“今天想还房贷，说要排队，目前排到7月11日了。”近日，来自江苏南京的一位网友说道。
最近，“提前还房贷”成为全国人民热议的话题。打开小红书、抖音、微博等社交平台，许多人都发言表示自己提前还了房贷，有的已经全款结清房贷，有的正在分次还房贷，仿佛成为一种潮流。
“家里的闲钱以前都是购买银行理财，以前经常有收益5％以上的理财，现在基本没有了。甚至买的理财也能亏本，最后是多少钱都不一定。”坐标江苏南通的莎莎告诉燃财经，她已经咨询银行客户经理，准备提前还100万元房贷，6月初就去银行办理手续。
“提前还贷有它的合理性。目前投资收益率低，理财产品也在逐步破刚兑，即使找到比房贷利率高的理财产品，用户如果不够专业，存在理财收益不及预期甚至损失本金的可能性，未必最终跑赢银行贷款利息。”融360数字科技研究院分析师李万赋对燃财经分析道，手上有闲钱且房贷利率高的用户提前还清房贷，还可以减轻心理的负债压力。
2022年以来，全球资本市场出现了较大幅度的回撤，股票和基金都呈现一定程度的浮亏，而银行理财、大额存单等风险较小的固收类产品的收益率也持续走低。相对于此前5％以上的房贷利率，如今理财收益已经难以覆盖房贷利息。
对此，住房金融高级分析师陈斌对燃财经表示，对于消费者来说，如果没有好的投资渠道，将手里的闲钱用于还房贷，也相当于一笔投资收益。
值得关注的是，在“提前还房贷”的风潮下，最近房贷利率也开始大幅降低。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.7％，5年期以上LPR为4.45％。
燃财经获悉，自2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR共下调5次累计下调40bp，2022年5月是5年期以上品种下调幅度最大的一次。
此外，5月15日，央行、银保监会发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，“对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。”
据此，如今首套房贷利率或可降低至4.25％。
“现在房贷利率下降幅度较大，早两年买房的人，多少会觉得自己亏了，提前还贷是一件无可厚非的事情。”陈斌也认为，购房者愿意提前还房贷，表明他们经济状况良好，同时相信国家整体环境的稳定性，也对未来有较好的预期。“是一件好事。”
提前还房贷
5月15日，张莉看到央行的最新通知，感慨了一句，“唯一一次的人生巅峰，就是房贷利率6.2％。”
2019年12月，人在广西的张莉，买了现在居住的70平米小两房，总价82.7万元，在工商银行贷款57万元、期限30年，还款方式是等额本息，月供4600元。
“我们买在房价最高的时候。疫情开始后，基本都跌了，除非地段很好。”她告诉燃财经，上个月，楼上的邻居出售同户型房子，卖了70万元，“还是装修好但没住过的房子。”
3月以来，张莉和丈夫开始提前还房贷，以缩短年限、月供不减的方式，3月还款5万元，4月还款10万元，月供降到了3600元。5月11日，张莉再还款10万元，继而在5月20日，她告诉燃财经，丈夫已申请房贷全款结清。
图/张莉申请最后一次提前还房贷
来源/张莉提供
在操作上，他们直接在手机的工商银行APP上一键申请提前还款程序，但张莉也支付了542.6元/10万元的违约金。“57万元贷款30年，利息是很高的，我们提前还款至少省了30万元利息。”她说道。
在北京工作的林兰，最近也提前还了河南郑州房子的50万元贷款。她告诉燃财经，2018年1月在郑州南区购买了一套121平米房子，贷款118万元、期限30年，利率5.88％。
