FANGDONG
2019年，是郑州房市从巅峰滑落的一年，那年素有“金九银十”之称的10月份，才售出1.4万套，仅是高峰月份的23%。
2019年下半年，在郑州鏖战的开发商，开始将目光盯上“河南三阳”，于是洛阳、信阳、南阳成了所有开发商眼中的“黄金三阳”。
在资本涌入“三阳”的大潮之下，南阳、信阳、洛阳从2020年初，开始接过郑州房市火爆的接力棒。
棚改助推，改善者入市，加上郑州房市曾上演的“买房赚钱”效应，以及造地王的经验，使“河南三阳”房市从2019年下半年开始彻底沸腾。
然而越沸腾的钢水，冷却之后越板结死硬。
当“三阳”人民回归理性之后，同样的价格，郑州不香吗？
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：黑泥 美编：小樱 校对：大豆
01
绝响
人摔下来时，一定是爬到了他所能爬到的最高处。
2020年6月14日，南阳建业公园里二期低调开盘，均价12000 元/㎡，短短10分钟，顺利去化92%。其中推出的6套复式产品，总价500万左右，表单单价17000元/㎡，秒空。
一个头上顶着“烂尾楼之都”的三线城市，丝毫阻挡不了开发商和购房者的热情，他们联手，硬生生把南阳杜诗路这个板块推上了价值巅峰。
该板块位于小鸟巢片区，一山两河六公园，生态资源丰富，底蕴深厚，有第五完全学校、高新区医院、骨科医院等成熟配套加持，又被定位于南阳的“后花园”、“城市会客厅”，政策上明显倾斜。
这个板块的未来，就是南阳的未来。
10天后，位于此板块的G2020—17号地块进行土拍，从366.6万/亩拉升到1186万/亩成交。这块仅有37.94亩的土地，成交价4.5亿，楼面价5084元/㎡，溢价率223.5%，竞拍312轮，6家报名（金科、碧桂园、正商、信友、建业、绿都）。
那种嗜血的疯狂，在如今冰冷的房市里，已很难让人想象。
彼时，开发商的眼中，只是建业公园里开盘时屏幕前的一片飘红。而G2020—17号地块，正位于建业公园里对面，中间只隔着杜诗路，隔路相望，拥有同等资源。
似乎上天注定。G2020—17号地块最后由正商集团竞得，案名定为正商书香华府。正商掌舵人张敬国缘起南阳，终将致敬南阳，这也是他回归南阳的开山之作。
那时，南阳的媒体上，出现最多的四个字是：
荣归故里。
无独有偶，时隔一年，2021年6月17日，信阳建业以2.88亿元总土地款，640万元/亩，折合楼面价3840元/㎡的强势姿态，力挫群雄，拿下信阳羊山新区新五大道与新二十二街交会处WG2021—501地块。
那是信阳的单价新地王。地王诞生地，都有其独有的价值。该地块位于羊山核心区位，学校、医院、大型商业醇熟，北侧规划有水系公园。
建业把案名定为——信阳建业天筑，对标省会郑州。
从此之后，羊山新区的优质地块，再也没有开发商参与，一再流拍，建业天筑摘地事件成为了信阳楼市土拍市场最后的绝响。
我们回到2020年6月5日。
那一天，洛阳的LYTD-2020-20号地块，经过2个小时153轮激烈竞争后，最终以32133万元的总价被洛阳美好家园置业有限公司竞得，溢价率68%，地价1074.57万/亩，折合楼面价8483元/㎡。
这个楼面价突破了洛阳楼面价的最高纪录。
当然，以当时的眼光看，此地块值得一搏：规定为1.0≤容积率≤1.9；周边有极其丰富的教育资源：托马斯幼儿园、洛一高附属小学、洛阳第二外国语学院等；区域也是洛阳热度最高的洛龙区。
那年6月，媒体圈盛传一句话：
“郑州房市已凉凉，洛阳、南阳、信阳等地市却异常火爆。”
洛阳突破了最高楼面价，南阳出现了17000元/㎡的抢房大戏，信阳的601、602、603地块不断刷新地王纪录，许昌也出现了新地王，濮阳在均价7691元/㎡的情况下有可能房价破万……
如果让说出河南十八地市楼市绝响的一个准确时间点，那一定是：
2020年6月。
02
落寞
