今天继续新盘备案分析，这几天位于高新区桥头堡的国贸学原领取了备案。由于项目关注度还是比较高的，不过处于高新区的限价内，来看看这个项目的价格情况。
备案情况项目一期12栋住宅全部领证，共1556套，均价18946。产品有68，77，89，112，119平米。
1号楼：27层住宅，3梯6户，162套，端头89，中户77，68，公摊24.8%
2号楼：27层住宅，3梯6户，162套，东端头112，公摊23.3%
3号楼：27层住宅，3梯6户，162套，东端头112，公摊23.3%
5号楼：20层住宅，3梯6户，117套，端头89，中户77，68，公摊25.1%
6号楼：15层住宅，26套，119平米，公摊26.5%
7号楼：20层住宅，3梯6户，117套，全部89平米，公摊23.9%
8号楼：27层住宅，3梯6户，162套，西端头112，公摊22.5%
9号楼：27层住宅，2梯4户，108套，西端头112，公摊23.2%
10号楼：27层住宅，2梯4户，108套，全部89平米，公摊24.2%
11号楼：27层住宅，3梯6户，162套，端头89，中户77，68，公摊24.5%
12号楼：27层住宅，3梯6户，162套，端头89，中户77，68，公摊24.5%
13号楼：27层住宅，2梯4户，108套，东端头112，公摊23.2%
分析：对于项目而言除了北侧的5，6，7号楼为15-20层住宅外，剩下的楼栋全部是27层住宅，而且都没有架空层。同时项目由于设计了大量的小户型，导致高层配建消防公摊之后，整体的公摊占比较大，基本在24%左右，6号楼小高层住宅设置到了26.5%。可以说楼盘整体的公摊率在高层普遍22%的情况下并不低。
对于项目的楼栋而言，8栋采用了一层6户的设计，配置长连廊，可以说这种连廊真的跟跑道差不多。对于购房者而言，比如以8号楼为例，两梯分布在西侧，一梯分布在东侧，如果只考虑中户，建议选择靠西侧，毕竟是27层的高层住宅，后续电梯使用率还是很高。
同时由于中户有四户，靠端头的两户，由于主卧都贴近端户的阳台，会有一定的居住影响，同时端户需要走连廊入户，北侧的隐私极差。对比而言，更推荐中间两户，当然从电梯的占比看，西侧中户更优，不过该户存在一个硬伤就是入户门正对电梯厅门。
9，10，13号楼，三栋采用了两梯四户的设计，与大部分楼盘类似，端户靠连廊入户，中户的北侧隐私有一定影响，同时中户也存在主卧靠近端户阳台的情况。加上楼栋呈现小凸字形，对于西端头而言，早上的采光可能存在一点影响。
项目楼栋较多，选取1号楼做个楼层差价例子：
1层：落地层，最便宜，不过总整体差价看，一层与次顶楼差价2200，力度并不是非常大，慎选。
2层：端头差价500，中户差价800，有一定差价，与一层情况类似，对比高楼层优势小，慎选。
3-5层：差价150-650，有一定差距，不过力度整体而言一般，同样不推荐
6-13层：差价100，差价小，选高层
14-20层：差价50，可以忽略的差价，选高层
20-26层：差价0，喜欢哪个选哪个
27层：顶楼，便宜500，接近13层的价格，不推荐。
分析：从项目的差价看，其实也非常反常，主要原因在于高新区板块限价，导致项目的备案价无法拉开区间，所以整体楼层差价都非常小，所以出现的现象就是能选高层选高层，选低层都不合算。
由于有这样的备案分布出现，所以导致项目采取了捆绑车位先选的策略，也很符合这个定价的方针，毕竟高层的优势过于明显，就通过车位加价的方式来实现。
开盘选择虽然楼盘领取了全部备案，不过第一次并没有全推，而是南侧的6栋（1，9，10，11，12，13），共810套。
其中三栋包括了两梯四户的产品，后续就不再有了，对于购房者可能需要评估。选89户型做个对比参考，由于楼栋存在公摊的浮动导致一个现象：
公摊偏低的楼栋，89户型，同样的套内面积下，总面积会更低，比如9号楼702单元 87.63平米，10号楼702单元88.84平米，套内都67.29平米，总面积差了1平米，虽然影响也不大，不过面对大量房源，能做到最优最好。
营销分析对于项目的营销，之前写过一篇，一开始以不捆绑车位做蓄客认筹，后续随着蓄客人数增加，就变更了策略，采取了捆绑车位，目前相关投诉也较多。
虽然楼盘一直传出几千人认筹，加上车位和12栋楼都全部领证，但是却采用了分批开盘的方式，可以说实际的认筹情况并不如看到的那么美好。今天看到有群友分享说，目前采取了车位3w抵6w的优惠，相当于变相降价3W。只能说随着时间推进，这个大盘实际的去化依然存在较大不确定。
目前看由于项目楼层差价小，高层优势过于明显，如果都只是捆绑车位，很明显随着高楼层选完，剩下性价比较低。加上项目1500多套，同时还有安商房二期，可以说首次开盘的把控也是相当重要。
预计目前还在摸底阶段，通过更好的把控客源信息来达到一期高去化的现象，从而在后续能更好的吸引客源。不过由于房源总量确实多，这场拉锯战确实不好打。
当然对于购房者而言，如果你不是很急，个人盲猜：开盘当天在高层捆绑车位选完之后，剩下的低楼层应该不需要捆绑。如果你个人信心也很足，后续剩下一半的房源，预计可能连高层都不需要捆绑。
盘点总结对于项目而言，位于高新区桥头堡位置，劣势在于无地铁，对比周边的均价，限价1.89的价格，其实还是比较贴合市场，加上去年周边几个新盘小地块，在楼市冷淡期也以限价做到了高去化。
可以说项目自身的优势还是有的，只不过目前的焦点在于捆绑车位的问题。虽然去年附近融侨也采取了这个方式，不过对比而言，该盘主要问题在房源总量实在过大，营销控盘的难度很大。
对于有意向的购房者而言，可以计算车位的溢价是否能选到性价比较高的楼栋和楼层，如果无法选择的情况下，其实是可以看看后续的情况，毕竟这个盘的天花板就是捆绑车位，后续很难有其他溢价。
