不是什么送礼用的。
5、这说明什么？
说明在任何时候，任何一次经济危机，通胀和通缩都在同时发生。那是因为富人借机抢夺了更多的资源，赚了更多的钱，而穷人呢，被迫通缩。当然这也有反例，在二战期间，英美等国都出现了贫富差距缩小的现象。
为什么？因为战争摧毁一切，因为炮弹不长眼，不管穷人富人的资产都一起毁灭。冯小刚的《1942》，地主和长工一起沦为难民就是这样，覆巢之下安有完卵？但是，最好也别盼着这种大灾难的爆发，还是因为电影里老地主的那句话：“我知道咋从穷人变成财主，不出十年，你大爷我还是东家，那时候咱们再回来……”
其他的话不多说了，废话太多了容易被和谐。建议念叨念叨这句话吧：盛世藏古董，乱世买黄金。这说明什么？说明富人的资产是在变化的，或者说是在对冲的，对冲的就是风险。
经济学原理，万物皆稀缺，只不过在不同的时期，商品的稀缺种类和稀缺程度不同罢了。饥荒的时候连黄金都不如粮食金贵，当然最不值钱的是人命。疫情初期最稀缺的是口罩，福岛核泄漏甚至稀缺过食盐，不过这些都是短期的稀缺，做不到长期保值。那如果想在未及时规避风险，自然应该选择相对最保值的产品。
6、中国经历过n多轮的经济危机了，那就看看什么稀缺，什么东西保值。
1）远的不说了，从1988年物价闯关说起。闯关失败，物价飞涨，绝对的通胀。当时什么最不值钱，就是钱本身，几乎要被抛弃了，都想赶紧换成商品，甭管什么东西都行。当年我家好像倒没抢购什么，因为反正也没多少钱。我老娘肯定是买了不少布料，到现在还在床底下收藏着呢，搬了八次家都没舍得扔。
当年房价多少钱？方庄甲级房1500，乙级1200，丙级的800。
2）通胀之后紧接着就是通缩，中间的不能提，直接跳到1990年吧，大通缩。当年出现了标准用词“疲软”，无论生产还是消费，哪儿都疲软。那年我家倒还行，借钱买了台彩色电视。为什么买？因为便宜。价钱其实和两年前差不多，但是送了一台冰箱。这就是通缩，极其严重的通缩，什么东西都降价，还卖不出去。
那年的房价怎样？涨了，方庄的甲级房涨到1800，东直门十字坡的商品房1900，西罗园1700，宣武红莲1600。那年亚运会结束，北辰集团受命处理房产，汇园公寓开始出售。据说刘欢因为演唱有功，被特批买了一套成本价的，1200。
3）再之后是1992年，春天，发生了改变中国命运的一件大事，邓公南巡。当年我在某央直机关实习，有幸见识了一些场景，年轻时觉得平平无奇，现在回想起来波澜壮阔，大时代。
之后谁都知道的时期发生了，92派登上历史舞台，海南泡沫由此引发，1993年甚至波及全国，通胀失控了。当时北京房价多少？汇园公寓从初期的4000多人民币，涨到了最高1400美金，甚至最高峰达到了1.4万人民币，炒疯了。方庄房价倒没什么太大变化，普宅顶多涨到了3000多。
之后的1994年发生了什么？影响了中国财政和房地产格局的最大事件，分税制改革。朱总理抱着鞠躬尽瘁的精神奔赴全国主要省份，最终确定了财税分配制度。
那年北京房价多少？普宅变化不大，反正也没多少供应量。那会儿流行的是公寓、别墅、写字楼。公寓动辄上万，连东四环外的朝阳园都11000，二环内的15000不新鲜。别墅以丽京花园为代表吧，2000多美金，折合当时人民币不到两万。写字楼当然就是冯仑潘石屹的万通新世界了，最高卖到3600美金，3万多块钱，接近普通写字楼的3倍。
5）之后又发生了什么？都是大事，主要的就是1997亚洲金融危机了，索罗斯在横扫亚洲各国之后闪击香港，逼的中央出手才救香港于大厦将倾之时。
那几年发生的大事太多了，不赘述，简单说就是经济到了崩溃的边缘。所以，朱总理再一次铁腕治金融。之后一系列的震荡改革，有发展，也有下岗职工们的血泪。
1998年对房价影响最大的就是停止福利分房，住房商品化从此成为主流。北京是1999年开始执行的，因为在京的部委央企太多。于是乎，房价暴涨，只要是房子就抢，公寓跟着趁火打劫，最高冲上3000美金。
疯狂之后就是落寞呗，之后就是2000年的公寓崩盘。普宅市场倒没受太大影响，只是不好卖而已。因为市场上出现了新产品，经济适用房，回龙观2600天通苑2650，其他的大多3000多，最贵的双井百环家园4530。
