通勤时间长是大城市的居住成本
在中国，租房其实就是一个跟年轻人相关，并且是在大城市才需要面临的问题。根据链家研究院的报告，2010年全国城镇租赁家庭占比为20.5%，北京、上海的租赁人口远远高于全国平均水平，北京租赁家庭占比28%，上海是33%，体现出租赁市场集中于一线城市的特性。杨现领说，目前租房需求最多、矛盾最突出、需要来讨论和解决的主要是北京、上海和深圳，一线城市里广州问题都不大，因为房价不那么贵，房屋供给数量也足够。重点二线城市还处在解决房屋总量短缺的阶段，而三、四线城市基本不存在住房问题，甚至一定程度上还住房过剩，不存在住的问题，也就没有租房问题。
租房市场的发育和对它的研究都停留在非常初级的状态。杨现领说，过去20年中国处于房地产市场快速发展阶段，开发商忙着盖房子，消费者忙着买房子，政府忙着调控。这后面的逻辑是中国整体上处于住房短缺的状态，直到2015年，家庭数量与房屋总量的比值才1.1，也就是说平均每个家庭在城市里有一套房子，房子基本上算是够住。中国从住房短缺时代刚进入到存量房产阶段，租房市场的发展才起了头。
新兴的市场上连供给总量都不足。2013年的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》显示，北京总人口约2250万，租赁人口占比约30%，按照户均3人测算，租赁房屋需要225万套，可北京实际上的租赁房屋数量是150万套，供给只占需求的三分之二。
更让租房者有切身体会的难题，是户型错配、租期不稳定和房源品质差。杨现领说，因为租房人口大多数是没有生育的年轻人，市场上一居室供不应求，两居室基本平衡，三居室及以上的大户型不好租。租期跟实际的需求不匹配也不稳定，想短租的人被迫接受长租，想长租的人却因为房源租期短频繁地换房。
租赁房屋的品质偏低也很难让租客们像家一样生活。住建部曾经对16个城市抽样调查，租赁房源里商品房占比不到50%，大部分是老式公房、拆迁安置房、保障性住房等，这些房源老旧，水、电、热等配套设施也不足，这种现状满足不了租户的需求。根据链家研究院的调查，接近一半的租户看中室内装修、家具质量和交通条件。以北京为例，42.5%的租客吐槽房屋及配套老旧、功能差。
寻找商业机会的资本和创业者就是在这样的节点进入到租房市场。杨现领在担任链家研究院院长之前做过投资，他说，大概从2015年开始就观察到一级市场上大量资金进入到这个领域，也有很多酒店背景、房地产背景的创业者提前进来，想在这个近乎空白的领域大展拳脚，因为各种因素判断下来，租房的品质时代要来了。
根据杨现领的调研，相比于2014年，各年龄段租户特别是35岁以下的年轻群体，租房意愿爆发式增长。客观原因是一线城市房价高，限购条件多，把更多的人滞留在了租赁市场。单身社会的崛起也为租房市场输送租户，根据民政部的数据，我国居民结婚年龄明显后移，从2007年到2012年的5年间，30岁以上结婚的比例上升4%。
接连有租房政策出台，也为租赁市场带来红利。2015年开始陆续出台了放宽公积金提取条件支付房租、税收优惠、商改住等政策。2016年中央经济工作会议与财经领导小组会议明确提出规范发展租赁市场，加快租赁立法，加快推动机构化、规模化租赁企业发展，建立租购并举的住房制度满足多层次要求。今年7月，住建部会同8个部门联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，更加明确了租房市场的范围，就是人口净流入的大中城市，具体涉及中国40%外来人口流入的北上广深等10个城市，外延是80%外来人口所在的前50位城市。满足需求的人群也更明确，是流动人口、大学生等新市民。
政策和资本向租赁市场倾斜，并不意味着我们即将进入年轻人只租房不买房的时代。
杨现领说，在中国现在的情况下，买房是一种投资，租房是纯粹的消费，所以即便一线城市的房租低于月供，有条件的还是要买房。现在的房价确实是大部分“90后”无法承担的，但很多“90后”的买房行为其实是家庭在换房，就是住房的代际传递。“父母有房产，孩子有房的概率就会增大。因为父母在财富上做一些转移给他，这个情况非常普遍。另外一种情况是手里本来有房子，卖掉了再换房，北京、上海大概百分之七八十都是这种需求。现在反倒是首次置业人群，也就是完全凭借自己收入买房的，已经非常低了。”
网络上还流行参照日本的“低*社会”来预测中国年轻人只租不买的趋势。两国的情况不一样。日本的人口持续减少，住宅价格不涨，工资也不涨，月供还贵于房租。陆铭说，从经济发展阶段上比较，现在的中国大概相当于日本的上世纪80年代，处于经济增长时期，人口向大城市流入和集中，人口流入地区的房价从长期看还是会涨。
