案例九
案号：（2021）粤0303民初15295号
裁判法院：深圳市罗湖区人民法院
主旨：中介在交易中未如实向出租方报告签名人是否为本人以及未核实签名人的代理权限导致出租方利益受损需退还佣金及赔偿损失。
裁判主要观点：
被告员工在处理订立租赁合同的事项时未如实向原告报告与订立合同有关的重要事实，例如未报告持有梁琛身份证的人员非本人，亦未审查签署合同的人员是否具有代理权限等情况，即使被告促成了租赁合同的签订，不能因此免除其应当履行的义务，由于被告未履行报告义务，损害了原告的利益，应当返还报酬5000元并承担赔偿责任。关于具体赔偿的金额，本院认为，应当考虑过错程度和被告的实际收益，本案中被告员工主观上不存在恶意隐瞒，其本意系积极促成合同成立，保障原告的出租权益，且被告收取5000元中介费后，未因其过错获得其他利益，基于公平合理原则，本院酌定被告向原告赔偿损失1万元。对于租赁合同关系中原告的实际损失，应当另寻法律途径向实际侵权人主张。
裁判结果：
判决中介退还出租方佣金5000元并赔偿损失10000元。
案例十
案号：（2021）粤0304民初5610号
裁判法院：深圳市福田区人民法院
主旨：若中介未明确告知买卖双方应付的佣金数额，则对于超出房价3%的部分佣金不予支持。
裁判主要观点：
深圳市房地产中介协会向各房地产中介机构及从业人员发布的《关于实施“佣金透明化”要求的通知》中，也明确要求：房地产中介机构提供中介服务，应就服务项目、计费依据与标准及各方应付佣金及其税费分担等，明确告知交易双方，不得“背靠背”，刻意隐瞒牟取不正当利益，或与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；就中介服务费及与消费者协商确定的额外服务事项收费明确约定，与买卖双方共同签字确认。
本案中，原告在居间促成被告与案外人之间的案涉交易时，并未明确告知双方各自应付的佣金数额，涉案的《二手房买卖及居间服务合同》中也没有明确约定买卖双方佣金负担情况，而是各自另行签署《佣金支付承诺书》，在签署《二手房买卖及居间服务合同》时买卖双方均不知道对方负担的佣金数额，难以排除各自签署的《佣金支付承诺书》并非其真实意思表示的可能，而且根据涉案交易的成交价核算，原告向买卖双方收取的中介报酬总额明显偏高，已超过目前深圳市各房地产中介机构收费标准一般不超过成交价格3%的行业惯例，故根据公平、合理的原则，对原被告双方约定的佣金数额，本院适当予以减少，酌情按成交价格3%的标准确定买卖双方的佣金总额。
裁判结果：
判决卖方支付中介佣金33500元及利息，对于超出房价总金额3%的部分佣金不予支持。
付律风险解读：
1、中介在促成房屋交易时，需核实卖方的房屋产权信息（比如：多次抵押、查封、共有等），如中介在交易中未核实到房屋存在抵押或核实到以后未告知买方，导致买方利益受损，不但可能会要退佣金而且要承担赔偿责任。
2、中介在交易中对买卖双方要如实陈述涉及的事项以及涉及的费用，如存在误导式或不实的陈述导致买方或卖方产生交易风险，将会存在退还部分佣金的法律风险。
3、中介需带买方核实房屋现状并将房屋现状的重大事宜告知买方，若买方未去查看房屋现状，中介又未告知该房屋存在的重大瑕疵，导致买方利益受损，将存在无法收佣或收佣后面临退佣的法律风险。
4、在非独家委托的情形下，虽然中介带客户看房时让其签署了看楼确认书，提供了一些服务；但是买方作为消费者有权选择其他挂盘的中介成交，并不构成违约，无需支付佣金。笔者认为带看的中介可以主张一些必要费用。
5、中介在成交时收取买卖双方佣金，但是并未告知买卖双方各方需要承担的佣金费用，司法实践中可能会以中介收佣不透明以及“背对背收佣”会损害客户或业主利益为由，对于超出总佣金金额3%的佣金不予支持。
6、中介在交易中隐瞒真实交易价格赚取差价，违反中介的职业道德及职业纪律，也违背了交易的诚实信用原则，无权要求买卖双方支付佣金。
7、在交易中合同当事人非本人在合同上签名，代理人也未提供授权，中介方未将核实的信息告知另一方，导致另一方遭受了损失，中介需承担相应赔偿责任。
法律规定：
《民法典》第962条：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。
《民法典》第964条：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。
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