物业工程部工作流程与标准,物业工程部管理制度和管理办法

部 门 名 称

客户服务中心

上 级 领 导

总经理

下 设 岗 位

客户服务中心经理、客户主管、客服专员

部门职能描述

实施客户服务中心综合事务管理，具体行使管理、监督、协调、服务职能，保证客户服务中心的各项工作有序进行，解决业主的各类问题，为业主提供优质服务

职能分解描述

1．制定服务中心管理制度

（1）制定物业公司客户服务中心的各项管理制度

（2）制定客户服务中心的工作流程及工作标准

2．手续办理、报修接待管理

（1）提供业主入住、装修或搬离手续的办理

（2）指导业主房屋设施、公共设施的报修接待、登记，及时安排相关人员上门处理

3．受理业主投诉

（1）及时解决业主的各类投诉，并做好投诉的回访工作

（2）定期回访辖区内业主，征求客户服务意见及改进建议

（3）总结经验教训，改进客户服务质量

4．社区文化建设

（1）与业主委员会紧密联系，组织开展文化娱乐活动，丰富社区文化生活

（2）制定节假日的装饰方案，组织、安排人员进行辖区布置，活跃辖区内的节日气氛

5．费用收缴管理

（1）提供物业公司管理费用的定期收缴服务

（2）提供水、电、煤气、有线电视等费用的代收代缴服务

6．内部管理

（1）合理调配部门员工的工作

（2）制定部门费用预算，并贯彻执行

（3）定期对员工进行业务培训与考核工作

部 门 名 称

秩序管理部

上 级 领 导

总经理

下 设 岗 位

秩序管理部经理、安全主管、车辆主管、安全专员、车辆专员

部门职能描述

保证辖区内的正常治安消防秩序，预防、发现、制止各种违法犯罪行为，保证业主或住户的人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序不受意外干扰

