众所周知，现在房价已成为大家闻之色变的一个词语了，多少人因之而发大财，多少人因之而背负几十年的债务，多少人又因之不能待在大城市，可是又有多少人清楚房价又怎么组成的，最大头的是什么？怎么判断一个地区一个开发商的房子卖的贵了还是有所值？接下来细细谈一谈商品房的成本到底怎么组成？希望有所启发。
房地产成本构成大体都分三部分：土地费用 建设投资（除地价外直投） 三费（营销费、财务费、管理费）
房地产成本总体构成
一、土地费用
指取得房地产开发用地的必要支出。在成本测算时，主要包括土地价格、契税及其它土地款。获取土地的方式主要为招拍挂、收并购、概念勾地，这里单独拎出来都可以大作文章，不再细述。
1.53万/m’!xxx掷金近50亿夺桂城超13万m商住地
这里有几个概念有必要说明一下：
1）建筑面积：分为地上建筑面积和地下建筑面积，它由计容面积和不计容面积组成。（像地下室、架空层等建筑面积是不计容的）
2）土地占地面积：为政府招拍挂时标注的土地的实际面积。
3）容积率：计容建筑面积与占地面积之比，反应一块土地的之后可建房子的规划总面积，基本可反应出今后房子的拥挤程度。
4）可售面积：主要用于计算销售单方成本，分为计容可售、不计容可售两部分。
举例：
某项目土地费用明细
由此可以推算：
建筑面积=107175/4823=22.22万平米
可售面积=107175/6606=16.22万平米
招拍挂获取土地是已考虑容积率后折算到房子里每一方了，一般城市土地费用是整个房价组成的大头，占到一半以上，这也是许多城市房价难以降低的重要原因。
二、建设投资
1、开发前期费
主要指房屋开发的勘察费、设计费、开发费用、委托费用、临时设施费及其他开发前期费。
