别墅大院怎么界定,城市私人别墅面积规定

5月5日中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》。

这是对于农村集体建设用地和农民宅基地(也是集体建设用地)又一次发文，说明其重要性，但是又要改革，这是乡村振兴的核心，这个问题不解决，乡村振兴比较难。

本次又强调:

城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。

如何理解不是建别墅大院和私人会馆？

其实不好界定。

原因是集体建设用地只能用于经营性物业建设，也就是要用于产业，产业用房如民宿，设计型酒店，中高端餐饮，文创产品、农创产品展示销售空间、田园办公等，但酒店、餐饮等是可以别墅大院的形状，也可以以会馆模式经营，因为这些物业产权只能在公司名下，自然人(农民除外)是办不了产权的。

所以，辨别是不是别墅大院是两点:是否对外小面积销售;只用于居住，不对外营业。

但不是所有的物业都不能卖，成都试点是讲投资机构自持比例，大概要达到40-50%，其余可以卖，卖出后也是经营性用途。

但从立项开始全程就监督房子用途。

总之，乡村要振兴，房子不卖(不流通），就是个死资产，全部持有，对进入农村的资金是巨大障碍，没有解决到根本问题。

我个人看法是：

必须要卖房子，而且可以小面积卖，但必须是法人机构购买，每个购买者分配适量的流转耕地，为保证耕地租金的支付（这是当下各种田园综合体最大的负担也是最大风险），就是将对应价值的物业抵押给村集体经组织（即它项权登记）；再就是对已经建立完备集体建设用地转让市场机构，成都目前是房管局在承担这个角色，每个受让者承担耕地租金，也就是房子和租金支付义务一起转让。

再就是村民院子整理多模式，挂牌、租用、入股多方式进行。