职能分解描述

1．治安保卫

（1）制定治安管理制度及应急处理方案和防范措施

（2）提供人员出入登记、检查服务

（3）监视和巡查，防止盗窃抢劫事件的发生

（4）劝阻、制止、批评、教育违反治安管理规定或辖区各项管理规定的行为

2．消防管理

（1）制定并完善公司消防管理制度

（2）定期进行消防安全检查，及时排除火灾隐患

3．车辆管理

（1）制定并不断完善车辆管理制度

（2）保证辖区内的交通、停车秩序

（3）提供车辆出入登记检查服务并按规定标准收费

4．内部管理

（1）合理调配部门员工的工作

（2）定期对员工进行业务培训与考核工作

部 门 名 称

环境管理部

上 级 领 导

总经理

下 设 岗 位

环境管理部经理、保洁主管、绿化主管、保洁专员、绿化专员

部门职能描述

提供辖区内清洁卫生以及环境绿化等方面的服务

职能分解描述

1．清洁卫生

（1）提供物业区域内公共地方、共用设施的保洁服务

（2）提供业主生活及装修垃圾的处理服务

（3）提供物业区域内的卫生消毒*虫的服务

（4）实施清洁设备的保养工作

2．环境绿化

（1）提供绿化植物的种植服务

（2）提供绿化植物的养护服务

（3）实施绿化设备的保养工作

3．质量改进

（1）调查业主对保洁、绿化工作的满意程度

（2）制定并实施保洁、绿化工作的质量提升方案

4．内部管理

（1）合理调配部门员工的工作

（2）定期对员工进行业务培训与考核

部 门 名 称

工程管理部

上 级 领 导

总经理

下 设 岗 位

工程管理部经理、装修主管、设备主管、维修工、电工、水暖工

部门职能描述

提供工程管理服务，做好工程人员的管理与工作安排，保证辖区内所有硬件设备的正常运行，以最低的费用开支保持辖区机电设备管理

职能分解描述

1．项目接收

（1）提供新接管项目前期介入、接管验收服务

（2）组织本公司技术能力所不能解决的重大故障维修项目的招标及监督、验收工作

2．房屋维修维护

（1）制定并不断完善房屋维护管理制度

（2）制订和实施房屋修缮计划，确保房屋完好与正常使用

3．房屋装修管理

（1）对业主装修方案进行审批

（2）与业主、施工单位签订装修协议，告知业主装修注意事项

（3）对装修现场进行巡视检查，及时发现违反施工管理规定和装修方案的情况

4．设施设备维护

（1）制定并不断完善辖区内设施、设备的管理制度

（2）实施设备设施的安装验收、安全运行管理工作

（3）制订各系统设备、设施的维修保养计划并组织落实

（4）实施高低压配电室、锅炉房、水泵房的安全运行管理工作

（5）处理公司相关部门和业主的报修事务

5．内部管理

（1）合理调配部门员工的工作

（2）实施部门经费的控制与管理

（3）定期对员工进行业务培训与考核

部 门 名 称

质量管理部

上 级 领 导

总经理

下 设 岗 位

质量管理部经理、质量主管、质量专员

部门职能描述

实施本公司辖区范围内的质量管理工作，开展物业服务质量体系的建立健全和监督检查工作，保证提供高质量的物业服务

职能分解描述

1．质量管理体系建设

（1）开展公司质量管理体系认证工作

（2）实施质量管理体系的审核及管理评审

（3）编制公司质量管理程序规范文件

（4）定期收集、汇总公司质量管理体系文件及相关资料并进行归档管理

（5）定期对质量管理体系文件进行修订和复审

2．质量监督与检查

（1）将质量管理体系在全公司推广实施

（2）建立各部门程序运转状况的检查体系

（3）对各部门的程序问题或隐患提出预防、纠正与处罚建议并监督落实

（4）定期向公司领导提供各部门程序运转状况报告

3．调查与投诉

（1）开展业主满意度调查，随时掌握业主对物业服务的满意状况

（2）处理与物业服务质量有关的投诉，确保业主和住户满意

4．内部管理

（1）合理调配部门员工的工作

（2）定期对员工进行业务培训与考核工作

部 门 名 称

物业管理处

上 级 领 导

总经理

下 设 岗 位

物业管理处经理、物业管理员

部门职能描述

建设物业管理处管理制度，规范物业服务标准，管理物业项目，为物业管辖范围的业主提供高质量服务，塑造公司品牌，提高公司价值

职能分解描述

1．规章制度建设

（1）制定本物业项目的各项具体的管理办法草案

（2）推动、监督管理办法的执行，保证物业服务高质量运营

3．物业服务管理

（1）提供业主的房屋装修、维修和维护服务

（2）提供各种水、电、气等的稳定供应服务

（3）保证辖区秩序良好，确保人员与财物、车辆的安全

（3）提供环境管理服务，确保卫生清洁、绿化良好、生态平衡

3．投诉处理服务

（1）受理小区各类事件和业主的投诉

（2）制定各种有效的措施解决投诉

（3）跟踪投诉的处理情况，总结投诉处理经验，确保业主满意

4．部门管理

（1）为本部门的各种资料建档、分类，做好文件的质量管理

（2）对下属员工进行培训，提高员工的服务技能

（3）对下属员工进行考核，实施激励，提高员工的工作绩效

资料类别

资料名称

移交数量

备注

物业产权资料

项目开发批准报告

规划许可证

投资许可证

土地使用合同

建筑开工许可证

用地红线图

综合竣工验收资料

竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图

建设工程竣工验收证书

公共配套设施综合验收合格书

供水合同

供电协议书、许可证

供气协议书、许可证

有线电视合格证

通信设施合格证

电梯准用证

施工设计资料

全套设计图纸

图纸会审通知单、设计变更通知单

重要的施工会议纪要

隐蔽工程验收记录

……

机电设备资料

机电设备出厂合格证

机电设备使用说明书

