停车场出入口的人防门
人防工程区域内安装的立体机械车位
李先生住在浐灞生态区天香心苑，让他担心的又是另一种情况。
据他介绍，天香心苑小区是一个“城改房 商品房”的小区，1号楼、2号楼属于城改房，其他5栋为商品房。城改房住户的车位，是分房的时候直接给村民分过的。对于商品房业主，车位的销售价格是7.2万到11万元不等，这些车位是利用人防空间建设的机械车位。
李先生说，他买的是二层车位，价格为7.8万元。签订的合同是使用权转让协议，使用期限与住宅一致，但无权参与业权分配及其他任何利益分配。而且合同中还约定：该车位所在建筑物的在建筑工程及相应土地使用权已设定抵押或有可能设定抵押，乙方同意上述抵押，甲方设定或变更抵押时无需通知乙方。此外据他了解，该车位位于人防工程区域，但这些重要信息在合同中并未体现。
“尽管合同约定对业主特别不利，开发商要求业主们必须购买车位，否则就不能进车库，只能停在路边等着交警贴条了。而业主买了停车设备后，他们也不做维保。我的车位6月24日晚上降不下来，车没地方停。第二天上午物业公司一上班就给他们反映，一直到6月30日才修好。这已经是第二次出问题了，每次处理问题都需要很长时间。上一次是4月26日，也是车位降不下来，之后花了4天时间才弄好。这次是用了6天时间。我现在很担心，如果那一天车在上面降不下来，我又急着用车该怎么办？”
在人防区域是否允许装充电桩，能否装设机械车位和充电桩？
西安市人防办法规与平战处负责人表示，法律虽然没有规定这么细，但有一个原则：在鼓励平时使用人防工程的同时，不能破坏或降低人防工程的防护功能。基于这一条原则，装设汽车充电桩时若不会破坏或降低人防工程的防护功能，是可以安装的，但在墙上穿孔是不允许的，因为人防工程穿孔是有严格技术规范要求的。装设机械停车位也同样需要考虑对人防工程防护功能的影响，建设前必须要经过人防办审批业务部门的审核。
律师观点：
过长期限的使用权转让应属变相销售
地下人防车位以使用权转让协议来处置是否有效？开发商是否有权对人防车位使用权进行转让？
陕西言锋律师事务所主任律师贾涛认为，《中华人民共和国人民防空法》第22条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”因此，修建防空地下室是开发商应尽的法定强制义务。而如果小区不具备建设条件，还应按规定缴纳防空地下室易地建设收费。
从权属角度看，虽然开发商建设了防空地下室，并不意味着开发商就是人防工程的所有权人。按照《中华人民共和国国防法》第40条的规定，国防资产归国家所有，而人防工程亦属于国防资产。所以一般认为，商品房小区的人防工程所有权也应该属于国家所有。但商品房小区内的人防工程情况特殊，在建筑结构上一般属于房屋的基础。全体业主买了房屋，随着物权的转移，房屋的基础也理应属全体业主所有。但同样因为是人防工程，全体业主在所有权上很难得到认定。
一般来说，不动产所有权具有四项权能，包括：占有、使用、收益以及处分。没有所有权就没就无权占有、使用、收益以及处分。根据《人民防空法》第五条的规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，该条规定尽管是赋予了开发商有权管理使用和收益，并没有将所有权确权或让渡给开发商。简单说开发商有权管理使用和收益但仍不是产权人。而且所谓“转让使用权”已涉及到所有权中处分权能，而开发商压根无权处分。
开发商因为“投资者”的身份获得了对人防工程的使用和收益，这相当于是作为所有权人的国家赋予了“投资者”有权管理使用和收益。但“投资者”到底该如何理解，业主和开发商的理解也不尽相同。因为不少业主认为，随着房屋销售后物权的转移，全体业主才是最终投资者。何况在商品房预售制度下，业主买房的行为本身是消费，也是投资。
在这样的情况下，开发商以长期的使用权转让协议，对自己本没有所有权的人防工程进行处分，一方面可能会提前获取了房屋销售后本不该归属自己因所有权产生的收益；另一方面长时间的使用权转让协议，也侵犯了所有权人的处分权。因为在我国土地使用权最长也才70年，签订和房屋期限相同的使用权转让协议，这种作法本质上就是以使用权转让的形式代行了对所有权的处分，属于变相销售。这种做法违背了“物权法定、物权登记”原则，即不动产所有权不能拆分上述四项权能进行处分，也不能将四项权能中部分权能进行变动登记。
所以，从物权权属角度来看，开发商以投资者身份虽然有权使用、管理人防地下室并享受收益，但无权出售，并不享有转让权。所谓“车位使用权转让协议”实际是上租赁合同，承租人所支付的“转让款”实际是租金。
从行政许可角度看，开发商使用人防工程，应当经人防部门批准，而该行为是一种行政许可，是针对特定的人作出的，除有法律规定外不允许转让。西安在2021年出台了《人民防空工程平时开发利用备案登记办法》，办法中明确规定：人防工程平时开发利用实行备案登记制度，且《办法》第六条也明确了人防工程实际使用单位在合同期内不得擅自转租人防工程使用权。
因此，无论是从物权权属角度还是行政许可角度来看，开发商都没有权出售和转让使用权，只能进行出租。值得注意的是，租赁合同的租赁期限最长不得超过20年，超出20年租赁期的部分无效。
华商报记者 石铮
来源：华商网-华商报