房子是租的，生活是自己的租房的人也越来越希望住得像家一样舒适和稳定。在改变来临之前，人们在旧模式里想了很多办法。
冯驌是家居领域的KOL（关键意见领袖），他创业的项目“好好住”拥有500万粉丝。他有9年租房经历，对租房的不便和租房市场的痛点深有体会，还把这些经验总结出来在网上开过课。他说，租房的不便总结起来就是稳定性没办法保证和房东房客互相缺乏尊重。“我三四年前在三元桥看过一套房子，挺高档的小区，月租1.2万元。结果我进去就傻了，里面配的家具都是80年代、90年代初的，一开柜门嘎吱响。我一点都不夸张。我说这些家具能搬走吗？我们自己换家具。房东坚决不同意。这种现象不少见，房东只想少花钱，一点不考虑租客的生活质量。”冯驌说。
“好好住”创始人冯驌有9年租房经历，对租房的所有痛点颇有心得
冯驌的经验是要挑房东，房子里面有缺陷可以改变和弥补，人是没办法改变的。他会跟房东提很多想法，特别是表达自己希望住2到3年时间，希望更换室内物品。“这其实是对房东的试探，有些房东愿意一年换一个租客，这样他房租可以一直涨。有些房东希望租客住得久，他怕麻烦。那就选择跟自己情况匹配的房东。换东西可以看出房东是不是好打交道，底线是什么。”冯驌说。他还会询问房东的注意事项，让房东谈论从前的租客，了解房东的喜好、性格，处理房子问题的方式。
冯驌是家居爱好者，在租的房子里住出舒适和美感来，得花些心思。他每租一套房都要新刷墙、换灯、换水龙头。“刷墙只要几百块钱，灯就买宜家的，一般出租屋水龙头都不好用一定要换，加起来1000多块钱房子就改得挺好。从房东的角度，他不用出钱，换的东西又留给他了，所以，他也愿意。”冯驌说。房子虽然是租来的，但生活是自己的，不能降低生活品质地凑合。最夸张的一次，冯驌的妈妈换房子，有一年需要租房周转，他和妈妈看中的房子唯一的缺点是厨房特别糟糕。“我跟房东说要花8000块钱给他重装一套。因为我妈是一定要做饭的人，在她生命中厨房很重要，平均下来每个月只多花600块钱能够有一个干干净净的厨房，账要这样算。很多人说，我不愿意在租的房子上花钱，其实是不会算账。因为你才是住在这个房子里的人，住得恶心，不是房东恶心，而是你恶心。”冯驌说。
冯驌是家居界的行家，租房没耽误他购物。他说，大衣柜、床和沙发很难移动，不适合租房的生活。但其他家具，比如茶几、边几、有设计感的椅子等，他也会有意识地积累。每一套房子都经过精心打理和布置，这些可上生活美学媒体的照片也成了他下一次租房时，跟房东沟通谈判的砝码。
冯驌从他的粉丝身上观察，当感情稳定、生活状态稳定的时候，租房的生活方式就不太合适了。刘佳琪夫妇也为这件事焦虑过。
北京上一轮房子涨价的时候，刘佳琪的朋友们都在看房，她和老公在北京生活很多年，也没打算到其他城市去，买房似乎是个水到渠成的事情。纠结的地方在于，他俩是生意人，几百万的首付款不流动起来压在房子上有点舍不得。
“合居”新型概念公寓打造共享型现代青年社区，所有的住客都可以享受多样化的公共空间
包括酒店式大堂、咖啡厅、会客厅和办公室
不买房又想住得稳定，刘佳琪的办法是在北京物资学院地铁站边上租了一套四居室的复式房。这种地段偏远的大户型不好租，房主也没有卖房的打算，她一下子签了5年的合同。房租其实也不便宜，为了分摊房租，她和老公把房子装修成了以“宿醉”为主题的民宿，挂在网上。
灵感来自于刘佳琪一次去上海的旅行，她订了一间特别难订的民宿。那其实只是浦东的一处普通住宅，房主把三间房中的一间拿来出租，就号称是最难订的民宿之一。“他是钢铁侠迷，这间房是按照钢铁侠主题装修的，里面有很多科技元素，还摆放了很多房主收藏的钢铁侠周边产品。那些模型一个就要几千块钱，但是房主愿意拿出来跟同好分享。”刘佳琪说。
刘佳琪和老公开酒吧开了很多年，所以，他们的民宿以酒为主题，希望能吸引爱酒的人。客厅装修成了酒吧的样子，最显眼的是一个巨大的吧台，吧台里摆着满满当当的各种酒瓶。吧台正对面做成了一个装饰性的壁炉，壁炉下面面对面放了两把沙发椅。刘佳琪说，她一开始也像普通家庭一样放着沙发和茶几，可效果一点都不好。陌生人坐在沙发上，互相很拘束，很尴尬。改成坐在吧台边，气氛就好多了，酒带有社交属性，特别容易让人聊起天来。四间卧室分别以粉色、蓝色等色调为主，这也是不同鸡尾酒的颜色。刘佳琪和老公都是独生子女，结婚的时候并没有买独立的婚房，她把对装修和家居所有的想法都实现在了这套四居室的房子里。
