文｜郭鹏 编辑｜Coral
平安人寿收购北京远洋锐中心，鄂尔多斯集团购买上海苏河湾中心，浙商银行购买上海绿地创驿大厦A座、中谷物流购买上海佳兆业金融中心等等企业买买买写字楼，让今年第二季度写字楼交易活跃度已经出现了大幅提升。
世邦魏理仕的报告指出，季度交易额达到238亿元，环比和同比分别上涨70%和15%;上海和北京贡献写字楼交易额的79%。
上述这些交易还显示出：国内保险资金和金融、科技、物流、能源等各行业自用买家对对京沪写字楼的长期价值的强烈信心。
截至目前，从披露出的市场交易数据来看，企业购入写字楼自用成为推动投资物业市场发展的重要动力。近日，一起有关写字楼的反转再反转式收购，又一次引发了市场关注。
收购反转剧
国庆期间，九毛九西北菜、太二酸菜鱼、怂重庆火锅厂、那未大叔是大厨、赖美丽等餐饮品牌的运营公司九毛九，在4天的时间内，先宣布收购碧桂园旗下的写字楼项目，后又宣布终止该收购。
这笔收购起因于9月29日晚间，九毛九发布公告称，将会收购碧桂园旗下一家项目公司26%的股权，代价是11亿元。
涉及此交易的项目是广州国金天地的商业地产项目，位置在广州天河国际金融城，将于2026年前完成开发。
由于这是一座正在建设中的项目，九毛九还获得了一处位于广州番禺区的办公及商业场所作为质押，总建筑面积达87000平方米以上。
这样一起收购案，资本市场却用大跌做出了回应。9月30日，九毛九股价从16.28港元/股跌至12.88港元/股，跌了20.4%。
九毛九还在9月30日召开了交流会，其表示“市场对于购买办公楼的反应出乎意料”，并解释到：公司目前的总部是租用的，该地址有了拆迁规划。购买写字楼作为自用，就是为搬迁总部做出的选址安排。公司倾向于消费和时尚中心作为总部，因为公司做的品牌是偏年轻时尚的，希望新的办公环境可以让员工耳濡目染时尚潮流。
对于价格，九毛九认为，收购对公司构不成经营财务压力，11亿的资金40年摊销下来，每年成本是2000多万元，与目前的总部租金接近。不买现楼而是购买正在开发项目的公司股权的一个主因，是所购的项目目前具有性价比优势。
10月3日，在经历两天的休市后，九毛九在晚间发布公告，表示将会终止9月29日发布的收购协议。但是九毛九董事会主席、控股*管毅宏，将会继续这次交易。管毅宏持有5.9亿股，占比达40.65%。
自用买家频频出手
像九毛九这样购买写字楼自用的企业，成为今年写字楼市场交易的重要推手。
3月30日，浙商银行宣布，基于公司上海分行业务发展、人员队伍的逐步扩大，以及浙商银行股份有限公司总行在沪机构、子公司布局和长远发展考虑，30.3亿元购置上海绿地创驿大厦A塔楼作为办公大楼使用。
该楼交易价格为29.38亿元，略低于戴德梁行此前对其30.42亿元的资产估值和仲量联行对其29.65亿元的估值。
5月21日，鄂尔多斯集团发布公告，购买上海静安区的两座写字楼，以作为办公经营使用，总价达26.7亿元。写字楼位于静安区苏河湾板块，是静安“一轴三带”重点区域——苏河湾滨水商务集聚带，未来将打造世界级滨水中央活动区。
鄂尔多斯购买写字楼均价为5.8万元/平方米，低于同地段另外两栋写字楼2020年12月成交的68500元/平方米和2021年10月成交的69738元/平方米的均价。
6月21日，中谷物流收购上海赢湾兆业房地产有限公司100%股权。该公司持有并运营上海佳兆业金融中心，位于上海浦东。中谷物流会将该中心作为办公用房使用。中谷物流收购价格最终为27亿元，低于该公司被评估的净资产32亿元，也低于上海佳兆业金融中心的评估价值29.07亿元。
此外，奈雪的茶在8月也花费1.8亿元，在上海闵行万象企业中心购置了3738.66平方米的物业，作为其全国第二总部办公场所。
捡漏机会或增多
一线城市写字楼交易愈发活跃。
据CBRE世邦魏理仕发布的北上广深四座城市上半年房地产市场回顾与展望报告，写字楼是投资物业中占比最大的板块。
数据来源：世邦魏理仕报告
上半年，北上广深投资物业交易额为653.09亿元，其中的写字楼资产交易额为435.93亿元，占比为66.7%。其中，上海写字楼交易额最高，达261亿元，广州写字楼交易额占比最高，达85%。
上海投资物业交易额已经接近2021年同期，超过了2020年上半年；而上半年，广州共有12单大宗投资成交，总价约为86亿元，这一数据高于2020和2021年的同期水平，接近了疫情前2019年的规模。
以上海为例，从今年第二季度开始，企业对于购置自用楼宇需求增多，致使上半年自用型投资占比达39%。上半年，上海写字楼物业交易占比达61%，相比2021年大幅上涨，金融、科技、能源与物流等行业的自用买家购置办公物业为写字楼交易占比提升的主要推手。
CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶表示，展望下半年，疫情的有效控制以及全面复工复产将带动上海经济稳定发展，并向大宗交易市场持续释放积极信号，国内各行业头部企业通过购置自用办公楼宇向本地聚集的趋势或将延续。
而目前仍有很多开发商面临融资困难，第一太平戴维斯预计，市场上会出现一些低价出售资产的情况。这对看好中国和上海长期发展的投资者而言将是很好的投资机会。
王晶也认为，市场依旧不乏源于开发商因流动性紧张而急售优质商办物业的情况，交易的谈判空间或将出现短期松动，大宗交易市场将迎来更多投资机会。
