司法实践中，有关房产分割的问题是离婚诉讼中的审理重点与难点。离婚诉讼中分割房屋，首先要解决的问题就是：该房屋是属于夫妻一方个人财产，还是夫妻双方共同财产。
概括来说，判断房屋属于夫妻一方个人财产还是夫妻共同财产，需要区分房屋系婚前购买还是婚姻关系存续期间购买，同时，还需要考量出资情况、还贷情况等具体因素。司法实践中，可从四个角度进行考量：第一，购买房屋时的婚姻状况；第二，购买房屋支付首付的情况；第三，房屋是否存在还贷情况；第四，房屋的登记情况。根据上述四个角度，结合具体司法案例，笔者将实践中关于这一问题的认定分为以下 29种情形。下文，将就这 29 种情形具体展开分析。
一、房屋系婚姻关系成立之前购买
从房屋出资来源角度看，可以分为夫妻一方出资、夫妻双方共同出资、夫妻一方父母出资、夫妻双方父母出资等情形。
（一）夫妻一方出资
夫妻一方出资又可以分为全额出资和部分出资两种情形。
1.婚前全额出资
如果房屋系婚前一方全额出资购买，且登记在一方名下的，应认定为登记权利人的个人财产。
如果房屋系婚前一方全额出资购买，在婚后将原本登记在一人名下的房屋变更登记在夫妻双方名下的，一般应视为对另一方配偶的房屋份额赠与，该房屋的性质即从原本的夫妻个人财产转化为夫妻共同财产。但是，尽管该房屋属于夫妻共同共有，在具体分割时，一般不会按照通常物权法关于共同共有的处理原则进行均分，而会考虑出资比例等现实情况进行分割。例如，《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》第13条规定：“夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻双方共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。”
2.婚前支付首付，婚后夫妻双方共同还贷
如果房屋系夫妻一方婚前支付首付购买，登记在出资方名下，那么应适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》（下称《婚姻家庭编司法解释（一）》）第 78 条规定进行判断。该条规定，“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
如果房屋系夫妻一方婚前支付首付购买，登记在夫妻双方名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，则该房屋属于夫妻共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。
如果房屋系一方婚前支付首付购买，登记在非出资方名下的，婚后由夫妻双方共同还贷，有证据表明双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，原则上房屋应认定为夫妻共同财产，非出资方证明该房产属于赠与的除外。
（二）夫妻双方出资
婚前由夫妻双方出资购房，在实践中主要有两种情形：（1）双方分别支付部分首付款至房地产开发商指定的银行账户。（2）一方将款项支付给签订合同一方，由签订合同一方向房地产开发商支付首付款。
如果婚前由夫妻双方出资购买的房屋登记在一方名下，那么非登记方出资的性质应如何判断？实践中，结合案件具体情况，主要有三种观点：一是认为构成借贷关系，二是认为构成赠与关系，三是认为构成对房屋的共同出资。
在第一种、第二种观点下，即使非登记方证明自己存在出资行为，也无法主张就该房屋成立共同共有关系。
在第三种观点下，法院一般认为夫妻双方是在婚前以“结婚为目的”购置房屋，该房屋属于夫妻所共有。但对于是按份共有还是共同共有，不同法院也有不同观点。例如，《深圳市中级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》认为，夫妻一方在婚前购买房产并登记在该方名下，另一方主张其在买房时亦有出资且婚前买房目的即为结婚共同居住，如果并无充分证据显示有关款项属于借款或者赠与等其他性质，人民法院应当认定双方按照各自的出资比例共有房产。
参考案例：徐某与孙某离婚纠纷案
案号：( 2013 )盘中民二终字第00371号