考虑了快一年，她和丈夫也决定提前还房贷，以年限不变、减少月供的方式，一次性申请还款50万元，月供减少了3000元左右，如今月供不到4000元。因为购房合同已满三年，他们无需支付违约金，也是直接手机操作即可。
“对于提前还（房贷），我们是深思熟虑的，一来要保证正常生活，二来也确保（还款之后）手里有应急的钱，且能做点小额理财。”她说道。
“每个家庭情况不一样。我们就选择减少月供的方式，这样生活上能富余一点，尤其是之后还要养孩子。”目前，林兰和丈夫在北京工作，一个月房租、生活费加上房贷，开支超过一万元，而两人每月收入也就三万元左右。她已经*四个月，孩子出生后生活花销也将增加。
不过，为了提前还这50万元房贷，林兰还跟朋友借了10万元，一年期利息4.5％。“这10万元我随时能拿出来的，只是得放手上应急。”
湖北武汉的小企业主李夏最近也将两套房的贷款还清了，一共还款132万元。
2015年，她购买了一套别墅，贷款50％，利率是4.25％。2019年11月，她再买了一套学区房，贷款86万元、期限25年，利率5.65％，还款方式是等额本息。
“第一套就不说了，还了这么多年，欠的贷款已经不多。但第二套，我月供5000多元，到上个月，发现我还欠银行82万元。还了两三年，就像没还一样。”两套房的贷款加起来，李夏每个月还银行的利息，就要9000多元。
不同于上述购房者，莎莎以跟父母“打借条”的方式，用父母的100万元存款提前还了第二套房的部分贷款。
2015年，她花180万元购买了第一套房子，全额公积金贷款，父母跟自己的公积金覆盖了月供。2018年，她花300万元购买了第二套房子，贷款132万元，丈夫的公积金覆盖了大半月供，剩下房贷约3000元/月。
“父母的钱也是没有更好的投资渠道，倒不如用来还房贷。因为月供轻松，我们就准备选择缩短年限的方式。”莎莎告诉燃财经。
提前还房贷有多普遍？央行5月13日公布的《2022年4月金融统计数据报告》，表明了情况。
报告显示，4月份人民币贷款增加6454亿元，同比少增8231亿元。住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元；不含住房贷款的消费贷款减少1044亿元，同比少增1861亿元；经营贷款减少521亿元，同比少增1569亿元。
李夏告诉燃财经，连她家保姆也提前还了房贷。
不能开源，只能节流
对于提前还房贷，具体到每个人身上，都是经过仔细计算的。
“闲钱130万元放银行，一个月利息才3000多元，而每个月房贷给银行的利息就9000多元，我肯定不想继续背负房贷。”李夏认为，这中间差价6000元，已经是一家三口一个月的生活费了，“少付6000元，就是赚了。”
作为中产阶级，李夏却是一个在投资理财方面非常保守的人，基金股票她都不购买，“我只做保守型投资，除了房子不动产，用来做生意周转的流动资金，剩下的就是买理财和黄金，理财也是选择保本品类。”对此，她觉得庆幸，当身边朋友因为投资亏损的时候，自己还是浮盈的。
这意味着，多年来，李夏的理财收益率都低于房贷利率。但疫情之前，她并不会想着提前还房贷。
“疫情对武汉的影响很大，特别是经济。我做奢侈品行业的，现在收入只有疫情之前的1/3。”她坦言，以前收入高的时候，手头流动资金周转较块，能有更高的利润。而如今收益没有那么高了，倒不如在不影响生活品质、生意周转的情况下，还了房贷。“不能开源，只能节流，省一点是一点。”
当然，李夏还了132万元房贷后，手上就没有那么多闲钱了。为了给公司运作提供周转资金，她同步将两套房子进行抵押，用公司的名义在工商银行申请一笔经营贷款，利率为3.6％。
“疫情之后，武汉推出了抵押经营贷的业务，是支持中小企业的一项政策。”她介绍道，这款经营贷好处在于，就像信用卡的贷款额度，只有使用才需要支付利息，而不使用就不产生利息。“能不用就不用，生意需要周转的时候，我才会去使用这笔贷款。”