机电设备安装、调试报告

设备保修卡、保修协议

业主资料

已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等

已购房业主的付款情况或付款方式

移交单位

接收单位

移交人

接收人

日期

日期

项 目

评价

存在问题

整改建议

电气

系统

高、低压配电室

主要机电配电箱

楼宇及公共区域照明、开关、插座及配电箱

防地接地系统

其 他

空调

系统

中央空调机组

冷冻机组

水泵、换热器等设备

地热系统

暖通管路系统

公共区域暖通用管井

燃气设施管井

公共区域燃气设施管井

楼宇排气设施

其 他

给排水

系统

公共区域生活用水管井

蓄水箱（池）、管路

草坪等浇灌设施

卫生洁具等设施

排水管路等设施

公共区域排水管井

化粪池及排污设施

公共区域排污管井及管路

其 他

电梯

系统

电梯轿厢及设备

井道与底坑附属设备

曳引及其他设备

井道照明等

井道门等

电气控制设备系统

其 他

消防

系统

车库各种指示标志灯

喷淋头/烟、温感探头

消火栓管路及设备

灭火器等设备

消防水池（箱）

消防电气控制设备

监控中心设备

其 他

通信

网络

系统

电话系统设备

楼宇电话插座等

有线电视设备

楼宇有线电视插座等

公共广播/应急广播设备

音响设备

楼宇监控系统

楼宇监控设备系统

楼宇监控用的各种传感器等

办公

自动化系统

办工自动化系统设备

物业管理营运信息系统

办公和服务系统

信息服务系统

智能卡管理体制系统工程

计算机网络管理系统

安全防范系统

入侵报警系统

电视监控系统

出入口控制系统

电子巡更系统

车库管理系统

综合布线系统

建筑群主干线

建筑物主干线

水平布线

屋宇工作区布线

楼宇

土建

工程

1．主体结构

地基

钢筋混凝土结构

砖石结构

抗震性能

2．外墙

防水

墙及墙面

3．屋面

保温隔热性能

防水性能

排水设施

面层

4．楼宇地面

5．公共楼梯

6．门窗玻璃

7．卫生间防水

8．其他

设备名称

数量

安装位置

型号及主要技术参数

现场实测技术性能及数据

随机专用附件、工具名称、数量

保修期终止时间

验收结论：

验收人签名

移交单位

接收单位

移交人

接收人

移交日期

接收日期

备注

1．大型设备可作更详细补充记录

2．本记录经双方盖章签字后可作为验收凭证

施工单位

验收区域

抽查（）处，占（）%

序号

验收项目

质量验收标准

检验情况

处理意见

1

资料

（1）图纸及资料齐全

（2）有产品合格证，铭牌清晰

2

烟感与温度

（1）图纸规定安装烟感 只，温感 只

（2）工作情况

正常工作 只

不正常工作 只

3

消防栓

（1）设计数量 只

（2）安装位置合乎设计要求

（3）阀门安装及漏水情况

（4）消防皮带、啧咀安放齐全

（5）自动按钮安装情况

（6）灭火器配备情况

（7）立管、油漆，消防栓外观，安装质量情况

实际安装 只

4

喷淋系统

（1）喷淋头设计数量共 个

（2）安装位置，间隔距离合乎要求

（3）楼层防火分区总阀，流量开关安装情况

（4）末端放水阀门安装情况

（5）管道安装、支架安装、漏水情况

实际安装

数量 个

5

分区卷帘门

（1）分区卷帘门安装位置合乎图纸要求设计

（2）设计安装卷帘门 扇

（3）楼层防火分区总阀，流量开关安装情况

（4）末端放水阀门安装情况

（5）管道安装、支架安装、漏水情况

实际安装

数量 扇

6

手动报警钮

（1）设计规定数量 只

（2）安装情况

实际安装 只

7

广播喇叭

（1）设计安装数量 只

（2）安装及工作情况

实际安装 只

8

防排机械防排烟

（1）设计排风口 只

（2）风管安装情况

（3）设计防火阀 只

（4）防火阀动作情况

（5）正压风口及风压测试情况

实际安装

风口 只

实际防火阀 只

9

防火门

（1）设计安装 只

（2）安装质量情况

实际安装 只

检查结果及意见

签字

设计单位

施工单位

物业公司

工程监理

地产公司

检收日期

楼层

单元

验收日期

验收移交内容

数量

状 况

遗漏及整改内容

备注

地台

天花吊顶

楼梯台阶及扶手

墙面

窗框

个

玻璃

块

各种门

扇

锁匙及把手

把

各种五金配件

公共配电箱

个

单元内配电箱

个

灯盘

个

照明灯具

个

照明开关

只

风机盘管

台

空调送风口

个

空调回风口

个

空调新风口

个

风机盘管控制器

个

电源插座

个

电视插座

个

电话插座

个

喷淋头

个

烟感

个

广播喇叭

个

消火栓箱

个

灭火器及灭火箱

个

碎玻璃报警按钮

个

应急指示灯

个

门牌及标牌

块

移交钥匙

把

移交其他物品

单元内电表读数

度

单元内水表读数

字

验收交接单位

代表签章

日期

序号

交接项目

型号规格

数量

接收意见

处理结果

确认

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

……

物业公司

经办人签名：

物业公司盖章：

发

展

商

经办人签名：

发展商盖章：

××物业公司物业接管验收管理规范

第一章 总则

第一条 目的。为加强物业综合验收和交接管理，规范公司物业验收程序，确保物业验收工作得到有效控制，保障物业的房屋质量及各项功能、指标符合规定要求和标准，特制定本管理规范。

