1.4.2 房地产业预收账款在各行业中最高
期房预售导致房地产业预收账款在各行业中最高，推高资产负债率。2018年，房地产行业预收账款与合同负债占总负债比重高达31.8%，在28个行业中排名第一，远高于食品饮料业的22.4%、通信业的15.2%、建筑装饰业的15.1%。
2 启示
2.1 衡量房企负债情况的最常用指标是剔除预收账款后资产负债率，但也要考虑预收账款的影响
衡量房企负债情况的最常用指标是资产负债率，但也要考虑预收账款的影响。由于当前国内仍处于开发销售为主的大建设阶段，房企资产较重，叠加股权融资渠道有限等因素，决定了负债经营仍是房地产行业的主要模式。2018年A股上市企业中，重资产、负债经营为主的银行业、非银金融业、建筑装饰业和公用事业的资产负债率均值为79%，而房地产业分别是80%,基本相当。同时,房地产业的预收账款绝大多数会结转为收入，房企按期施工竣工并交付商品房即可，商品房预售后所需支出的货币资金明显低于预收账款账面值,因此要综合考察剔除预收账款后的资产负债率。
2.2 不能依赖任何资产负债率指标作为衡量房企债务合理水平的绝对标准，指标的变动比绝对水平更具有预警作用
一方面，任何指标本身都有一定缺陷。例如，资产负债率未考虑行业预售制为主的行业特性，净负债率没有区分有息负债的期限结构，未能反映债务的期限风险，因此，应结合流动性等指标综合评估房企的偿债能力，如现金比率和流动比率。其中，现金比率高于0.1属于合理水平，由于房企流动负债普遍高于有息负债，而融资成本通常在5-10%，因此现金比率高于0.1，基本就能完全覆盖短期付息压力；流动比率大于1属于合理水平，由于开发类房地产项目的价值评估体系成熟、市场交易较活跃、可变现价值较高，房企在发生较严重的债务或资金压力时，可以通过转让土地储备项目来筹集资金，因此流动资产是房企应对风险的最后关键屏障。
另一方面，无论指标是否处于合理水平，如果出现大幅的负面变动，则很可能是房企风险预警信号，表明公司经营出现重大问题。具体内容请参考报告《如何识别房企风险？—透析房企财务指标背后的秘密》。
此外，资产负债率等指标须经会计师审计后公布，有3-4个月的时滞，并不能实时反映企业当下的经营状况与风险变化。
文章来源：夏磊地产观察（ID：xialeiichan），本文已获得授权，并对原作者表示感谢。