落寞的时间截点可不止一个，尤其是房地产行业，传导需要过程，2008年的4万亿经济刺激，一年后才有回响。
上个月，我在南阳探盘传说中的正商书香华府，除了头顶上的高压电线四处拉之外，基本与宣传设计上的说法一致。
当我先说出书香华府东边的绿都悦府二手房均价1.1万/㎡左右、正对面的建业公园里1.1-1.2万/㎡左右时，销售人员吭哧半天，极不好意思地说，
“8000 元/㎡”。
如果我们分析一下南阳当下的房地产市场，就知道如今的正商书香华府有多难受了。
南阳有一个大的IP——三馆一院，项目由博物馆、图书馆、文化馆和大剧院组成，2014年立项，2020年竣工。从某种意义上说，三馆一院堪称南阳建筑的一个飞跃。“高颜值、高科技、高标准”，是业界对她们的由衷称赞。
随之，三馆一院片区的房价就节节攀升，一度10000 元/㎡。去年国庆期间，三馆一院大降价至7000 元/㎡。三馆一院房价塌陷后，再也没能回升。
标杆的意义在于，指明方向，传导至南阳市场，就是房价持续下跌，形成恶性循环。
2022年国庆节期间，南阳的几乎所有楼盘都在降价，降价范围在1000—4000元/㎡，比如正商书香华府所在的杜诗路板块，当年12000元要靠抢，如今8000多无人问津。
房价越跌，购房者越不买，业内连销售数据都已懒得作假，没人统计，“国庆小长假，南阳楼市总共卖了多少套房，是个谜。”
信阳也好不到哪里去。
今年4月份，信阳的一个媒体讲，“一年前，我们可能无法想象，碧桂园都荟学府的价格从9000 元/㎡跌至6000 ，正弘新城5字头，建业信阳府6字头。”
据在信阳县城的一个同行说，“信阳建业天筑的销售情况惨不忍睹，600多万拍的地，目前来说，16000元/㎡的价格根本就卖不动。”
一万五六的价格，信阳北上郑州，可选三环四环，向南168公里，可选武汉，既能容肉身，也能安灵魂，何乐而不为呢？目前信阳新房的均价在6000-8000元/㎡，根本不足以支撑那么高的房价，销量惨淡在所难免。
我们再来看突破了洛阳楼面价最高纪录的那块地，项目叫美嘉和园，从2020年6月5日洛阳美好家园置业有限公司拿地起，至今已逾两年，还未入市，没什么动静。
洛阳楼市同全国一样，市场低迷，从去年国庆节降价以来，特价房就大行其道，到现在基本没有恢复，均价普降1500-2000元/㎡。均价在降，销量也普遍同比下降一半，但比起南阳、信阳，洛阳市场的烂尾项目相对较少，磨磨蹭蹭施工的项目倒是很多。
2022年，洛阳的土地市场也惨淡，房企参与度几乎为0，洛阳城投托底，楼市仍处筑底，去化形势严峻。
当初有多喧闹，如今就有多落寞，璀璨夺目之后，便是黯淡。
今天，有一批开发商已阵亡，更有一大波缺胳膊少腿，几乎没有完整体肤的，他们在哀嚎中匍匐前行，等待着不知道哪一天才会有黎明前的一缕曙光。
就目前全国的地产形势而言，除却大方面的“房住不炒”、“三道红线”以及口罩问题，政府已使出浑身解数，能用的手段都已用尽，可是购房者仍旧无动于衷。
政府频繁出招，开发商疲惫焦灼，那么，购房者在想什么呢？
03
转变
开发商做不起长久赔钱的买卖，连根拔掉的韭菜也不可能长出新茬。
跳出楼市看楼市，也许楼市另有出路。或许，在那里藏着楼市的救赎之道。
2022年7月25日，南阳市委*带领考察团，赴湖北省考察学习省域副中心城市建设先进经验，他先后去了襄阳、宜昌。
回来后5天，南阳市召开上半年经济运行分析暨优化营商环境工作推进会。在现场，他发出了“灵魂七问”：
1、为什么人家的产业发展突飞猛进、势头强劲，而我们的产业却一直摆脱不了小、散、乱、弱、短的弊病，至今没有一个产业突破千亿级！
2、为什么人家能够吸引宁德时代、吉利、比亚迪等大商名企，招引那么多百亿级项目落地建设，而我们的招商引资却一直不温不火，招不来大项目好项目！
3、为什么人家的项目从签约到开工仅用时不到1个月，而我们的项目建设要么缺土地、要么缺资金，落地难、推进慢、见效迟！