第二条 适用范围。本规范适用于公司所承接的物业管理项目的接管验收管理。

第三条 职责

1．接到发展商竣工验收的通知报告后，公司领导负责组建物业接管验收小组，全面负责接管验收工作。

2．接管验收小组的工作内容包括：负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料进行验收；按移交设备清单的要求对清单上的设备按规格型号、容量及设计要求进行验收；对设备的安装数量、安装位置及竣工图进行验收；对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。

3．验收工作结束，由公司主管领导与发展商办理接管手续。

第二章 接管验收程序

第四条 接管验收条件。物业楼宇竣工经政府有关单位验收全部合格，并且附属设备已完全能够正常使用，房屋编号已得认可等，物业公司代表全体业主进行以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

第五条 接管验收程序规定

1．验收小组根据发展商提供的竣工图纸按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。

2．验收小组依据验收计划、标准按专业分工进行预验收。

3．在预验收过程中检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。

4．对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

5．对已入伙楼宇的验收，应成立业主委员会、原物业公司、我公司联合验收小组，除已入住房间无须验收外，其余验收程序相同于新楼宇接管验收程序。

第三章 接管验收要点

第六条 在进行楼宇的实物验收时应注意：对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。

第七条 设备的实物验收要符合以下几点。

1．图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

2．主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

3．设备与连接整个系统的技术性能应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。

第八条 对物业的其他配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应表格内。

第九条 移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。

第十条 以上各项验收，验收人员均应认真、如实地填写相关记录，必须坚持合格一项接管一项的原则，未经调试合格验收的不予签字接管，以上资料保管期限为楼宇无使用功能为止。

第四章 验收中发现问题的处理

第十一条 接管验收对于墙壁污迹、划痕、地砖缺角、玻璃破裂、卫生间地漏不畅等类似细小问题逐一列明，要求建设单位承诺在一定限期内整改。

第十二条 对验收中发现的非结构性问题，验收组应在两天内提交发展商，在发展商整改完毕后另行复验，直至合格为止。

第十三条 对验收中发现影响房屋结构或设备、设施使用安全的质量问题时，验收不通过。由建设单位采取有效措施进行整改合格要求后商定时间再验收，并索取加固补强措施复验结果的记录予以保存。

第十四条 对不具备使用功能问题的处理（如水、电未接通），工程部应督促发展商抓紧解决，符合验收条件后再行组织验收。

第五章 附则

第十五条 本制度自颁布之日起生效，由总经理办公室负责解释。

物业接管验收资料管理规定

第一章 总则

第一条 目的。为规范所承接物业各方面资料的接管及保管工作，确保物业管理工作的顺利开展，特制定本规定。

第二条 本规定适用于公司所有承接物业项目验收资料的收集、接收、建档、保管工作。

第三条 职责范围。公司所承接的物业项目接管验收资料由验收小组进行收集整理，交公司行政部统一保管，同时该项目物业管理处留存以便开展物业管理工作。

第二章 验收资料的收集

第四条 在接管验收时，物业公司应向开发商接收如下表所示的各项资料。

接管验收的资料内容表

第五条 验收资料的收集，验收小组应按照以下程序进行。

1．制订收集整理计划。由于接管验收应收集的资料数量大，因此接管验收小组必须制订资料收集计划，并反复检查计划应收集整理的资料是否有遗漏。

2．深入现场，实地收集。物业接管验收小组在与开发商移交资料前，要到物业现场，按计划收集统计需收集资料的数量、型号等情况，并记录在案，做到自己心里有数，以便于在资料移交时，考察资料的准确性、真实性。

3．资料的移交。接管验收小组在与开发商进行资料移交时应把开发商移交的资料与自己实地收集到的资料进行对照，必需相符才可以签字接管。如果不相符，出现资料不全、不准确或不真实等问题应责返开发商，并要求开发商补全。

第三章 验收资料的整理存档

第六条 资料移交接管完以后，接管验收小组人员应对资料进行整理。

第七条 资料整理时应先搭建一个目录框架，然后根据目录内容将资料分类整理，归纳到各个目录下并进行装订，要对每一类资料进行命名，并在每一类的首页注明简要内容，以便于随时调用。

