逾期交房是买房时经常遇到的情况，按照约定时间交付房屋是开发商的主要义务。如果开发商逾期交付，购房者可以用法律武器来维护自己的合法权益。
2019年4月29日，田某某与A公司签订《宜昌市商品房买卖合同》。田某某按约定向A公司支付首付款。同年6月19日，田某某与银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向银行贷款用于购置上述房屋。银行依约向指定账户发放贷款。
因A公司未按约定交付房屋，田某某诉至法院，请求判令：解除《宜昌市商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求A公司返还购房首付款，支付剩余的贷款本金息等。
法院审理A公司逾期交付房屋已超过1年，合同解除条件已成就，故西陵法院对田某某要求解除《宜昌市商品房买卖合同》的请求予以支持。此时田某某向银行贷款的目的已无法实现，故对田某某要求解除其与银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的请求予以支持。合同解除后，依照法律规定，A公司应向田某某返还购房首付款。
《宜昌市商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款之规定，A公司应返还田某某已支付的贷款本息，并向银行支付剩余贷款本息。
法官说法因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《宜昌市商品房买卖合同》解除，《借款合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
法条检索《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
第二十一条第二款 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
（通讯员：缪倩 李云）
