房产市场下滑，很多开发商资金断裂跑路，购房人的房产证还没给办理，应该怎么做才能有效维护自己的权益，甚至确保房子不被强制执行？
按照我国相关法律法规的规定，房产证办理一般要经过一下几个环节：
1、竣工验收；
2、交付使用；
3、办理初始登记和大产权证；
4、办理单户产权证。
其中，开发商跑路前是否办理了初始登记，是买房人最终能否拿到房产证的关键。根据是否办理初始登记，分以下两种方式处理：
一、如果开发商跑路前办理了初始登记，房管局原则上是可以给个人办理房产证，按开发商是否注销情况，通过以下方式办理：
1、开发商已注销
购房人要至工商部门查询开发商已注销的，可要求工商部门出具注销证明，持注销证明、本人购房合同、身份证件、房款支付凭证等材料到房管部门直接申请办理单户房产证。
2、开发商未注销
开发商如果未注销，但是无法联系或者不予配合，则需要提起诉讼，持法院生效判决申请强制执行，要求房管局协助办理房产证。
二、如果开发商跑路前未办理初始登记，房管局原则上是不予办理个人办理房产证。这时候要根据具体情况采取不同措施：
1、房屋已竣工可入住
如果房屋已经可以居住，购房人也仅仅用来自住，则要尽快入住（形成占有事实），按照相关法律法规规定，支付完房款并实际占有房产的，形成事实上的物权，非因自身原因不能办理房产证的，可以排除执行。也就是说，确认房产是占有人的，仅有程序性瑕疵（无产权证）。
2、房产未竣工不能入住
如果房屋尚未竣工，无法入住，则要尽快解除购房合同，确认债权（开发商退款），以便在开发商有可供执行的财产或*时享受超级优先权。
如何解除合同要求赔偿等，可参见《开发迟迟不给办房产证、逾期交房还逃避违约责任的，买房人怎么办？》、《开发商不能交房的或*的，给买房人退款优于有抵押权的银行等机构！》、《开发商逾期交房，买房人一年内未解除合同的，将丧失解除权！》等文。
