案例
2020年7月15日，陈某与方某在某房产中介公司的居间下就购买方某名下一处房产达成签约意向，陈某当日向方某支付定金5万元。签署《房屋买卖合同》当日又支付首付款50万元。陈某遂要求方某和中介公司一同前往办理《房屋买卖合同》网签备案手续。在办理网签备案手续时，陈某发现该房屋因方某与第三人高某的民间借贷纠纷案而被法院查封。陈某无法，只得咨询律师寻求解决办法。
分析
房屋查封是指人民法院或其他司法机关通过登记机关对房屋进行权属限制，禁止被执行人对房屋权属进行转移或变更。实践中多存在出卖人因其他债务纠纷而使房屋买卖合同所涉房屋被法院查封的情况。依据签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间顺序，可分为“签前查封”与“签后查封”这两种情形。本案中，陈某与方某签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。
我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件，房屋查封实质影响了买受人无法实际取得房屋所有权。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，出卖人不履行房屋过户义务或交付的房屋条件及过户义务不符合约定的，买受人可以请求出卖人在解除房屋查封后继续履行。但若存在法律上或者事实上不能履行等特殊情况致使不能实现合同目的的，可以终止合同但不影响违约责任的承担。
而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，买受人作为第三人可以对登记在被执行人/被执行的房地产开发企业名下的房屋向执行法院提出查封异议，请求查封法院对该房产予以解封，但需满足如下条件：
本案中，陈某与方某签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋已经被查封，因此陈某无法依据上述规定排除执行。
提示
1.买受人在签订房屋买卖合同前应对出卖人及房屋权属状况做好背景调查（例如要求出卖人当场通过当地政务服务中心官网或者房管局APP出示拟交易不动产在线查询信息，目前可显示查封及抵押信息）。我们不建议买受人购买处于查封状态的房屋。若前期存在定金合同（立约定金），买受人可要求出卖人双倍返还定金。若存在中介机构，因其未尽到审慎核查的义务，买受人也可向中介公司要求索赔。
2.买受人在签订房屋买卖合同前疏忽未查明房屋存在查封情况，待签约后方才发现所涉房屋已存在查封等情况的，我们建议买受人查明查封的原因、债务金额、执行情况等内容，综合考虑是否继续履行合同或者立即解除合同，及时止损。对于决定购买查封房屋的买受人，建议谨慎确定解封前的购房款的支付金额及方式，例如：使用资金存管或资金监管。
