数据来源：公开资料整理
除此以外，已发行的保租房公募REITs也在积极的进行项目扩募上的持续发力，扩募新的优质租赁住房资产，能够提升租赁住房资产包的整体质量，提高经营效益、扩大规模，通过‘降本增效’，提升现金分派，增加投资人收益。我国保租房公募REITs正在搭建从“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟装入REIT”，再到“REIT滚动投资，做大资管规模”的可持续滚动体系，增强保租房资产的吸引力。
表：中国保租房公募REITS扩募计划情况
数据来源：公开资料整理
（1）保租房筹集：预计到2023年年底全国筹集保租房565万套，“十四五”保租房筹建完成65%
根据住建部近期披露数据，2023年全国筹集建设保障性租赁住房204万套（间）的任务目前已完成72%，各地筹集建设进度不断加快。从全国看，截止到2023年三季度各地已共已建设筹集保障性租赁住房508万套（间），预计2023年底累计筹集规模将达到565万套，“十四五”全国筹集建设目标将完成65%。
图：2021-2023年保租房筹集情况（单位：万套）
数据来源：公开资料整理
随着筹建进度不断推进，保租房项目也加速入市。根据公开资料整理，多地保租房入市量超过已筹集建设量的一半以上。除了市场化项目纳管和建设周期相对较短的存量改建项目外，近两年一二线城市涉租赁用地新建的租赁社区也开始大规模入市运营，带来保租房市场供应量的快速上升。
（2）个人房源量价齐跌，进入下行区
聚焦市场租金表现来看，相较于第三季度，第四季度租金水平整体较为平稳，有小幅回升。2023年Q4全国55城个人房源租金为33.09元/平方米/月，环比微涨0.22%，同比来看，上涨0.34%。全年来看，2023年全国55城个人房源平均租金坪效为33元/平米/月，相较于2022年全年租金坪效均值33.10元/平米/月，小福下滑。整体来看，由于保租房及市场化租赁房源的供应提升及机构化房源品质的提升，个人租赁市场租金上涨缺乏动力，预计未来数月租金也将小幅下降。
图：2020—2023年Q4全国55城个人房源季度租金变化
数据来源：克而瑞租售
供应层面，从新增供应角度来看，2023年Q4个人房源新增供应量约138万间，环比下跌6.66%。个人房源供应量的下降跟个人租金下滑及各城市保租房加速入市有直接的关系。
从典型城市个人房源的供应来看，除了个别城市新增个人房源供应量同比上升，其他城市的个人房源新增供应量均有所下降。
新增个人房源供应量下滑，从55城整体新增供应量数据上也能得到体现，全年来看，个人房源2023年新增供应量约598万间，同比去年新增供应量约约620万间，下降3.55%。
图：2020—2023年Q4全国55城个人房源季度新增供应变化
