本文转自公众号“在明征地拆迁律师”
导读：自2009年前后棚户区改造工程全面启动，十年间这类项目遍及全国，如今已经进入“下半场”的临近尾声阶段。毕竟“棚户区”从房屋的建造年代上不是一个可以随便向后延伸的概念。那么，棚户区改造项目进展至今，究竟有哪些要点问题是广大被拆迁人一定要理清弄懂的呢？本文，在明律师就为大家全面解析一下这棚改的“下半场”……
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作者丨王小明 北京在明律师事务所
据住房和城乡建设部网站近日发布，2019年1-9月间全国已开工棚户区改造274万套，占年度目标任务289万套的94.8%。棚户区改造的数量逐渐缩减，但居住在连片集中棚户中的老百姓对其的需求仍客观存在，这就需要我们对今后的“改造”类项目发展趋势有一个认知与预判。
尽管根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）的表述，将“各类”棚户区改造项目区分为城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造和国有垦区农房改造，即均突出强调一个“国有”而非农村集体所有。但事实上，棚户区改造项目如今早已涉及大量城中村、城郊村，位置靠近城市的农村房屋也被牵涉其中了。
据此，广大被拆迁人要注意弄清自己所涉项目的具体性质，尤其是房屋所在土地究竟是国有土地还是农村集体土地，因为这会对涉案项目所应遵循的法定程序产生直接影响。同为棚户区，法律依据将可能大不相同，不可简单地理解为棚改项目都要依据590号令的规定。
要点二：棚户区改造未必以征收形式开展以征收形式开展的棚户区改造项目近年来有逐渐减少的势头，转而出现了许多“协议搬迁”形式为主的新项目。
而非征收类项目最大的特点就是程序上不受590号令及其他征收领域法规规章的约束，仅是“参照”它们的规定精神来执行。这就给了项目方以较大的自由操作空间，客观上给被拆迁人的权利救济制造了一定的困难。
对于这类非征收类项目，老百姓一定要在确认对补偿安置条件无异议的情况下再配合签约搬迁。否则，你所签下的任何一份协议都会被视为你的真实意思表示和对自己补偿权益的处分，想在签字后再推翻、反悔是十分困难的。
对于采取房屋征收形式推动的棚改项目，征收决定自然是不可或缺的法定步骤。而进入2019年以来，被征收人针对房屋征收决定提起的复议、诉讼越来越难以实现将其撤销或者确认违法的效果。
房屋征收决定牵涉重大公共利益的实现，且并不直接针对某一特定被征收人的补偿安置，这样的认知已为相当一部分法院在裁判中所反复确立。故此，凡关乎补偿安置是否公平、合理的审查点，都难以被认为与征收决定的合法与否存在关联。
譬如最高人民法院针对河南省开封市龙亭区政府组织实施的棚户区改造项目，在（2019）最高法行申6614号行政裁定书中就指出，不能仅因“四规划一计划”“是否经政府常务会议讨论”的证据形式存在一定瑕疵就否定被诉征收决定具备相应的实施条件。
且“本案所审查的是房屋征收决定的合法性，被征收范围内房屋的调查结果是否公布，与安置补偿问题关联更为紧密，不直接影响征收决定的合法性；房屋价值评估机构选定及安置房问题，属于征收补偿范畴，可在房屋征收实施中的补偿程序中解决”，亦不影响房屋征收决定的合法性。
综上，尽管涉案棚改项目的征收决定作出确实存在程序性瑕疵，但起诉征收决定的诉讼请求最终仍未能得到法院支持。
窥一斑而见全豹，若涉案棚改项目的征收决定不存在实体上的严重违法之处，其被依法撤销或者确认违法的可能性是不大的。尽管如此，广大被征收人仍有权行使《国有土地上房屋征收与补偿条例》赋予大家的救济权利，在专业拆迁律师的指导、建议下审慎选择针对征收决定提起复议或者诉讼，这本身就是对地方政府征收行为的重要监督。
所谓“强拆前决定”，即地方政府在申请人民法院强制执行前所必须做出的行政决定，具体是哪种要根据涉案棚改项目的性质而定。
国有土地上房屋征收中，就是征收补偿决定；农村集体土地征收中，可能表现为责令交出土地决定；开发商等民事主体主导的“协议搬迁”类项目中，可能牵涉地方政府在协调后作出行政裁决……
总之，这类行政决定都使拆迁的推进具有“强制性”，若被拆迁人疏于关注自身合法权益而轻易错过提起复议、诉讼的期限，在司法强制执行环节中再想救济困难将会很大。故此，广大被拆迁人一定要练就辨识这类行政决定的“火眼金睛”，不要让争取公平、合理补偿安置的最重要机会悄悄溜走。
要点五：棚户区改造项目可能逐步被城镇老旧小区改造所取代
在“二选一”的逻辑关系之下，以“拆旧建新”为主要表现形式的棚户区改造将可能逐步让位于以“修缮整治提升”为主的城镇老旧小区改造。这一变化与棚改这一事物的发展必然规律相关，也与当下房地产市场的深刻变革调整密不可分。
譬如在某地全新试水的以修缮提升为主要形式的项目中，居民需要自掏腰包参与对老旧房屋的修缮改造，每平米所需的费用可达5000元左右。无疑，这样的项目已与征收拆迁没有关系，也不具有任何强制性，而变成了老百姓的“自选动作”。
越是在这样的背景下，仍在推动中的棚户区改造项目的意义越重大，老百姓对它的期望值也就越高。这也就越需要大家尽早掌握相关知识，第一时间获取收集所涉项目的公告、方案信息，及时咨询专业拆迁律师，赶上通过棚户区改造项目切实改善居住条件这一趟末班车。
