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不管是买房还是卖房，如果遇到买家想通过银行贷款购买，一定会遇到需要进行房屋评估的情况。房屋评估价格接近成交价，首付也是按照规定的三成四成五成或者七成，如果评估价远远低于成交价，首付就会变的高很多，这是怎么回事？遇到了又该如何解决呢?
为什么总能听到很多“首付5万，抢占黄金学位房”，“1万首付，即可入住城市中心大花园”的非常吸引人的楼盘广告？
但其实这种套路非常的深！因为房价上涨，首付也是水涨船高，很多买家就会有做低首付的诉求，但是这种为了一己之利违规操作，可能给自己带来更大的损失！
什么是二手房的评估价？
由贷款银行认可的评估公司评估出来，是根据房屋房屋现状、周边环境，当前市场行情情况等因素综合得出的一个价格，受龄、户型、楼层、装修、配套、朝向，噪音，本小区周边小区当前成交价，房价趋势，当前信贷政策等因素影响。
为何需要评估！找哪个评估公司
对于看到本文的人来说，通常是因为贷款需要，现实中评估报告还有很多作用的，比如出于分割财产需要（夫妻或者共有人，继承人之间要分割财产，分割后一个人持有房子，一个人得到现金补偿），因为交税需要（南方房产之前有发过如何合理省税的方法，提供课税用的评估报告可以用异议的方法合理省税）。也有的大宗交易，希望有一个第三方评估公司合理界定价格。
出于不同的目的，对立的双方，可能对评估值会有不同的要求，有的希望评估值高一些，有的希望评估值低一些。比如分割房产，持有房产的肯定希望评估值低一些，这样子可以少分现金给另外一方，而分割现金的则肯定希望评估值高一些，可以多分现金。
选择评估公司的时候，必须选择使用评估报告的人认可的评估公司，比如申请银行贷款，必须是该银行认可的评估公司，不同的银行认可的评估公司是不同的。分割财产用，必须是利益相关方认可的评估公司。课税用，必须是二级以上的税局所在地注册的评估公司。
当然了，贷款用的评估报告，也可以根据评估公司的评估报告来制定贷款银行。比如本来你想在A银行申请贷款，开始A银行认可的评估公司不到价，B评估公司可以满足价格需求，可是B评估公司只被C银行认可，那么也可以持B评估报告找C银行申请贷款。
不过考虑到风险的问题，部分银行不允许指定评估公司，而是需要通过摇号随机指定一个评估公司，每一次贷款可能会认可不同的评估公司，如果该评估报告不满足，也是不允许更换评估公司的。
要注意的是，如果申请公积金，或者公积金商业组合贷款，公积金中心也有自己认可的评估公司名单，如果公积金额度高于商业额度，必须在指定名单选评估公司。
那么什么样的评估价才是比较正常的？
购房者如需办理按揭贷款时，银行需要根据房屋评估报告的评估值以及网签合同的成交价，按照孰低原则确定一个价格，然后该价格计算贷款额度审批。
一般评估价能到市场成交价的90%左右，如果要求评估调高一些，则多数也可以接近成交价，要注意的是，房价涨幅较快的时候，评估值可能跟不上。
举个例子：
小明购买100万的二手房，评估价为90万，首付三成买房，那么可以贷款额度是评估价和成交价较低的90万的7成，也就是说其可贷款额度为：90万×70%=63万，其首付款则为：100万-63万=37万。这里因为评估价不到价导致首付超过了3成。
但是如果评估价格要远远低于成交价，首付就会变的高很多，怎么办？
回顾
读者吴女士的朋友在4月中谈下来的房子，准备205万成交，这个价格已经比上半年大概涨了50万多，但是现在的银行评估价格却远没有200万，只有160多万，放贷7成约112万多，所以他要给出将近5成的首付。这房价涨了30%又要将近50%的首付，这样我朋友始料未及，进退两难，毕竟这与预期的资金有很大的差距，缺口不是10万8万还可以筹借，增加这么多首付款让刚需情何以堪啊 ？
评估价为什么经常比成交价低？
1，银行考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会比正常交易价保守，所以评估价比成交价低一些。
2，二手房的位置及配置，还有房子的楼龄，破损比较严重的，条件差的房子，评估价就很低。
3，现在信贷政策比较严，评估值也比较低一些。
4，部分房子存在一些瑕疵，比如一屋两证（之前的7090政策导致很多大面积的房子有两个房产证）、房中房、业主购买两套打通使用、存在违建。
评估价低，变相的提高了首付，怎么办？
1，找一个评估价较高的评估公司，然后找认可该评估公司的银行。房价在涨的时候，评估值可能跟不上成交价，可以时间换空间，过一些时间再去评估，可能评估价就会升高了。
2，评估价低银行会考虑自己要承担的风险，所以通常评估价就会较正常交易价保守，即低一些，签约的时候务必要有心理准备。
3，在买房的时候，同一地段，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率。
4，买房签约之前，建议务必提前找按揭公司，或者银行或者评估公司了解评估价是否到价，如果不到价还可以考虑不买，一旦签约后发现评估不到价就来不及反悔了。
5，买家要解释成交价高的原因，竭力争取提高评估价，比如送的花园、平台、天台，这些加送的面积不会体现在房产证，但是提高了成交价。这些都是同一楼盘个别价格会高的原因，往往很容易忽略的。
南方房产特约嘉宾
郑大源
房卫士按揭总经理 | 南方房产特约嘉宾
评估价低：缴纳税费低，贷款额度小，首付款相应增加;
评估价高：缴纳税费高，贷款额度大，实际支付的首付款可以少一点。
总的来说，评估价高低各有各的利弊，能够理解二手房的评估标准，提前了解评估值，做到心中有数，减少违约的发生。