裁判理由：对于涉案房屋产权性质，根据上诉人提供的房屋产权证、结婚登记证，证明该房所有权人为上诉人本人，属于婚前取得，虽上诉人承认被上诉人给付上诉人13万元用于上诉人购买该房，但上诉人称此款是以被上诉人与上诉人结婚为条件，被上诉人同意给付上诉人的，并且同意该房产权证办理在上诉人个人名下，该房属于上诉人婚前个人财产。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款（现为《民法典》第一千零六十五条第一款）“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条规定”，第十八条第一款第一项（现为《民法典》第一千零六十三条第一项）“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：一方的婚前财产”。本案中，虽有被上诉人给付上诉人的购房款13万元，但对该房产权归属约定不明确，根据上述法律规定，该房属于上诉人婚前取得的财产，应属于上诉人的婚前财产，对于被上诉人给付上诉人的购房款13万元应视为对上诉人的赠与。
参考案例二：宋某、吴某离婚后财产纠纷案
案号： ( 2021 )鄂01民终2760号
裁判理由：案涉房产买卖合同虽以吴某个人名义签订，签订时间早于双方领证时间，现又登记于吴某名下，并不足以推定该房产为吴某个人婚前财产。首先，在正式登记结婚之前，双方互有较复杂的资金往来。其次，案涉房产的首付款仅小部分由吴某个人支付给开发商，其他均由宋某支付。吴某主张宋某支付的部分均系对其个人的赠与，但无直接证据证实宋某在向第三方付款时明确作出对其个人赠与的意思。最后，买卖合同签订时间距双方结婚登记时间仅有一个月。一审法院据此认定涉案房屋系双方婚前共同出资为结婚而购买、婚后共同偿还贷款的共同财产，按共同出资平均进行分割，并无不当。
婚前由夫妻双方出资购房，如果登记在双方名下，则房屋属于夫妻共同共有。
（三）父母出资
父母出资的情形，可以根据是一方父母还是双方父母出资，是部分出资还是全额出资进行更进一步的划分。
1.一方父母全额出资
如果房屋系一方父母全额出资，登记在己方子女名下，根据《婚姻家庭编司法解释（一）》第 29 条 第1 款规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
如果房屋系一方父母全额出资，登记在双方或另一方子女名下，可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定该房产为夫妻共同共有。
2.一方父母支付首付款，婚后由夫妻双方共同还贷
如果房产系一方父母支付首付款，登记在己方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，可认定该房屋属于一方的个人财产，父母婚前还贷部分是对己方子女的赠与，另一方可以获得双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分。
如果房产系一方父母支付首付款，登记在双方子女或另一方子女名下，婚后由夫妻双方共同还贷的，可以推定“父母有赠与双方的意思”，应该认定为共同共有。
3.双方父母全额出资
双方父母全额出资购买房屋，无论所有权登记在一方或者双方名下，均应该视为对自己子女的赠与，该不动产可以认定为双方按照各自父母出资份额按份共有。
4. 双方父母出资支付首付款，婚后夫妻双方共同还贷
双方父母共同出资支付首付款，婚后由夫妻双方共同还贷，无论所有权登记在一方或者双方名下，父母婚前出资的部分都应该视为对自己子女的赠与，房产应认定为夫妻共同共有。对于该情形，由于既包含婚前“父母对自己子女的赠与”部分，又包含婚后“夫妻共有”部分，因而法院在酌情确定夫妻各自享有的房屋份额时，理应考虑婚前父母出资的比例。
二、房屋在婚姻关系存续期间购买
（一）一方出资
一方以婚前资产全额出资，且登记在出资方名下时，房屋属于个人财产；其他情况下，房屋都属于夫妻共同财产。实践中，考虑到婚内财产混同的可能性极高，一方婚内出资购买的房屋认定为个人财产的情形是比较少见的。上海二中院熊燕法官在《涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点》一文中即认为：“除夫妻一方婚前个人房产完全足以购买新房产且新房产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数情况外，夫妻婚后所购房屋无论登记于夫妻一方还是双方名下，一般均属于夫妻共同财产。”
（二）夫妻双方出资
房产系夫妻双方出资，且购买于婚姻关系存续期间的，无论房屋登记在夫妻一方或双方名下，原则上，夫妻双方婚后共同出资购买的房产应认定为夫妻共同财产。（如《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》持此观点）
如果房屋系夫妻双方出资，且购买于婚姻关系存续期间，登记在双方子女名下的，司法实践中，一般需要考量子女是否成年以及夫妻双方的真实意思表示进行综合判定。
1.夫妻双方在婚姻关系存续期间共同出资购买房产登记在成年子女名下，应 查明当事人登记背后的真实意思，即夫妻双方是否有将房屋赠与给子女的意思。如果有证据证明夫妻双方将所有权登记在子女名下的真实意思仅是代名登记，夫妻双方并无赠与意思的，该不动产应当认定为夫妻共同财产。
