房地产现金流回正周期,影响房地产现金流回正的主要因素

首页 > 房产装修 > 作者:YD1662024-01-01 16:05:16

利润决定了企业的发展,现金流决定了企业的生存。从房企的经营模式看,现金流要比利润重要那么一点,没有现金流支撑的公司就是一盘散沙,风一吹就散了。现金流是一个公司真正流动的血液,对房企来说也是如此。

近年来不少房企爆雷,百强房企已经被公开的有太河、画下幸福、福晟、三声红叶等。这些房企无一例外都是资金链出了问题,赌博式的高杠杆模式,资产负债率长期飙高,风控浮于表面,最终面临被收购、*的风险。所以对于资金密集型的房地产行业来说,令公司最先崩溃的不是亏钱或者卖不出去房,而是到了要用钱要还钱的时候,不能迅速的变现导致资金链断裂,即现金流断裂。

在“五道红线”、“两集中”的新政策之下,极端借助杠杆规模为王的地产游戏规则不再,降负债、保现金将成为房企经常提及的字眼。

房地产现金流回正周期,影响房地产现金流回正的主要因素(1)

(数据来源于观点指数)

房企的现金流出主要有成本、税金、三费等等,现金流入主要是回款和融资,回款造血、融资输血,抓回款、强融资都是房企生存之道。

我们可以看下IRR和利润率的关系,如果利润率相同,如果回流速度越快,项目能够做到早收晚支,IRR的水平就越高。反之如果要达到相同的IRR水平,对于项目的利润率要求也更高。所以加快流速,促进现金流的归正,是项目和企业活下去的重要条件。

地产生意并非单纯是钢筋水泥的堆砌,本质上是对资金要求极高,金融属性非常强的这样一个行业(天天说金融属性,你做金融板块了吗?)。一方面地产需要大量的资金来支撑项目的运作,这就涉及到要花多少钱以及要花多少时间,要花多少钱就是所谓的资金峰值,要花多少时间就是所谓的现金流归正周期,这两个指标决定着项目能否平稳运作下去。另外地产又采取预售制(不过现房销售也为期不远),通过预售先行收回资金,这部分的资金贡献又涉及贡献多少钱以及贡献多长时间,对应的是我们的资金贡献峰值和现金流归正周期。衡量一个项目运作的好坏,现金流归正周期绝对是一个重要指标。

现金流快速归正的意义:

第一,归还*借款,实现再投资,盘活资金利用效率。

第二,降低资金占用计息金额,增大资金反计息金额。

影响现金流归正的主要因素:回款、支出、融资、观念方向统一。知道了现金流的收支来源,对症下药才能有的放矢。

一、加速回款

01

保证首开以及续开销售面积及去化率,这要求在售价、利润、流速和资金占用利息之间找到相对的平衡。(先建标准,再找平衡)

02

对销售签约、按揭放款每个环节均要有严格的时间标准,营销和财务做好分工和配合,运营监控过程协调推进。(标准流程,分工明确)

03

盘活受限资金,预售资金监管及金融机构资金监管。对有结构封顶放款条件的城市要提前策划,对资金监管政策要在启动会前就有方案,在涉及总包配合时,在招标阶段要先明确。(有封顶要求的城市加节点,另外合同方面也要想想办法)

04

在任何时候,营销费用应该用在刀刃上,花的每一分钱要考核是否有利于去化。营销费在大部分公司的管控属于一个营销自管的模式,审计通常只有工程和财务内审,这一块也要加强,促进营销费合理化使用。同时严控营销费比例,货值百分比,面积大小,营销费上限都要考虑设置。(现在有些公司营销已经独立成一个板块了,营销分离也是趋势,花自己的钱就要心疼了)

05

据统计,银行按揭平均放款周期为3个月,公积金按揭平均放款周期为5个月,银行放款主要受按揭资料齐备和银行关系的影响。因此,要定期评估本企业与合作银行的关系,提前进行资信验证以及完善过程跟进规范,缩短按揭放款周期。(任何关系靠平时维系,不是用到了再维系)

二、严控项目支出

01

土地款、收购/交易对价款的分期支付。(有些城市勾地,缴纳保证金是很少的,所以勾地有时候不单纯是用勾地是获取土地,而是少交保证金)

02

期间费用除日常管理费用外,严控支付,行销费用按先发生后支付的原则进行。

03

多渠道付款:总包垫资、保理业务、承兑汇票等延缓支付的方式。(这一项放在这里吧,虽然已经很难做)。

房地产现金流回正周期,影响房地产现金流回正的主要因素(2)

三、积极争取融资贷款

01 拿地上会带融资方案。

02

项目开发贷款是属于项目自身造血的一部分,不同的城市开发贷的流程一定摸排清楚,资料准备及时,对和放款相关的节点,纳入计划考核

03

鼓励找到便宜的钱,如果区域能找到比集团便宜的钱,可以反向付息或者激励

四、观念方向统一

01

加强经营意识的培训,让大家自觉主动的用行动去减少支出、提高回款,促进项目现金流回正。

02

用财务的思维去做事,做事要算账,算清楚再决策,一切以数据为决策依据,而不能只以经验为决策依据。

03

形成经营密码,提出现金流归正周期要求,包括融资性现金流归正和经营性现金流归正周期,加强宣贯,使每一位员工提高现金流归正意识。

04

开员工跟投,跟投本金返回、利润分配绑定现金流归正节点,培养每一位员工的经营意识。

对于现金流管理,集团应明确规则、厘清权责,才能保证各个项目在今天的统一调度之下不断发展。

集团对于现金流的统一管理,对于实现再投资、提高资金使用效率、调节管理利润、调动项目管理的主观能动性都具有积极意义。

如何做好自有资金的统一管理?

1、计息标准:集团借给项目按年利率多少?项目归集至集团按年利率多少?

2、计息期限:明确项目计息的起始和截止时点。

3、计息规则:支持类资金暂定年利率为0;同时项目前期投资类资金,若项目获取,按上述原则计息,若项目未获取,不计息。

4、计息核对:集团财务应每月定期与区域或项目财务部完成计息核对。

5、现金流铺排:每个月编制现金流计划的铺排应该是多部门参与共同完成。营销看销售、成本看支出、财务看回款、运营看进度等等。

总之,现金流管理不是财务一个部门的事情,除了财务条线之外,应该建立起全条线的现金流管理分工机制。

来源:米小侠(gh_73d6d109bf13),本文已获授权。

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