回顾2023年，国家继续坚持“租购并举”的基本方针不变，受益于政策支持、全国流动人口规模持续扩大及“十四五”保租房筹集任务持续推进、超大特大城市城中村改造政策落实，我国住房租赁行业持续受到了多方关注。2023年这一年，“保租房”、“租赁社区”势头强劲。同时，住房租赁行业被资本重新关注，IPO、大宗交易、租赁基金等轮番登场，住房租赁市场逐步走向成熟化。
在政府进一步强化对租赁行业重视度的红利下，租赁迎来了发展加速期，越来越多的内外资企业参与到住房租赁行业中来，市场活力加速激活。同时，随着竞争格局的演变，行业更加注重“量质同升”，企业开始将重心转向有品质的经营。
那么，2023年各家租赁企业的表现如何？对此，克而瑞租售《2023年度租赁企业运营规模排行榜》为大家带来解读！
一、2023年住房租赁市场
回顾与分析
1、政策端：从重供应走向供需双侧发力，双向保障住房租赁行业可持续发展近三年租赁住房相关政策出台频繁，2023年1-11月政策发布约133条。从政策面来看，2023年之前政策的重点在供应侧，2023年开始从重供应走向供需双侧发力，租客权益保障及市场监管方面的政策占比明显提升，双向支持住房租赁行业可持续发展。
图：2022年-2023年11月份重点住房租赁政策方向及占比
（不完全统计）
数据来源：公开资料整理
（1）供给侧：继续积极施策培育壮大住房租赁市场，保供应
1）加大市场供应：继4.28中共中央政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”后，2023年下半年，中央积极推进城中村改造相关工作。城中村改造将推动部分租房需求释放，同时也将促进租赁房源筹集。
广东、江苏、北京、上海、广州、天津、杭州、成都等重点省市均在相关指导文件中着重强调培育壮大住房租赁市场的重要性，普遍提出多渠道筹集租赁房源，培育专业化、规模化住房租赁企业，加大保租房等租赁住房供给。
2）加大金融财税支持：融资方面，各地政府积极为住房租赁企业营造良好的融资环境，调动企业筹建租赁住房的积极性。
广东省积极拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，鼓励金融机构提供多元化信贷融资服务，同时推动发展保租房REITs试点业务；上海、深圳、重庆等地多次出台政策，支持本地符合条件的保租房项目发行REITs，针对具体项目给予相应指导。
财税方面，重庆、宜昌、芜湖等地为鼓励多主体参与保租房筹集建设运营，针对保租房改建、运营和发行REITs等环节，实施专项资金补助。另外，厦门、济南、南昌等地明确保租房用水电气政策，确保相关优惠政策兑现。
（2）需求侧：优化公积金服务，加强市场监管，大力确保承租人权益
1）公积金服务：2023年，海南、北京、深圳、天津、重庆、成都、南京、东莞、佛山等省市持续优化提取住房公积金支付房租业务，除了普遍性提高提取额度外，部分城市还强调了增加提取频次、给予多子女家庭及政策性住房租住家庭更高额度、租住政策性租赁住房可以使用公积金直付房租等内容。
2）市场监管：广东、黑龙江、成都、西安、沈阳、绵阳等地发布政策，规范中介服务、强化住房租赁市场管理及治安管理、整治住房租赁市场乱象。合肥、青岛、宁波、沈阳等地加强本地租金监管，先后发布住房租赁资金监管办法；广州持续完善租赁资金监管系统，并于9月末完成正式上线，对租金流入流出进行全生命周期监管。
表：2023年部分省市出台的住房租赁需求侧重点支持政策
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2、投资端：资本热度重燃，大宗交易投资额攀升，国企纷纷启动保租房REITs筹备及扩募2023年2月，不动产私募投资基金试点和“金融支持住房租赁17条”政策相继出台；2023年3月，保租房公募REITs发行门槛降低；2023年4月，国家发改委出台政策支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步为公募REITs底层资产扩容。政策端在金融端也一直在扶持住房租赁行业发展。
住房租赁市场大宗交易活跃。近年来，全国长租公寓大宗投资加速增长，黑石、KKR、博枫、睿星、平安等国内外领先机构纷纷进场或加码，2023年全国长租公寓大宗交易投资额110亿元，超过了前两年的总和。上海作为领先全国的长租公寓投资市场，在2023年前三个季度大宗交易成交49.8亿元，占到全国成交金额45%。
受益于强劲的租赁基本面、资产流动性和可规模化的巨大提升空间，未来十年像上海这样的一线城市，住房租赁市场将成为中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。同时通过大宗交易实现项目退出，也为市场化带来融资退出闭环的新出路。
图：中国长租公寓大宗投资交易金额（亿元）
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受益于政策支持，保租房公募REITs申报发行节奏加快。截至2023年11月底，除已上市的四支保租房REITs外，另有多支保租房REITs正在筹备发行，其中上海城投保租房REIT推进节奏最快，已获中国证监会正式批复和上交所无异议函，在2023年12月底完成基金份额询价，确定认购价格和有效报价投资者及其配售对象及最终的基金募集。
上海城投保租房REIT拟发行资产为上海城投集团旗下城投宽庭品牌经营的保租房项目江湾社区、光华社区，两大社区合计房源数近3000套，这是长三角区域企业首单申报中国证监会的保租房REITs。
另外，建信住房作为原始权益人以其在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs，目前已获国家发改委正式受理。
表：各城市已启动发行保租房REITs项目情况整理