无论是李夏这样的小企业主，还是普通的工薪阶级，提前还房贷，原因都是相似的。“如果没有（收益率）高于房贷利率的投资项目，那就将房贷还了。”李夏说道，“起码房子是在那的。”
“钱在手里我们有尝试基金股票，但是收益率不是很理想。有些基金收益率总体可以，能达到十几个点，但是你总归不敢将那么多钱全部砸进去，所以放手里（理财）收益率是低于5.88％的。”林兰表告诉燃财经，现在她的基金收益率好的是8％，差的已经-30％，总体收益仍然是浮亏状态。
“前几个月，差点加仓基金，后来我想，加仓要是遇到跌，我会稳不住。超过了心理防线，最后没加。万幸。”作为投资小白，她现在计划是，基金、股票先观望着，后期可能减仓。
孩子不久将出生，林兰觉得，提前还了房贷，减少了月供，未来生活会轻松一些。“对于心理和精神状态来讲，也是好事情。”
最近，疫情管控下，她每日乘坐的公交甩站不停车，作为“天选打工人”，她每天打车上下班，来回打车费40元。“下定决心提前还房贷后，生活状态更好了，吃好喝好。现在好好工作，继续攒钱，准备下一次‘提前还房贷’。”
房贷利率或再降
“如果能够抵抗外界的冲击，中国的市场就会稳定。未来可期的情况下，手上有余钱又没有好的投资渠道，提前还贷未尝不是一种好事，实际上就相当于投资获得一笔收益。”陈斌对燃财经表示。
到底该不该提前还房贷？除了视个人或家庭的收入状况，也要看房贷的具体情况。
李万赋分析道，大多数房贷用户都选择了“等额本息”的还款方式，因此前期还款主要是还的利息，提前还贷还的反而是“本金”，还需要算清楚可能的提前还款手续费，尤其是还款周期过了大半的房贷用户，这波操作实际“省下”的利息并不多。此外，在目前按照LPR加点的计价方式下，未来可能存在LPR下降带来的利息减少，提前还贷就无法享受到这部分优惠。
目前看来，为了提振市场信心、刺激市场需求，房贷利率可能还会有下降空间。不过，在全国统一的贷款利率下限基础上，各城市政府、银行还要按照“因城施策”原则，进行市场利率定价。
中原地产首席分析师张大伟就指出，“央行的通知应该说是非常及时的，楼市现在需要稳定，市场4月数据非常差。但这个通知只是最低限制，并非政策要求。大部分银行大部分城市很可能不会执行。”
张大伟建议道，在当下存款利率已经不到2的情况下，银行应该针对刚需和改善购房者，不论是新贷款还是过去贷款的，“一刀切”优惠房贷利率到4.4，甚至应该更低一些。
在房贷利率还较高的情况下，提前还房贷，不失为一种明智选择。不过，如李夏等人选择将房屋进行抵押贷款，陈斌则提示这可能存在一定风险。
陈斌分析称，正常情况下，运作良好的企业申请低息经营贷，企业获得福利，银行也创造收益。但不得不考虑的是，如果企业未来存在经营困难，那这笔贷款就可能批不下来；如果房地产市场有波动，房子抵押的价值也可能下降。
“小企业主要判断好自己公司持续运营的能力，要确保手上有足够的流动资金，不宜将资金、房产等全部家当都‘当’进去，这种手段有风险。”他指出，抵押经营贷也相当于“房贷”，因而也要把握杠杆风险。
陈斌表示，最近他还接触到消费者，准备借助第三方公司的名义申请抵押经营贷，而这是风险很大的行为。“一旦这家企业有问题的时候，比如存在债务，个人的房产就会存在被没收的危险。”
“30年房贷意味着什么？犹如隐形的枷锁，需要你工作稳定，收入稳定，踏踏实实干上30年，还贷30年，你买的房子才是你的。”小红书上，一位提前还房贷的网友如是说道，30年的房贷给不少人带去了精神压力，“只有还掉房贷，才会松一口气”。
房贷沉重，如果手有余钱，选择提前还房贷，减少利息支出，也是减轻负担。但个人必须结合自己的经济状况，做好适合自己的选择。
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