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从2017年北京推出共有产权房制度到现在，已经快6年了。目前全市已经有39个项目陆续给购房者办理房本。不少家庭申购的共有产权房也将在未来几年达到房本满5年的时限。这些家庭都非常关心共有产权房的回购、再上市细则何时出台。
来了！
今天，市住建委对《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知》公开征集意见。其中明确规定了共有产权房家庭取得房本未满5年，不允许转让房屋产权份额，确需转让的可以申请回购；取得房本满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。并明确了细化的回购和转让办理程序。
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其实原则性的规定，在2017年出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》就有条文，只是当时是针对共有产权房整体的政策，一些实操性质的细则还需要细化。
先来看一下取得房本未满5年这一情况，原先的《暂行办法》只是原则性规定了不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可提交申请，由代持机构回购。但特殊情况到底是什么情况，如何界定，这次细则中予以了明确。
征求意见稿中明确，购房家庭因家庭成员（指直系亲属）患大病等导致家庭生活困难确需转让房屋产权份额的，产权人应当向房屋原分配区住房行政管理部门提出申请，审核通过后由共同签约的代持机构回购。
具体的程序上，首先是共有产权房家庭网上申请，市保障房中心产权人将建立一个网络服务平台，家庭在这个平台上提交回购申请，并上传原购房合同、不动产证书、身份证、户口本、婚姻状况凭证等材料。
第二步是审核认定。对于因家庭成员患大病导致家庭生活困难的，除上述材料外，还需提交市区级医疗机构出具的《大病诊断书》，大病类型包括慢性肾衰竭（尿毒症）、恶性肿瘤、再生障碍性贫血、慢性重型肝炎、心脏瓣膜置换手术、冠心动脉旁路手术、颅内肿瘤开颅摘除手术、重大器官移植手术、主动脉手术 。
区住房行政管理部门将于5个工作日内完成审核。经审核通过的，通过服务平台向申请家庭出具《已购共有产权住房产权份额回购意见》，同步将审核结果通知代持机构。经审核不通过的，通过服务平台通知申请家庭并注明原因。
是不是只有大病才能申请回购呢？如果因为其他原因家庭实在困难呢？
征求意见稿中还有一条兜底的条文，因家庭成员患大病以外原因申请回购的，区住房行政管理部门会同区发展改革委、区财政、规划和自然资源委区分局、区民政等部门召开联席会审议，经审议属于确需转让的，出具回购意见予以确认，通过服务平台将回购意见通知代持机构及申请家庭。
简单来说，如果因为其他原因，导致家庭生活困难的，也可以申请回购，但这些情况不像大病那样好鉴别，因此需要一事一议的审议。当然，必须是要有充足的原因，确实家庭困难才可以。
第三步是查看房屋。代持机构收到服务平台通知后应于5个工作日内完成入户查看，了解房屋状况，确认申请家庭是否存在未改正的违规行为，以及是否已结清水、电、气、热和物业管理等前期费用。
第四步是办理回购。代持机构与产权人签订回购协议后于30个工作日内支付回购款。代持机构回购价格按照原购房家庭购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
最后一步是办理不动产权转移登记。代持机构与原产权人持《回购意见》、网签合同及其他相关材料向房屋所在区不动产登记部门申请办理不动产转移登记手续，将回购的产权份额登记在“政府”名下（登簿不发证），房屋性质为“共有产权住房。”
这些回购的共有产权房将继续面向符合共有产权房购买条件的家庭配售，原先的产权比例不变，配售价格则委托房地产估价机构参照同地段、同品质普通商品住房对回购房屋再次配售价格进行评估。
特别说明一点，就是如果出现了这样未满五年回购的情况，说明这个家庭是因为实际困难、不得以退出了共有产权房，所以征求意见稿拟规定，这个家庭之前被回购的共有产权房将不计入购房记录，这意味着这个家庭将来还可以申购共有产权房。
另外，如果是解除共有产权住房购房合同的家庭，也可以不计入购房记录。
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第二个情况是取得房本满5年的。
征求意见稿拟规定，已购共有产权住房家庭取得不动产权证书满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。
也就是说，是按照市场价来转让给其他符合共有产权房资格的家庭。最终转让双方谈到什么价格，就可以按照什么价格来转让。当然，同等价格下，代持机构可以优先购买的。
具体的程序上，第一步也是网上申请。产权人通过服务平台向区住房行政管理部门提出转让房屋产权份额的申请，并按规定填报家庭情况、出售价格、房屋面积等基本信息，上传身份、户籍、婚姻及不动产权证书等材料。
第二步是发布信息。区住房行政管理部门5个工作日内通过服务平台对产权人提交的转让信息进行审核，审核通过后通过服务平台出具《已购共有产权住房产权份额上市转让意见》并通知产权人将房屋的基本信息（包括房屋室内现状图片、户型图等）上传至服务平台。房源信息完整后，产权人可自行选择时间发布转让信息。
这里有一个问题，如果我转让份额，谁来帮我卖房子呢？找中介是否可以？
征求意见稿中拟规定，共有产权住房转让信息面向社会发布后，房地产中介机构方可为其代理买卖经纪业务。
这里面两个意思，一方面中介机构不得违规擅自代理共有产权房的份额转让，转让必须要在服务平台上登记。另一方面，如果在服务平台登记了，那么中介就可以代理了。这既防止违规，又方便了转让家庭。
第三步是网上申购。符合共有产权住房购买条件的家庭，可在转让信息发布期间，登录服务平台如实申报家庭人口、户籍、婚姻、住房等情况，并填报拟购房屋产权份额的意向购买价格。代持机构在3个工作日内同意以出售家庭填报的出售价格回购的，可行使优先回购权，服务平台终止其他家庭购买意向登记，并通知已登记家庭。
第四步是资格审核。区住房行政管理部门于3个工作日内完成资格审核。经审核符合共有产权住房购买条件的家庭可在服务平台打印资格审核通过证明。
第五步是自主签约。产权人与资格审核通过家庭可自行或通过房地产经纪机构交易，达成购买意向的，应在服务平台提交网签买卖合同申请，与代持机构签订三方合同。
第六步是办理不动产转移登记。新购房家庭与原产权家庭持代持机构网签合同、契税完税（或减免税）凭证及其他相关材料申请办理不动产转移登记。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。
此外，征求意见稿拟规定，共有产权住房购房人及其家庭成员，存在违规出租等违规行为且拒不改正的，暂停办理回购和上市手续。