2. 夫妻双方在婚姻关系存续期间共同出资购买房产登记在未成年子女名下，双方在离婚时主张该房产为夫妻共同财产的，司法实践中有两种处理方式。
一是人民法院在离婚案件中不予处理，告知有关当事人在离婚后另行主张分割共有财产；
二是人民法院基于考量当事人的真实意思表示，结合案件具体情况综合判断。
最高人民法院民事审判第一庭关于“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产购买房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理”的解答中认为，不能简单地按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下。但这并不意味着夫妻的真实意思是使未成年子女成为该房屋产权的权利人，因此，该房屋的真实产权人未必是未成年子女。人民法院应注意审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示，如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较适宜。
需要注意的是，若夫妻基于代持意思将房屋登记在子女名下，那么夫妻有关房产的内部约定不能对抗善意第三人。
如果房屋登记在子女和夫妻一方或双方名下，且夫妻二人有将房产部分赠与子女的真实意思，若产权登记中未约定按份共有的，应认定共同共有。（如《上海市高级人民法院关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》持此观点）
（三）父母出资
对于婚后父母出资的情形，《婚姻家庭编司法解释（一）》第 29 条 2 款修改了原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第 7 条的规定，不再区分是由“一方父母出资”还是“双方父母出资”，一律规定为“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。”
1. 一方父母全额出资
如果房屋系一方父母全额出资，登记在己方子女名下，司法实践主流观点认为，考虑到物权法已经实施多年，普通民众对不动产登记的意义已经有较为充分的认识，在出资后将不动产登记在自己一方子女名下，认定为是父母将出资确定赠与给自己子女一方的意思表示，符合当事人本意，也符合法律规定的精神。婚内一方父母全额出资且登记己方子女名下的，应认定为对己方子女的赠与。
如果房屋系一方父母全额出资，登记在双方或对方子女名下，应考量出资方父母的真实意思表示，若能证明该出资系对子女双方的赠与的，该房屋可以认定为夫妻共同共有。当然，由于另一方未对出资作出贡献，在离婚分割份额时会相应少分。
2.一方父母支付首付，夫妻共同还贷
如果房屋系一方父母支付首付，登记在己方子女名下，由夫妻双方共同还贷的，该房屋一般应作为夫妻共同财产。一般认为，只有在一方父母全额出资，且登记在己方子女名下时，才能推定有赠与己方子女的意思；而在一方父母部分出资的情况下原则上不能作此推定。例如，《北京市高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》规定，“婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。”
如果房屋系一方父母支付首付款，登记在双方子女名下，父母出资应认定为对子女双方的赠与，又因为夫妻共同还贷，该房屋应认定为夫妻共同共有。
3.双方父母全额出资
如果房屋系双方父母全额出资，登记在一方子女名下的，一般应认定为夫妻共同共有。实践中，由于房价高企，一方父母可能无力单独承担购房负担，由双方父母共同出资为子女购房的情形并不鲜见，父母为子女出资购房不仅是家族财产的传递形式之一，也寄托了父母对子女婚姻幸福美满的期望，在双方没有明确约定的情况下，认定为是按份共有与家庭的伦理性特征不相符，也与法律规定有一定冲突。根据民法典第一千零六十二条规定，在没有明确表示赠与一方的情况下，应当归夫妻共同所有。（见：《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（一）》若干重点问题的理解与适用》）
如果房屋系双方父母全额出资，登记在双方子女名下的，该房屋应认定为夫妻共同共有。
4.双方父母支付首付，夫妻双方共同还贷
双方父母共同支付首付款，由夫妻双方共同还贷的，在双方父母没有明确表示赠与某一方的意思的情况下，且考虑到家庭的伦理性特征，无论房屋产权登记在一方还是双方名下，均应认定为共同共有。
来源：icourt法秀、最高人民法院司法案例研究院
