原创 馨昊团队 馨昊豪宅 2023-06-21 18:04 发表于上海
收录于合集#房产知识解析25个
前言部分
SHANG HAI XIN HAO
不动产证上写有多个人的名字,每人还占有不同的份额比例,这种情况下该如何进行加名、去名、变动份额呢?
本篇为您介绍,在房屋交易中办理份额变更的全部流程。并将可能涉及到的问题提供具体解答。
01
真实案例举例说明
1、产权基本情况
房产买入时均使用中国居民身份证,持有时间已满足5年
A父亲:持有50%份额
B母亲:持有30%份额
C女儿:持有20%份额
2、期望变更方式及份额
通过买卖交易的方式,将C_女儿持有20%份额出售至B_母亲,最终该房产的产权份额变更为:
A父亲:持有50%份额,
B母亲:持有50%份额。
3、产权人个人信息
产权共有人所持份额及个人信息(已去隐私):
A父亲:已加入澳大利亚籍,已婚
B母亲:中国籍未变,已婚
C女儿:已加入澳大利亚籍,未婚
其中A父亲和B母亲在中国结婚
02
办理准备材料及流程
01
全员到场办理
A父亲:购入时的中国居民身份证
B母亲:先有效期内居民身份证、产证原件
C女儿:购入时的中国居民身份证
注:房产共有人之间的份额变更,无需签订买卖合同,仅需办理当日在所在区房产交易中心签订《共有人间份额转让协议》(交易中心提供纸质文件),其中核验价需先自行拟定,后由交易中心审核。若未通过则会告之并指导修改,完成后办理缴税即可。
02
通过公证委托,产权人本人不到场办理
A父亲:本国籍护照、公证委托书
B母亲:产证原件、居民身份证、结婚证、居民户口本
C女儿:本国籍护照、公证委托书
注:份额变更中,买卖双方不得委托至同一人办理,同时未参与份额变更的共有人若无法到场参与,同样需要通过公证委托至第三人。
案例举例:
衔接上文中,A父亲、B母亲、C女儿、三人变更份额的案例。
当时购入房产时,三人均使用居民身份证购买;因后期父亲及女儿的加入了外国籍,在后面需要办理份额变更时相对比较麻烦。其中最重要的还是三人中一位或多位成员无法到场办理。
由于该家庭成员已旅外居住多年,现欲将国内一套房产的具体份额做变更,以方便后续的房产相关活动。
在接受该客户的委托办理时,馨昊团队为其做出了多方案的办理流程,如回国办理与不回国办理,委托办理等等情况。
03
缴税计算
01
若该房产为唯一房产计算方式
B:母亲应缴纳税额为契税 1%;
C:女儿应缴纳税额为个人所得税 0%
02
若该房产为不唯一房产计算方式
B:母亲应缴纳税额为契税 3%;
C:女儿应缴纳税额为个人所得税 1%
04
其他加名、去名问题解答
01
房产证共有人去名,怎么办理?
共有产权人非夫妻的,则需要通过将部分份额以交易或者是赠与方式,转移给对方或其他人,流程和正常的房屋买卖类似,需要缴纳所占份额的契税。
若为夫妻,二人则需要共同到场申请婚内财产约定,并约定为一人独有/双方共有或者按份共有。
注意:父母子女之间办理去名,视为买卖交易,需收取契税。但夫妻之间加名字或去名字,不收取契税。
02
婚前财产,如何在婚后加上配偶姓名?
如全款购买,可直接向房产交易中心提交加名过户的申请,交纳手续费即可完成办理。
如贷款购买,则需办理赠手续及公证。另需该房的贷款银行同意。双方到房产交易中心办理添加共有人手续,补交相应的产权部分税费即可完成办理。
03
共有房产,如何将一方份额赠予子女?
单方面将自己的份额赠与给子女,首先共有人的房产需办理份额约定,若其中一方想要将自己名下的房产份额赠与子女,受赠人(子女)需具备购房资格,才可接受赠与。
注意:该情况适用于子女已成年,未成年人权益受多方保护,登记部门会依法从严审理。若将房产计入未成年人名下,后续再处分房产将会受到影响。
04
夫妻购房,如何进行产权份额约定?
夫妻共有的房产,可前往房产交易中心申请办理婚内财产约定,约定为一人独有/双方共同共有/按份共有。
其中共有产权人之间房产的转移,不涉及限购政策。夫妻之间的份额重新约定不涉税,母亲与夫妻之间的份额重新约定涉及相关税费。