近日，成都地区首例“电梯加装”相邻关系纠纷案宣判，小区高层住户的诉求获得了法院支持，一楼住户应当予以配合。
加装电梯为何不需要所有人同意，而受损者利益也应给予考虑。这是因为加装电梯是众益项目，并不属于法定的“公共利益”项目。政府推动实事工程，对每部电梯进行补贴，属于给付行政，但并不因此使其具有“公共利益优先”性质，仍然必须在业主协商的框架内解决。
城市更新中的旧住房拆除重建，建成之后，业主可以回迁，这是否也属于众益项目呢？是否适用加装电梯的法理呢？
成都首例判决，解决了部分问题
成都地区首例“电梯加装”相邻关系纠纷案宣判：成都市温江区白马庙街2号小区高层住户的诉求获得了法院支持。电梯加装行为合法有效，一楼住户应当予以配合。
判决理由至为简单：涉案楼宇加装电梯事项已获专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意，加装电梯事项亦在小区里公示，即便一楼两被告除外，也达到了两个“三分之二以上”的要求。
很显然，法院援引的是我国《民法典》第278条：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。法典接着规定，重大事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。一般事项则经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
简言之，民法典确定的是“算人头又算面积”规则：首先，以两个“三分之二”作为业主大会有效召开的前提。其次，重大事项以两个“四分之三”以上同意视为通过，一般事项以两个“二分之一”以上同意视为通过。总体折算下来，重大事项以专有总面积及业主总人数的“二分之一”以上同意视为通过，一般事项以专有总面积及业主总人数的“三分之一”以上同意视为通过。第三，关于“重大事项”，民法典采取的是列举加兜底的方式，即筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动，均属于重大事项，同时民法典设定了“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”作为兜底条款。
加装电梯，应属“改建（准确地说，属于新建）建筑物附属设施”，属于重大事项，应当三分之二以上出席，出席者四分之三以上通过，方能有效实施。成都一案中，只有一楼两户业主反对，加装电梯的有效性，当无问题。
然而，法院的判决，只是解决了问题的一部分，而另一部分问题，法院并没有触碰。依据不告不理原则，法院判决的正当性，当无疑义。但一楼业主可能因此受到的损害，必须予以正视。
正如该案被告之一、居住在一楼的周先生说，之所以选择一楼的房子，就是因为小区没有电梯，不想爬楼。同时，在卖出时也会比高楼层更有价值。“没有电梯的房子，低楼层价格肯定会高一些。现在装了电梯，高楼层升值了，给低楼层带来的噪音、甚至影响采光，自然会有影响。”
电梯加装，获益者应给受损者补偿
电梯安装能够给高楼层业主生活带来便利，但他们也应充分考虑施工可能给低楼层住户造成的影响，以及在电梯加装后可能产生的通风、采光、隐私、噪音等问题，以及这些问题给低楼层的价值带来的影响。
如果高层住户罔顾这一影响，则涉嫌滥用权利。我国《民法典》第一百三十二条规定，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。
因而，一种比较适当的解决路径是：
其一，正确认识行为性质。“加装电梯”是众益项目，但不是公共利益项目，并不适用“公共利益优先”的强制法理，必须由业主协商解决。在一些地方，政府推动实事工程，对每部电梯进行补贴，属于给付行政，但并不因此使其具有“公共利益优先”性质。业主不能漠视对方诉求，更不能进行道德绑架。
其二，妥当推进价值衡平。公允地说，无论是高层住户还是低层业主，当初买房的时候都没有电梯预期，这也充分反映在房价上。数十年后，高楼层业主因年老体衰，无力爬楼，电梯日渐成为刚需，也是人之常情。但是，他们也必须意识到，任何人都无权以牺牲他人福利为代价，谋取自己的个人福利。这是一个价值衡平的过程，必须妥为推进。
其三，细致计算损益高低。客观地说，加装电梯，并非一定会给低楼层带来价值的总体贬损，甚至在高层房价上涨带来的比价效应下，低楼层的房价也会攀升，当然幅度不及高楼层。另外，通风、采光、噪音等的影响，则视相邻关系及电梯安装位置各异，不宜一刀切，各方可引入第三方评估机制，在公平合理的基础上进行评估。
在成都加装电梯一案中，一楼业主周先生说：“邻里关系确实很重要，人都有变老的时候，我们能够支持你安装电梯，但我们碰到的这些问题，你是不是也应该考虑呢？比如电梯加装后的补贴，是不是也可以考虑下低楼层呢？”
周先生的请求具有普遍意义：利益调整，不是单方忍让，而是多方合作的过程。一种可行的思路是，在政府给付的加装电梯补贴中，按照户数切分份额。由于政府补贴不能直接给付业主，二楼以上的业主可以将一楼业主的补贴份额，折现为一定的金钱，作为对一楼业主的补偿。
旧住房拆除重建，艰难的法理平衡
我们再来看看旧住房拆除重建。
在时光侵蚀下，一些老旧建筑日趋破败，为创造高品质生活，提升城市能级，政府在推进城市更新工作，准备将该建筑拆除重建，建成之后，业主可以回迁。
加装电梯，性质上属于在建筑物上添加附属设施，整体上属于增益行为，业主多数决就可以了。旧住房拆除重建，是否适用同样法理？
在法律上，拆除他人房屋，无外乎公私两条路径：其一，公法路径，符合公共利益的可以走征收途径，鉴定为危房等，可以强制拆除重建；其二，私法路径，如果找不到公法层面的依据，则私人同意至为关键。
具体说来，在旧住房拆除重建中，面临以下两种选择：
其一，公益征收模式。这里面临的最大问题是：旧住房拆除重建，是否符合法定的“公共利益”的情形？恐怕很难，充其量只能认为是“众益”。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条明确了适用房屋征收的具体情形，包括国防和外交、政府组织实施的基础设施建设、政府组织实施的公共事业、政府组织实施的保障性安居工程、政府组织实施旧城区改建需要等五类情形，同时兜底条款将权限限定在“法律、行政法规规定的其他公共利益需要”。因而，如果要走征收模式，选择之一是拓展公共利益情形，将旧住房拆除重建视为“公共利益”，但面临着突破行政法规的风险。