第八条 资料的表现形式可通过图表、照片等手段表现，使得资料中原本抽象的数字或难以用文字表达的项目变得生动且美观，如小区分布图可用彩色图片加以美化；小区内的户型可用户型结构图加以表达；小区内不同户型的数量可用柱状图、砌饼图等图表表示；机电设备的调试报告数据可用柱状图、曲线图等加以表现；还有一些设备、设施无法用文字描述可直接用照片进行描述。

第九条 资料的存档。移交收集到的资料整理后，应将资料复印两份，一份送往公司行政部存档，另一份留存该物业管理处存档，以便于今后的小区管理。

第十条 公司行政部、物业管理处应妥善保管各类资料，做好防潮、防虫等工作，同时做好借阅登记工作以免丢失。

××物业接管验收方案

为保证××花园接管验收工作顺利进行，根据中华人民共和国建设部颁发的相关法律、法规的有关规定，本着维护业主利益、保证××花园房屋及公共设施合格率达到业主满意的原则，按照该物业工程竣工验收进度，我公司定于200×年×月×日～200×年×月×日对××花园项目进行接管验收工作，具体方案如下，请领导指正。

第一章 验收项目

主要是对××花园预交竣工工程分批分项进行接管验收，具体验收项目如下。

1．交接验收房屋本体，按幢整*接，每幢预交楼体室（幢）内各专业全部竣工。

2．交接验收公共设备、设施，按系统整*接。供水系统、电话系统、电视接收系统、宽带系统、排水系统、公共照明、道路、水景观等项目。

3．交接验收园林绿化、天燃气设施、安防监控系统、消防系统、锅炉房及供热管道系统等项目。

4．交接验收车库、会所、其他附属设施、一期园区总体规划等项目，同时交接验收政府部门制定的相关管理规定等。

第二章 验收范围及内容

各项目、各系统验收交接范围和内容如下表所示。

××花园接管验收范围及内容说明表

第三章 接管验收工作组织安排

1．成立接管验收小组

接管验收小组拟由下列人员组成：

（1）组长一名（可兼任），由××经理担任。

（2）水暖一名：负责水暖专业验收，由工程部指派。

（3）电气一名：负责电气专业验收，由工程部指派。

（4）土建一名：负责结构、土建专业验收，由工程部指派。

（5）文秘一名：负责房屋钥匙交接、记录及资料的汇总整理，由行政部指派。

2．接管验收准备工作内容

（1）正式接管验收前对接管验收人员进行培训，并进行实地模拟演练。

（2）结合实地模拟演练，每户型抽查5~6户，收集房屋普遍存在的问题，并作为正式验收时重点核查项目。

（3）准备正式交接验收，具体内容包括如下。

①编制《接管验收方案》。

②熟悉《房屋交接验收标准》、《公共设备设施验收标准》。

③制作《竣工资料清单》、《供方资料交接清单》。

④明确《工程质量问题处理程序》等。

3．接管验收流程。（略）

4．验收检查方法说明

在此项接管验收工作中，接管验收小组应通过与设计图纸、验收标准、法律规范核对并以下列方式检验不合格项登记记录，反馈至开发商——××房地产开发有限公司，并按照《返修流程》进行。

