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最近，厦门统计局公布了2022年厦门人口数据，全市常住人口530.8万人，比去年增加2.8万人。
说实在的，这个数据让人有点吃惊，因为就在去年，常住人口还比前年增长了10万人（518万→528万）。难怪有些媒体惊呼“断崖式下跌”。再把时间拉长，从六普（2010年）到七普（2020年）期间，厦门常住人口从356万增长至518万（修订数据），10年间增加了162万常住人口，平均每年净流入16.2万人。再看户籍人口，2010年180.21万，2020年273.18万，10年间增加了约93万，增长51.6%，甚至超过了常住人口的增长率。
长久以来，厦门的城市活力体现在人口的快速增长，厦门楼市火爆的基础，也是建立在源源不断的人口净流入，尤其是人们一度津津乐道的小学生入学增长。可以说厦门楼市的这一轮牛市，伴随着人口暴涨的推波助澜。哪怕人口每年增加10万人口，那么理论上就有可能支撑300万方的新增住宅，这也是厦门城市不断扩张和楼市去库存的信心所在。现在，厦门的人口增量突然从10万 的量级，跌落到2-3万，是否意味着厦门楼市的基础发生了改变？
这是一个值得关注的警讯，但还不到下结论的时候。因为可能还涉及到统计口径的问题，除了人口普查以外，平时各城市的人口统计，是取5‰的样本进行调查的，存在较大的偶然性和误差，还需要更长时间段的数据才能判断。比如，2020年厦门人口普查数据常住人口516.4万，比2019年公布的429万暴增了87.4万，就是长年对人口流入评估不足的结果。其实早在2017年金砖会议前的人口摸底中，就发现厦门的实际人口超过了500万（含流动人口），但是，自那以后，大家觉得厦门的人开始变少了。
NO.2
从各区人口变化趋势来看，这次统计应该还是有相当根据的。最明显的变化是，湖里区的常住人口减少了近3万人，一举向下突破百万人口大关，与集美百万之上不断新高形成鲜明的对比。这两天看到一个视频，蔡塘广场90%以上的店面都关了，一片萧条，正在重新招商，画面有点触目惊心。前些年去过一两次，觉得还挺繁华的地方，怎么说倒就倒了呢？我想，这应该归功于湖边水库的拆迁吧。据说原来蔡塘村有6万多的外来人口居住，你猜，现在还有多少？我想，这就是整个湖里的缩影。东部大开发，城中村都拆了，很多外来人口失去了寄身之所，这部分人，有一部分去了岛外，有些可能就此离开了厦门。对比之下，岛外各区人口仍净增5.5万，可能也是部分承接了岛内的外溢。
再看湖里和思明的人口结构也很有意思。在2013年以前湖里的人口是多于思明的，随后被超越并逐渐拉大差距。再看户籍人口，2021年思明区户籍人口88.86万，湖里区户籍人口仅有39.21万，相距非常悬殊。户籍人口少，说明人口流动性大，容易受环境变化影响。这些年湖里无论在人口还是经济总量上，都被思明区越拉越远，但我认为这是发展过程中的一种阵痛。五缘湾、湖边水库的崛起，说明了湖里区的可塑性。随着湖里东部众多新盘的交房入住，两岸金融中心北扩，东部继续开发，以及未来高崎机场搬迁，湖里区的人气一定会回升，产业、产值必然会升级。思明、湖里都在想东发展，湖里区的空间显然更大得多，不夸张地说，湖里的未来，就是厦门岛的未来。
10年间（2010-2020），厦门岛内人口仅增加约23万，远低于全市人口的增速，与此同时，厦门岛内人口占比也从超过50%降至40%。人口增长平缓的表象下，是暗流涌动的人口结构置换，原来租房的，可能变成了房东，原来住城中村的，可能流向了岛外。说直白点就是腾笼换鸟，有钱人进来（或留下）了，没钱人出去了。这个趋势会持续下去，直到厦门岛基本成为精英富人区。大多数不那么高端的人群，将被迫迁出岛内。一些批发市场，小工厂，小作坊也将逐渐消失，岛内在享受跟高端的环境和圈层的同时，也将承受生活成本的提高和些许的生活不便。而岛外将会继续承接岛内外溢，迎来较为多元化发展的机会，其中集美和翔安的表现最为突出。
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不过，随着出生率下降，城镇化率见顶，人口红利消退，厦门人口净流入放缓应该是大概率事件。与此同时，2020年以后，厦门土地呈放量趋势，超过200万方成为常态，2021年接近300万方，而此前几年都只要100多万方，这也是那几年地王频出的原因之一。
厦门2023年住宅用地供应计划如下：
商品房方面，各区供应情况如下：
湖里今年供应量高达90.17万方，位居各区之首，不过岛内是联通一体的，与思明区合计的话，岛内供地量超百万方，虽然按人口比例来看，并没有超标，但鉴于几年来大量供应，以及高昂的价格，未来竞争必然压力山大，卷上加卷。集美区的供应量明显偏少，意味着集美楼市将继续保持紧缺和坚挺。海沧和翔安区供应量偏多，但基本都是新城优质地块，而且这两个区过去10年人口增速最快，尤其是翔安，明显是起势了。同安区土地供应量偏大，预计价低，或许能成为包括这轮岛内外溢在内的极度刚需的温床。
根据此前发布的《厦门市国土空间总体规划(2020-2035年)》(草案)，到2025年，厦门全市常住人口规模要达到600万人，2035年达到730万人，比过去的版本激进了很多。2020年末厦门人口为518万，如果2025年要达到600万，意味者年均增长16.4万，就是要保持2010-2020年的年均增长数字，2025-2035则要保持年均增长13万人。做得到吗？如果以去年前年的统计口径，显然距离未来目标差距甚大。
自从跨岛发展以来，厦门城建规划其实极具扩张性，岛外新城五六个，每一个的规模都不小，岛内也在大肆东扩。另一方面，对于放宽落户政策，加大抢人力度，却一直是顾虑重重，一直到最近才逐渐放开，这或许是源于过去人口快速增长带来的自信或者是顾虑，毕竟学位一直很紧张。一方面，既想扩大城市规模，多多麦地，另一方面，又怕人口增长得太快，增加公共服务负担，只能说甘蔗没有两头甜。这两年想通了，拼命扩张学校，按现在的出生率，过几年学位还会紧张吗？如果人口流入真的大幅放缓，那么整个厦门的发展逻辑都将改变。厦门的人才政策，完全可以再积极进取一些。按照有关方面的规划，厦门岛内人口尽量控制在200万范围内，那么未来的人口增量主要还将集中在岛外。可以说，厦门未来人口的增长决定了岛外新城的发展上限，同也会影响岛内的发展高度。
