农村房屋买卖对买方和卖方都有重要意义。对于买方来说，购买农村房屋可以提供一个安全、舒适的住所。
此外，农村房屋通常价格相对较低，是一种经济实惠的选择。对于卖方来说，出售农村房屋可以带来一笔收入，可以用于改善生活条件或投资其他项目。
当下的农村房屋买卖市场仍十分庞大，许多农民为了获取财产而选择出售农村宅基地的房屋，而许多城市居民看中农村房屋现在拆迁的风向，为获取拆迁利益而购买农村房屋，当房屋真正被拆迁时，巨大的利益也导致了许多的纠纷。
但是有很多人出现已经购买房屋20多年，也居住了20多年的时间，在面临拆迁的时候却被法院认定买卖合同无效。那到底什么样的农村房屋买卖属于无效行为？我们又当如何保护自己的权利？
王某为A村村民，在村里拥有5间房子的院落一处。2002年王某经村民在中间介绍，与B村村民姜某签订了售房协议，约定将5间房屋以26000元的价格出售给姜某，并将有关手续一并转交给了姜某。
2008年姜某又将这5间房屋以10万元的价格卖给了A村的田某，直到2020年田某一家一直居住在该房屋里。2020年王某以两份房屋买卖合同无效为由起诉至法院，要求田某返还房屋。
法院经调查审理后认为本案是一起农村宅基地上所建房屋的连环买卖纠纷，虽然第一份合同中的买方姜某并非A村所属集体成员，王某与田某的协议按道理来说是违反法律禁止性规定的。
但是房屋实际上最后又变卖给了属于A村集体成员的田某，房屋没有流出，王某出售房屋的行为并未使集体经济组织的权益受到损害，所以协议不作无效处理。
因此最终法院并未支持王某的诉讼请求，之后王某提出了上诉以及再审，均未能得到支持。
1.将宅基地房屋卖给非本集体经济组织成员会有什么后果？
农村宅基地是属于集体所有，用于农村村民使用或者在其上建设住房。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，每户村民只能无偿拥有一处宅基地，而且对于宅基地的面积也进行了限制。
宅基地制度的根本意义是在于保障农村村民良好的居住条件，更好地促进农村经济的发展。在宅基地之上加盖房屋是法律不予禁止的行为，国家允许宅基地及地上房屋得流转。
但是根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》禁止非本村村民购买农村宅基地及住宅等，这是为了保护本集体组织的利益，防止集体财产的外流损失。
由此可见若将宅基地房屋卖给非本集体经济组织成员，该房屋买卖合同将会因为违反国家强制性规定而认定为无效，无效合同依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定将会产生一系列后果，如应将房屋予以返还，卖方则要把所收房屋价款退回买方。
但现在普遍情形为所出售的农村房屋已经被拆迁，无法进行返还，因为双方在都明知农村房屋不允许卖给集体成员之外的人的情况下，还对房屋进行售卖，双方都存在过错，此时会结合双方的过错程度由法官酌情对双方分配拆迁利益。
2.宅基地房屋发生连环买卖会有什么后果？
连环买卖是指房屋不仅仅流转了一次，而是中间存在两次以上的转移。我们这里所说的主要是这种情况：房屋中间的买卖的买方都是本集体成员以外的人，而最后一手买卖中的买方却是本集体成员。
那在这种情况整个连环买卖还是有效的么？根据前面所讲解的，当买方为非本集体成员时，农村房屋买卖合同是无效的，顺着这个思路来看，中间每一次的房屋买卖都应是无效行为，那基于无效行为所做的房屋买卖当然也应无效。但是当前的主流裁判观点却大相径庭，由于最后一手买卖的买受人已经是本集体成员，房屋经过几手买卖后最终还是回流到本集体，没有侵害本集体的经济财产利益，因此没有违反法律强制性规定，所以最后一手买卖合同应认定为有效。
至于前面几首合同的效力目前各地法院的观点仍不统一，有法院认为均无效，也有法院认为最后一手合同对效力进行了补正，因此整体有效。
3.进行农村宅基地房屋买卖行为时应当注意什么？
在进行宅基地房屋买卖时，一定要明确买受人的身份，即其是否为本集体成员，并且房屋买卖还要征得集体同意，当房屋为还有其他共有人时，也要征得共有人的同意。
还要注意房屋买卖应当订立书面合同，并且办理好相关手续，比如经相关部门审批、办理办“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续等等，严格依据法定程序进行。
在签订买卖合同时，双方应该特别注意合同中应明确约定房屋交付、付款的时间和方式。双方还可以协商其他条款，如装修、家具等是否包含在房屋买卖价格中。
另外，合同还应明确约定房屋的权益转移手续，如过户、税费等的办理方和费用承担情况。
在整个农村房屋买卖过程中，双方可以寻求专业人士的帮助。可以咨询房地产经纪人或律师，以便顺利完成房屋转让。
总结来说，农村房屋买卖具有重要意义，对买方提供住所，对卖方带来收益。在买卖过程中，买卖双方都行慎之又慎，需要关注法律问题，确保房屋产权清晰合法。双方应注意买卖合同的签订和执行，以及相关税费问题。寻求专业人士的帮助可以保证交易顺利进行。