对各项设备、设施等的具体检验方法如下表所示。

验收检查方法说明表

四、其他说明

1．社区地址和房屋幢、单元、户地址编号得到有关部门确认。

2．如发现遗漏工程按《工程遗漏问题处理程序》问题处理。

××物业管理有限公司

200×年×月×日

业主姓名

性别

身份证号码

户籍所在地

联系电话

备 注

照片

（小一寸）

入住人员

姓 名

性 别

与业主关系

联系电话

常住/暂住

备 注

车辆登记

摩托车车型

摩托车车牌号

摩托车位编号

汽车车型

汽车车牌号

汽车位号

业主名称

购房合同号

序号

验收项目

验收意见

处理结果

确认人

l

地面

2

墙面

3

顶棚

4

门窗

5

照明灯

6

各类开关

7

各类插座

8

卫生洁具

9

水龙头

10

地漏

11

给排水管道

12

排气扇

水表底数

煤气表底数

电表底数

钥 匙

业主签章

年 月 日

管理处签章

年 月 日

称谓

姓名

性别

出生

年月

民族

籍贯

身份证

号码

工作单位

详细地址

职务

职称

联系电话

备注

业主户口所在地派出所

户型

建筑面积

购房合同

号码

入住通知单

号码

房屋

性质

房屋用途

房间号码

业主姓名

填表时间

申办人

身份证号

联系电话

装修负责人

身份证号

联系电话

装修单位

主要装

修项目

1．

2．

3．

管理处意见

负责人

日期

年 月 日

装修期限

开始时间

年 月 日

结束时间

年 月 日

延期施工

开始时间

年 月 日

结束时间

年 月 日

业主承诺

如因本人装修(厨房、主卫、公卫、)破坏原防水层，保证重新做防水层，以后（厨房、主卫、公卫）出现渗水、漏水情况，由此产生的相关责任由本人承担。（仅限破坏原防水结构的装修户）

