在当前房地产买卖形势下，很多人面临到房产析产、赠与、继承、买卖问题。当然，这种房产指的是存量房。
这几种方式有什么区别呢？
一、析产过户
析产又称财产分析，是指财产共有人通过协议的方式，根据一定的标准，将共同财产予以分割，而分属各共有人所有。
析产一般发生在大家庭分家或者夫妻离婚时对财产的处理中。
在现实当中，析产更多存在于很多家庭为了腾出购房名额而采取的一种手段。
家庭析产手续，一般是房产共有人，把住房产权析产为一人名下，如家庭夫妻离异析产。需要离婚证，双方身份证，户口本，经过公证的双方离异协议（上面注明房产分割情况）。两人一起到该住房所属房管部门，申请办理家庭离异房产析产过户手续。重新办理一人姓名房产证。
前提；住房贷款还清，无抵押。有明确的产权证明（房产证，契税证，土地证）。
析产费用较低，一般只需缴纳房证印花税：5元/本。
但风险较大，你懂的。
二、继承过户
一般来说，子女都是父母资产的法定继承人，继承房产，需要办理房屋继承过户的费用，主要是房地产继承权公证费用、房屋评估费用、房屋过户的税费及相关费用。
若一套88平米的房子，按122万价值算，其子女需要缴纳：
1.房屋价格评估费用：约3000元。
2.交易印花税：房价的0.05%。1220000×0.05%=610元。
3.公证费：房价的2%来收取。1220000×2%=24400元。
4.房屋登记费：80元。
5.证照印花税：5元。
6.工本费：10元/本。
合计：28105元。
三、赠与过户
继承只能在当事人去世后，才能由继承人执行。
如果是生前过户，就有赠与和买卖的方式。
有些人认为房产过户，如果通过送的方式，就可以“逃避”一些费用，但实际上这种方式并不一定省钱。
以这套房产为例，其子需要交纳个人所得税、契税和公证费等；
1、契税：由于该房产对于其子是第二套房，应该按房价的3%交税。1220000×3%=36600元。
2、印花税：房价的0.05%。1220000×0.05%=610元。
3、手续费：住房为2.5元/平米。2.5×88=220元。
4、登记费；80元。
5、工本费：10元。
6、授权印花税：5元。
7、赠与人还需交纳印花税：1220000×0.05%=610元。
合计：38135元。
此外，律师指出，这还是基于的这套房产是满5年的住房，否则还得征收营业税，因此，想把房产送给子女，也不是那么简单的。
四、买卖过户
买卖也是一种当事人生前的过户方式。
1、契税；二套房交3%。1220000×3%=36600元
2、营业税（5月1日后改增值税）：住房满2年免
3、个人所得税：住房满5年免。
4、交易印花税：买卖双方各缴纳房产的0.05%
1220000×0.05%=610元×2=1220元。
5、手续费：5元/平米。88×5=440元 90平米以下减半征收，应收220元合计约：38040元。
如果房产在90平米以上，住房未满2年和5年的，还会相应增加其他费用。
在世时过户房产，就只能办理赠与或买卖，但这也有一定风险。儿子在婚姻关系存续期间，父母把房产过户给他，如果不做特别说明，该房产将为儿子夫妻共同财产。
这几种方式，你懂了吗？
注：本文转载于网络论坛。因地区不同，相应税费稍有不同。
