其实在实践中，时常出现购房者好不容易购买到了价格优惠的法院拍卖房，准备入住，被执行人却依然住在房子里并拒不搬离。那么，购房者买到了法院拍卖房产，却不能实际占有使用到底该怎么办呢?
让我们来看看也是我曾经处理过的一个案件。
在2017年的5月份，韦某夫妇以一间房屋作为抵押，向陈某借款数笔，共计人民币110万元。还款期限到了，韦某夫妇却拒不还钱。陈某就把韦某夫妇告到法院，请求偿还债务。经过审理，双方自愿达成了调解协议，但是后来韦某却没有履行协议。陈某依法向法院申请了强制执行，法院将韦某夫妇房屋公告拍卖，李某通过拍卖获得了房屋的所有权，并依法办理了房产转移登记手续。但是，韦某夫妇一直强行居住该房屋，李某长期、多次的劝说韦某夫妇不仅不起作用，反而使韦某夫妇更加变本加厉，竟然还扬言“告诉你们吧我们就算是死！也要死在这个房子里！”
购房者李某就真的束手无策了吗？法律会如何保障购房者即实际所有权人的权利呢？如何为其房屋所有权排除妨害呢？
第一，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条明确：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”
由此可见，在买到法院拍卖的房屋后，被执行人不搬离的，权利人可以申请法院强制执行，强制迁出，依法腾空房屋，以保证权利人对房屋的占有使用的权利。如果被执行人仍不腾退房屋的可能还会被司法拘留，根据《民事诉讼法》第111条的规定，诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留。
《民事诉讼法司法解释》第188条进一步明确：“拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的行为，包括：
- （一）在法律文书发生法律效力后隐藏、转移、变卖、毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的价格交易财产、放弃到期债权、无偿为他人提供担保等，致使人民法院无法执行的；
- （二）隐藏、转移、毁损或者未经人民法院允许处分已向人民法院提供担保的财产的；
- （三）违反人民法院限制高消费令进行消费的；
- （四）有履行能力而拒不按照人民法院执行通知履行生效法律文书确定的义务的；
- （五）有义务协助执行的个人接到人民法院协助执行通知书后，拒不协助执行的。
第二，被执行人拒不腾退房屋会导致其被司法拘留，情节严重的还会触犯《中华人民共和国刑法》第三百一十三条所规定的“拒执罪”。
在前面讲到的案例中，法院最终依法进行了强制执行，韦某夫妇却依然不改常态继续哄闹叫嚣，阻挠正常执法，经过法院干警悉心的劝解仍然不起效后，法院依法对韦某夫妇进行了司法拘留。执行法官实施了强制迁出，依法腾空了该涉案房屋，并最终将房屋交付给了李某。
第三，在本案中，李某最终实现了对房屋的实际占有使用，但是在实践中也要注意这样的情况，我们还是以发生在去年12月份的真实案例来加以说明，刘某向杨某借款人民币580万元到期未还，经法院判决后进入强制执行程序，执行法院查封了刘某的一处房屋，按现状“不交吉”拍卖方式由宋某竞得。刘某拒不搬离房屋，无奈的宋某选择起诉以求保障权益，但是法院认为该涉案房屋是按现状不交吉方式拍卖，宋某在拍卖时对此应当清楚，故其应当承担相应的法律后果。并最终判决，刘某向宋某支付相应的占用费，而并未支持要求刘某立即腾房的诉讼请求，而后该案件引起了较大的争议，并且已经进入了再审程序。
那么本案中所提到“不交吉”的拍卖方式又是何种含义呢？为什么会出现这样的争议呢？虽然该案进入了再审程序，但案件中的细节问题还是值得我们注意的，所谓的“不交吉"就是指，买受人对被执行标的有产权、无使用权。这个词来源于粤语，粤语中"空"字与"凶"字谐音，所以很多生意人为了避讳，就把"空"改成了"吉"。
而且《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条第7项：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书。”虽然当时的拍卖方式为“不交吉”，但是法律规定法院有义务办理财产交付，就使得这一案件争议较大，虽然进入了再审。也使得购房人陷入了被动。
律师温馨提示：
购买法院拍卖的房产后，被执行人拒不腾退，是可以申请法院强制执行的，也可以在竞拍前事先咨询房屋的腾退情况和拍卖的方式，只有将风险提前预估和识别认才能够更好的保护自己的权益。