负责人

日期

年 月 日

管理处

检查情况

检查人

日期

年 月 日

备注

业主本人办理无须填写身份证号码和联系电话

商户名称

商铺号

申请日期

联系人

身份证号

联系

装修项目

1．

施工期限

2．

施工人数

3．

负责人签字

营运部意见

负责人签字

财务部意见

缴纳装修押金3 000元

负责人签字

保安部现场

监控的记录

□装修产生的垃圾是否清理干净

□地面有无胶渍、污渍等

□现场使用的工具、材料是否整理好

□有无不服从监控管理等

负责人签字

备注

1．装修人员凭本审批表及交纳押金才能入场装修

2．装修期间必须遵守有关装修规定

3．凭此单及押金收据退还押金

户主姓名

详细地址

联系电话

身份证号

申请日期

装修公

司名称

负责人

执照号

装修人数

联系电话

装修内容

管理处

审批意见

户主装

修保证

本业主和施工队保证装修内容不超过审批的范围并按期完成，严格遵守《住宅管理规定》，若有违约，愿接受处罚

户主签名

施工队负责人签名

装修期限

预算造价

户主押金

施工队押金

管理处

验收意见

房管员签字

验收日期

备注

装修地点

装修期限

装修业主

装修单位

部门

项目

意见

签字

管

理

处

资质

审批

营业执照复印件

资质复印件

协议

申请

审批

装修申请表

异产毗邻房屋装修协议书

消防安全承诺书

工

程

部

工程

审批

装修申请表复印件

图纸

改动承诺书

装修许可证（签署后由秩序部发放）

财

务

部

预付

审批

装修押金：3 000元

装修垃圾清运费：4元/平米，共__平米

制证押金：10元/个，共__个

灭火器租金：50元/个，共__个

灭火器押金：150元/，共__个

合计收款：__元

秩

序

部

秩序

审批

装修许可证（工程部签署后由秩序部发放）

施工人员出入证：共__个

施工现场管理规定及附件

总经理审批

备注

装修押金将于××年××月××日退还

序号

房号

业主

姓名

申请

时间

装修许可 号

装修施工期限

装修

人数

进场

时间

初验

时间

终验

时间

备注

业主（租户）名称

申请用电单位

现场负责人

联系电话

使用日期

填表日期

申请用电功率

负载性质

供电电缆规格型号

保护开关规格型号

计量表规格型号

计量表底数

申请供电制式

用电设备名称

申请用电天数

申请用电地点

操作电工人数

操作电工岗位证编号

工程部意见

工程部负责人签字

备注

1．业主/租户必须提前3天填报申请用电表并获得批准后才可使用

2．因业主/租户用电不当及不小心导致其他业主/租户的经济损失，所产生的费用由该业主/租户负责

地点

巡查人

序号

装修巡查项目

时间

巡查情况

处理结果

1

有无乱堆、乱抛垃圾

2

有无乱拉电现象

3

有无造成渗漏、堵、损坏情况

4

有无改变主体结构

5

有无改变室内管线和电源开关

6

有无改变阳台使用功能

7

有无违反规定安装门和窗户

8

有无违反规定安窗花和防盗网

9

空调安装是否符合规定

10

有无在公共设施乱写乱画

11

有无违反消防条例规定

12

有无违反安全、保卫等行为

13

有无损毁他人财物的行为

备注

1．此《装修巡查表》由巡查人进行巡查填写，每周按分公司实际工作量进行巡查，但每户装修巡查一星期不得少于2次

2．此《装修巡查表》由公司工程部在楼检时进行检查

业主姓名

联系电话

验收地点

验收日期

验收内容

验收意见

备注

土建

项目

户门

地面

墙面

天花板

橱柜

防水

强弱

电项目

户内闸箱

照明开关

电源插座

电视插座

电话/网络插座

空调插座

可视对讲

燃起泄漏报警

给排

水项目

采暖/热水两用炉

暖气片

供水闸门

排水管道/地漏

洁具

浴缸

其他

卡式电表

卡式天然气表

水表

业主签字

装修公司签字

保安部签字

工程部签字

栋号房号

业主姓名

装修负责人姓名

楼管员姓名

初次验收时间

初次验收情况

业主签字

装修负责人签字

楼管员签字

备注

正式验收时间

正式验收情况

业主签字

装修负责人签字

楼管员签字

备注

业主（租户）姓名

联系电话

装修单位

装修地点

现场负责人

联系电话

装修开工日期

填表日期

检验部门

检验项目

检验结果

检验意见

工程部

消防部门审批完备

□已批 □未批 □其他

质监部门报批完备

□已报 □未报 □其他

装修图纸审核完备

□已收 □未收 □其他

管理处

应收管理费款项

□已收 □未收 □其他

装修管理手续完备

□已办 □未办 □其他

工程部

经理意见

签字

日期

管理处

经理意见

签字

日期

驻场物业

经理意见

签字

日期

备注

装修缴费通知单

业主 楼座 房号

××物业公司管理处

××年××月××日

装修违章通知单

被通知单位： 接单人： 签发人： 签发时间：

通知：

贵单位违反了《装修管理服务协议书》中的第 条，其中内容如下：

1．

2．

3．

根据《装修管理服务协议书》，贵公司应该做如下整改：

1．

2．

3．

××物业公司管理处

××年××月××日

n 注：《装修违章通知单》落款处加盖管理处公章生效

业主入住管理标准

第一章 总则

第一条 为规范业主入住管理工作，确保业主顺利入住，特制定本标准。

第二条 本标准适用于业主入住的管理工作。

第三条 工作人员与工作职责。

1．客户服务中心经理负责组织安排入住工作。

2．服务中心主管负责协助经理安排业主入住工作。

3．服务中心管理员负责办理入住手续。

4．公司财务部负责核收各项入住费用。

5．工程管理部负责楼宇整改的跟进和水电的开通工作。

第四条 小区通过接管验收达到入住条件，方可办理业主入住。

第二章 业主入住前的准备工作

第五条 物业公司自身应先期进驻，熟悉物业，了解情况。客户服务中心各类人员一般按以下程序进入物业现场。

1．入住前2~4个月，工程管理部工作人员进驻施工现场，以了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉水、电、气管道线路的铺设位置及走向等，全面掌握物业机电设备的第一手资料。

2．入住前2~3个月，任命客户服务中心经理，并配备服务中心主管1人，房管员2人，出纳1人，做好入住前的各项前期准备工作。

3．入住前1个月，服务中心管理层人员到位，客户服务中心挂牌办公。

4．入住前1个月，组建保安队伍进驻现场，上岗培训后，负责接管物业的保安工作。

5．入住前1个月，炊事员到位，食堂开餐。

6．入住前1个月，组建清洁队伍，开始对已接收的房屋和社区环境进行卫生清洁工作。

7．入住前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐就位。

第六条 草拟收楼、入住所必须的文件资料和表格，报公司批准后印制。各种资料包括以下十项。

1．装修管理规定。

2．室内装饰装修管理服务协议。

3．住户手册。

4．业主家庭成员登记表。

5．业主入住指引。

6．入住会签单。

7．业主验房指引。

8．业主联系电话一览表。

9．托管钥匙责任声明书。

10．业主临时公约(发展商销售时未签定的须补签)。

第七条 客户服务中心根据小区实际设计办理入住手续流程图。

第八条 设计并办理入住时的管理处办公环境和小区内部环境。

第三章 业主办理入住时的程序

第九条 管理员在业主前来办理入住手续时检查业主的相关证件，主要包括以下四项。

1．《购房合同》原件。

2．业主的身份证原件。

3．单位购房的还须检查其单位营业执照副本。

4．委托他人办理的，还须检查业主的委托书。

检查无误后，管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主，证件复印件及业主委托书存入业主档案。

第九条 管理员将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭情况登记表》内，另一张为业主办理《业主证》。