6）1999-2002那几年没有通胀，是高增长之下的没有通胀，中国创造了经济史上的奇迹。直到2003年，非典爆发之后，房价开始上涨，经济也再次腾飞，中国逐步成为了真正的制造业大国。
再往后的不细说了，谁都经历过。2006-2007通胀，房价暴涨。当时最出风头的其实是商铺，在北京普宅均价才5000多的时候，中关村等地的商品就达到了4万多，鼎好什么的都是这价格，最高价甚至达到过7万。其他的什么秀水街雅宝路大红门的商铺也是天价，十万八万一平的不新鲜。
再往后就是2008年次贷危机，大通缩，中国受到巨大冲击，三驾马车的两架都快趴窝了。全国房价腰斩的城市达到一半，北京也普降30%以上，石景山远洋山水都快40%了。郊区房子更是多少钱都没人要，哀鸿遍野。
2009年，四万亿计划的威力显现，大通胀，房价一飞冲天。北京均价从1万涨到2万多。2011-2012，通缩，楼市寒冬，中介集体关门，开发商们也快熬不下去了。2013年，学区房开始领涨，天价学区房刷屏。2014年，通缩，北京房价的亮点只有学区房，德胜的裕中东西里在半年里暴涨2万多。
严重通缩之后就是“去库存”，2016年大通胀，北京房价又几乎翻番，外地城市在棚改货币化的刺激下也是房价暴涨，比京沪深还猛。
7、这些流水账不提了，重点来了，2017年它来了，它来了，它带着通缩走来了。
好像写多了，有可能是因为我老了，一说起陈芝麻烂谷子就收不住车，扯了这么半天才到真正想说的主题。
2017年，北京房价的最高峰，均价逼近7万。也不光是北京，连带着环京的北三县，燕郊香河什么的也都达到了顶点，炒疯了。
其实从2016年后半年起，业内就都预计政策快出台了。但都幻想的是真正拐点出现在4/5月份，因为是学区房的小阳春结束。没想到，317调控不期而至，十天九禁令，到3月26日，条条政策都是见血封喉，釜底抽薪，直接把楼市给打入了谷底。
到2017年底，北京房价平均跌幅20%，连按道理应该最坚挺的西城学区房都跌了15%，仅次于通州。但核心区还是跌的算少的，五环外新区下跌30%的都不新鲜，那才是重灾区。有人曾经跟我抬杠，说远郊为什么有的板块倒跌的少？这还不好解释，因为之前涨的就少呗，涨多了的跌的更狠。
不信看看环京跌了多少，燕郊到2017年底就几乎是腰斩，到去年前年都出来“膝斩”的概念了。跌一半的正常，最高的达到60-70%，远远高于北京市区。
那这个经济周期属于什么，如果不是通缩都没什么可形容的了吧。去年猪肉价格暴涨，但CPI的涨幅却不大，我猛一看也觉得发懵。后来看到某大佬的评价：把猪肉拿掉，什么都在下跌。
8、不再多写了，直接说结论吧。
通胀和通缩是相融共生的，想要完全避开是不可能的，我们所能做的只是选择其中相对稳妥的保值品而已。
那请看看上面我列出的价格，能说明什么？
首先说明通胀的力量大过通缩，否则无法解释为什么房产价格能涨这么多。判断是否通胀，用工资来对比是最靠谱儿的，尤其是老人的退休工资。因为他们绝对没有参与社会经济建设，那如果他们的退休金上涨，除了一部分是经济红利，大部分都是因为通胀给补贴的。
我爸退休20多年了，一直在家啥事儿也没干，最大的乐趣就是找邻居吹牛。可他的退休金从2/3000多涨到了现在的近万，凭什么，给北京创造什么价值了？什么都没有，就是因为通胀。
通缩也是无可避免的，和通胀相辅相成。那请看看，在历次楼市行情中，哪种产品相对最稳定，最保值？核心区的普宅，只有这一种。其他的无论是公寓商铺写字楼，还是郊区新产品，都赶不上市区成熟板块的普通小区稳定。
9、结论：
作为普通人，无法预测通缩，也躲不开，所谓的更换产品更是专业人士才*出来的。那普通人所能做的，就是尽量选择稳妥产品，在通缩下跌的时候少赔钱。
其他的产品我不知道，以后的事情也不敢预测，只能说到现在为止，相对最稳妥的产品就是大城市，大城市中核心区成熟板块的普通住宅。未必还能发财，但大概率能跟上通胀，在通缩的时候也能少赔点儿。
仅供参考。