选择之二是，将旧住房拆除重建纳入“旧城区改建”范畴，但一来必须调整成片二级旧里的范围，同时还面临着另一个问题，即旧住房综合改造并非均为政府组织实施，与上位法中“政府组织实施旧城区改建”的规定并不完全一致。另外，旧城区改建所适用的补偿标准与当前一般意义上的征收补偿标准存在较大差异，实施起来难度极大。
当然，并非没有突破者。2021年3月1日起施行的《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条规定，旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。
笔者认为，这是深圳特区立法，变通了上位法关于“公共利益”的认定规则，是深圳“变通法律实施”的特区立法权的体现。其他地方，或许并无此权利。
其二，私益众决模式。由于涉及建筑物的所有权处分行为，决议的形成方式、少数服从多数的边界如何确定，就成为问题的关键。
基于意思自治和私权自决的原则，建筑物的专有部分由个人来决定。例如，业主无权以多数决的方式，要求所有业主将各自房间的室内墙面都刷成红色，但涉及到共有部分，则可以引入多数决。例如，业主通过多数决，要把临近道路的外墙面刷成广告，广告收入转入物业维修基金。张三即便不同意，也必须接受这一结果。此即私益众决模式，具体规则，一如前文论及“加装电梯”时所述。
“旧住房拆除重建”是否适用私益众决模式
我们再来看看“旧住房拆除重建”问题。
旧住房拆除重建，涉及国有土地使用权的重新利用，以及建筑物区分所有权的处分，是否适用私益众决模式？
一种观点认为，当然不适用。私权神圣，所有权具有排他支配性，“风进、雨进、国王不能进”，只要有一个业主不同意，就不得拆除重建。
另一种观点认为，拆除重建适用私益众决规则。理由是我国《民法典》第二百七十八条规定，下列事项由业主共同决定：改建、重建建筑物及其附属设施……这里所称“建筑物”并没有区分专有还是共有。同样由业主共同决定的，还包括“使用建筑物及其附属设施的维修资金、筹集建筑物及其附属设施的维修资金”，这里同样没有区分专有还是共有部分的建筑物。
笔者认为，基于以下几点，拆除重建适用私益众决规则，存在一定的法理空间：
其一，合理利用土地的需要。我国宪法第十条规定，一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。对于日渐残破的旧住房，予以拆除重建，正是对土地的合理利用。
其二，所有权制度保护的是财产权益，而不是财产的特定物理状态。将旧住房拆落地，原址重建，业主回迁，房型结构可能更加合理，面积也可能更大。此种安排，在本质上属于“以新换旧”，并不侵犯业主的财产权益。或许有业主认为，他住惯了老房子，房子里有其祖辈留下的气息，他不想失去。但此种个性化需求，是否属于法律要守护的价值，特别是在以牺牲他人福利为代价的前提下，值得商榷。
其三，适用众决模式，属于势不得已的技术选择。如果是独门独院的别墅，无论如何老旧破损，只要没有达到危房标准且不符合公共利益征收原则，业主不愿翻修，谁也不能将其拆除。但在土地使用权共有、建筑物区分所有的结构中，业主之间存在紧密的相邻关系，非用众决模式无以实现众益。
其四，不同意的业主，拥有退出路径。一个可作类比的例子是，公司做出重大决策，需要三分之二以上*通过，不认可该决议的*，可以选择卖出股票。股权当然不同于房屋所有权，但如果将一栋楼视为公司，将各业主视为按份额享有权益的*，则不同意拆除重建的业主，也可以像*转让股权那样，转让其住房。
其五，以严格的程序规范，来确保众益实现。在进行规则设计时，可以在遵守民法典关于重大事项表决规则之外，另行引入绝对数量的同意比例，来确保旧住房改造协议符合众人利益。与此同时，考虑到除了私房之外，还存在公房。而公房承租人事实上拥有了“准物权”，故必须在技术层面区分公房承租人与私房业主。
鉴此，法律条文似乎可做如下设计：
采用拆除重建方式进行旧住房更新的，拆除重建方案应当经项目范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主、公房承租人且人数占比三分之二以上的业主、公房承租人参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上业主、公房承租人且参与表决人数四分之三以上业主、公有住房承租人同意。建设单位与公房承租人和业主签订改造协议，取得改造项目范围内不低于90%的公房承租人和业主同意后，协议正式生效。
公房承租人拒不搬迁的，公房出租人可以依法向人民法院提起诉讼。
业主拒不搬迁的，建设单位应当与业主先行协商，协商不成的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。
当然，在操作层面，可以由业主大会做出决议，委托建设单位行使诉权，请求权基础是排除妨碍请求权。此种制度设计，最后的问题交给了法院，法院必须对改造协议的合法性做出判断。法院或许会援引我国民法典第二百七十九条的规定“即业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意”。故而，举轻明重，既然变更为经营性用房必须获得业主一致同意，拆房重建更需业主一致同意。此种理解值得商榷，因为将住宅用途变更为商业用途，影响了其他业主的利益，而拆除重建、原址回迁，是整体增益行为，并不影响其他业主权益，法理判然有别。
当然，笔者依然认为，此种私益众决模式，法理基础并非固若磐石，需要政府、法院本着改革的思路，在保护私益的基础上，以发展的眼光去认识和解决问题。
（作者系法学教授）
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作者：罗培新
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