4、为什么人家搞城市建设不缺钱，建设速度快、质量好、品位高，而我们一说搞城建，就各种困难，融不到资，推进缓慢，城中村遍地的现状迟迟得不到改观，甚至对市委市政府重抓城市更新提质，还有不少“杂音”“风凉话”！
5、为什么人家的企业个头大、潜力足、发展好，而我们的企业就做不大做不强，百亿级企业的数量微乎其微！
6、为什么人家的营商环境都排在全省前列，企业和群众的获得感强满意度高，而我们出台了一系列政策措施，力度不可谓不大，措施不可谓不硬，要求不可谓不严，但效果却不尽如人意，政府效能低、企业和群众满意度不高等问题一直得不到解决！
7、为什么人家能够抢抓机遇、搭上快车、放大优势、借势发展，而我们总是抓不住政策机遇！
南阳“七问”，直击灵魂、振聋发聩。
早在一年前，河南省第十一次党代会明确提出“支持南阳建设副中心城市”。
当时，南阳官方曾刊文说，南阳处于郑州、武汉、西安等国家中心城市之间，被三大城市群割离，“挤出效应”、“虹吸效应”明显，无论是与邻省副中心城市襄阳、宜昌比，还是与省内洛阳这个副中心城市比，南阳经济整体处于劣势。
其实，有心的人就会注意到，从那个时候起，南阳就在悄然发生着改变。
与其困坐房地产这座愁城，不如换道领跑。
只要老百姓的钱袋子鼓着，还担心他们不买房？衣食住行是必需品，谁愿意搬家租房，谁不向往坐在豪宅里喝咖啡看夕阳？
这两年，南阳都在干什么？
“投资100亿的中德产业园、投资50亿的电驱产业园、投资30亿的艾草产业园、投资15亿的仲景食品产业园……除此之外，还有千亿级数字光电产业谷、全球防爆产业谷、中关村智慧岛等大项目纷纷亮相。”
南阳现在有个“六皮”招商精神：硬着头皮、厚着脸皮、磨破嘴皮、踏破鞋皮、饿着肚皮、合不上眼皮。他们现在要么在招商，要么在招商的路上。
他们要当好服务企业的“金牌店小二”，南阳正在下一盘从“地产”到“产业”转变的大棋。
在这一方面，作为早已确立副中心城市的洛阳毫不逊色，我们从一组人口迁移数据对比中就可看出端倪：
洛阳七普人口705.67万，比六普增加50.72万人，增长7.74%，年均增长0.75%。
南阳七普人口971.31万人，比六普减少了54.99万人，下降5.36%，年均下降0.55%，退出千万人口大市。
一个人最让人羡慕的地方，是它的勃勃生机；
一个城市最吸引人的地方，是它的活力无限。
傻子都能判断出，洛阳更宜居，这也是南阳深深的痛。作为主政一方想干实事的朱是西*的“灵魂七问”，“口乃心之门户”绝对发自肺腑。
2022年6月22日，万亿市值的宁德时代，落户洛阳，据说占地3000亩。自此开始，小鹏、蔚来、理想等汽车不仅给宁德时代打工，而且也会为洛阳的经济发展增砖添瓦。
7月5日，洛阳高新区与东旭集团签署投资100亿氢能汽车产业园项目，年产5000辆新能源专用车基地。
很奇怪的是，如此好消息，洛阳圈子里讨论的都是与房地产之间的关系，这只证明了两个字：
民望。
在标题中，我提出了一个疑问，洛阳、南阳、信阳，河南三阳的房市还能不能扛得住？
我觉得能，房子回归居住属性，回归价值本源，大势所趋，已成共识。
如果说2021年是房产中的秋天，2022年就是冬天，那么，2023年，一定是春天。
现在若让一个老中医给房地产号脉，绝不是头疼医头、脚疼医脚那么简单。放宽落户、人才购房补贴、首付比例调整、税费调整、公积金调整，限购、限售、限贷放松……这些良药还不够吗？
“发为血之余，肾其华在发”，白发的产生是血虚、肾阴引起的，用再好的飘柔也治不好脱发。
改开至今四十年来，为什么能有如此辉煌的成就，就是因为*针对民生根本下了一剂猛药，立起沉疴，经济飞速发展。当时主抓的工作是两样：教育和科技。
而现在，新的政策发力点是：教育、科技、打造制造业强国、助推实体经济发展……
显然，“河南三阳”以及省会郑州，在这些领域早已开始响应号召，提前布局。
河南，未来可期，郑州更可期！
