租赁企业代理经租交易流程
上面提到的“住房租赁企业”与“房地产经纪机构”，主要区别如下：
住房租赁企业，是依法设立以自己名义开展住房租赁经营业务的企业，其工商登记经营范围一般包括“住房租赁经营”，在租赁交易中作为出租人签署住房租赁合同。
房地产经纪机构是经房管部门备案、为双方当事人提供服务的中介机构，主要作用是撮合交易，租赁企业的主要作用是多渠道筹集租赁房源，长期持有，以本企业名义对外出租，并通过规模化经营，改善住房租赁环境，优化住房租赁体验，提高住房租赁服务水平。当事人可以委托经纪机构提供房地产信息、实地看房、代拟合同、租赁合同网签等服务。
委托房地产经纪机构提供服务时，有哪些注意事项呢？
1. 审查房地产经纪机构资格，选择已在房屋管理部门备案的房地产经纪机构；
2. 签订统一规范的经纪服务合同，合同应明确代理方式、报酬、期限、权限等内容，注意签订日期及盖章；
3. 看清楚违约责任及相关条款等。
03
看房和洽谈
看房时应该注意哪些问题？
看房时应注意房屋是否有违法建筑部分、是否占用公共空间、内部结构是否经过改动、屋内设备是否完好等，以免入住后因房屋涉嫌违法行为受到不必要的影响。
洽谈时有哪些注意事项？
意向承租人需要关注房源主体是否有权出租房屋，房屋权属证明记载的房屋用途是否为住房，房源是否存在共有、抵押等特殊情况，并对合同细节（如付款时间及方式、交房期限、签订日期、违约责任等）进行磋商。
出租共有房屋，应当经所有共有人同意。
出租已抵押的房屋，出租人应当在签约前将抵押情况如实告知承租人。
房屋在租赁期间因债权人实现抵押权而被转让的，受让人没有义务继续履行租赁合同，承租人因此遭受损失的，若出租人事先履行告知义务，损失由承租人自行承担；若出租人未履行事先告知义务的，出租人应对承租人承担赔偿责任。
04
签约和备案
住房租赁合同应当包括哪些主要内容？
1. 租赁当事人（包括实际房屋居住人）的姓名、住所、有效身份证件的种类及号码；
2. 房屋坐落、面积、结构、附属设施和设备状况；
3. 租赁用途；
4. 房屋交付日期；
5. 租赁期限和续租；
6. 租金标准、支忖方式和期限；
7. 物业服务费及水、电、煤、通讯等公用事业费的承担；
8. 房屋使用要求和维修责任；
9. 房屋返还时的状态；
10. 违约责任和争议解决方式；
11. 租赁当事人约定的其他内容。
可以通过什么方式获得住房租赁合同的示范文本？
市房管、工商部门根据法律规定和租赁市场交易惯例制定了本市房屋租赁合同的示范文本。
可以通过住房租赁公共服务平台（https://zfzl.fgj.sh.gov.cn）查询下载合同示范文本。
什么是网签合同，为什么要办理网签手续？
通过本市住房租赁公共服务平台签订的住房租赁合同，称为“网签合同”。
网签合同具有唯一合同编号信息，当事人身份、租赁房屋权属等信息均经过系统验证。合同网签是支持住房租赁市场发展的重要举措。
一方面，通过住房租赁平台的网签系统签署合同，租赁当事人的身份信息、租赁房屋的权属信息都经过系统验证，有利于交易安全。
另一方面，网签合同信息是租赁当事人办理居住证、享受相关公共服务的基础。本市将逐步实现网签和登记备案一体化，方便租赁当事人办事。
怎样办理租赁合同网签手续？
1. 通过经纪机构达成交易的，由经纪机构为租赁当事人提供服务；
2. 租赁企业出租的房屋，由租赁企业负责办理网签手续；
3. 出租人与承租人自行协商确定租赁关系的，可前往房屋所在地的区住房租赁服务中心，由工作人员协助办理手续。
经纪机构和租赁企业应当向房管部门申请使用网签系统的权限。市住房租赁服务中心通过“962269”房地产交易服务热线，提供相关咨询。
为什么要办理登记备案手续？
本市租赁合同登记备案制度与居住证和积分制度、以及人户分离登记制度相衔接。
办理登记备案后，可以按规定享受子女义务教育、公共卫生、社会保险、缴存使用住房公积金、证照办理等公共服务。其中，积分达到标准分值的居住证持证人，其配偶或同住子女可以按照本市有关规定，享受相关基本公共服务待遇。
怎样办理租赁合同登记备案？
租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案；通过经纪机构和租赁企业订立租赁合同的，由经纪机构和租赁企业代为办理租赁合同登记备案。
另外，居住房屋出租申请租赁合同新增登记备案的，应当提交以下资料：
1. 租赁合同登记备案申请书（原件）；
2. 租赁合同（原件）；
3. 身份证明（复印件）；
4. 住房证明（复印件）。