第十条 业主交纳入住费用。服务中心管理员指引业主到财务部缴纳入住费用，财务部根据收款项目开具收款收据。一般情况下，入住费用包括以下五个项目。

1．煤气开户费。

2．有线电视初装费。

3．装修保证金。

4．装修垃圾清运费。

5．管理费。

第十条 业主验房收楼

1．交完入住费用后，业主在服务中心管理员的陪同下依据图纸、技术规范、销售合同和物业管理合同验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中。

2．房屋验收合格的，管理员请业主在《业主入住验房表》中签字确认。

3．验收中发现问题，业主要求搬入或二次装修前维修的，管理处应通知发展商在一周内给予解决，将整改结果通知管理处，并通知业主做二次验收。

第十一条 管理员发放钥匙

1．业主验楼后未发现问题或要求在搬入后再行维修的，服务中心管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主。

2．业主验楼时发现问题，服务中心管理员在将钥匙交给业主的同时，应留下一把大门钥匙以供维修时用。

3．业主需在《钥匙领用表》内签名确认。

第十二条 业主签署《业主公约》和《消防安全责任书》。

1．管理员将《业主公约》和《消防安全责任书》（一式两份）交给业主，请业主详细阅读后签署《业主公约》和《消防安全责任书》。

2．管理员将签署后的《业主公约》、《消防安全责任书》其中一份存入业主档案，另一份随其他资料交业主保存。

第十三条 管理员发放资料

管理员将下列资料发给业主并要求业主在《资料领取清单》上签名。

1．《住户手册》。

2．《住户指南》。

3．签署后的《业主公约》。

4．签署后的《消防安全责任书》。

5．《住宅使用说明书》。

6．《住宅质量保证书》。

第四章 附则

第十四条 本制度自颁布之日起实施执行。

业主入住接待标准

第一条 目的。为建立客户服务中心的良好信誉，塑造客户服务中心管家和亲人的形象，为物业管理工作的顺利开展做好铺垫，赢得广大业主的充分信任和长久支持打下坚实基础，特制定本标准。

第二条 对象

入住前后前来看楼或办理相关手续的业主。

第三条 接待人员的要求

1．仪容仪表的要求

（1）面容清洁，男接待员不留胡须，女接待员化淡妆。

（2）发型美观大方，经常梳理，保持整洁。

（3）经常洗澡，身上无异味，并保持皮肤健康。

（4）员工上岗时必须穿公司规定的制服以及鞋袜。

2．礼节礼貌的要求

（1）接待客人要笑脸相迎，态度和蔼，主动问好。

（2）保持工作环境安静，不可大声喧哗，吵闹。

（3）与业主谈话时，表情自然，保持微笑，耐心细致，表达准确、简洁、清楚、明白。

（4）举止稳重，落落大方，表情自然诚恳，和蔼可亲。

3．业务知识的要求

（1）详细了解本物业信息。具体内容包括物业的建筑结构专业知识、本物业多种不同户型、辖区周边配套及未来规划、物业的绿化方案等。

（2）熟知与业主利益相关的多种情况。具体内容包括发展商的情况、业主与发展商和装修商等易生纠纷的事宜、装修知识等。

（3）了解现有业主的基本信息。具体内容包括年龄段、知识水平层次等。

第四条 服务中心的要求

1．服务中心应设物业概况的挂图或说明，方便业主了解本公司及员工的概况。

2．服务中心设置待客室，准备茶点，方便业主的接待与服务工作。

第五条 接待业主的具体程序

1．询问。接待人员主动询问业主需要提供的服务，其物业的具体情况，装修、入住的计划等。

2．交流。根据业主提供的情况和需要的服务，接待员与业主做进一步的交流与沟通，以使业主的意见清晰化、明确化。在此基础上提出建议并征求业主意见，确认其确为业主所需。

3．介绍。在与业主的交流过程中，接待员可以适时介绍以下四项内容。

（1）介绍服务中心的构思与规划，并请业主提出意见。

（2）提醒业主在与发展商交易中应注意的问题。

（3）提醒业主装修时应注意的问题。

（4）向业主介绍现已登记业主的年龄、知识层次等，让业主了解小区概况。

4．引导。接待员在与业主交谈过程中，可以引导业主参与构想、设计物业管理方面的工作方案和落实措施，诚恳地请业主提出建议。