在2024年的今天，广义上的“拆迁”项目往往打着自主腾退、协议搬迁等的名义开展，征收拆迁只在最后针对“滞留户”时才粉墨登场。另一些诸如旧村改造、合村并居、新农村建设等项目，自始至终都是按照自主腾退的程序和性质走的，政府完全不在其中露面。那么，老百姓在面对这种“纯”协议搬迁时到底该怎样应对呢？又有哪些拆迁方惯用的劝签话术值得广大被拆迁人警觉呢？本文，在明律师就给大家说说这一领域中法律以外的一些事儿。
首先，被拆迁人务必准确理解和把握自主腾退/协议搬迁与征收拆迁的最大区别，即项目不具有行政强制性，政府不直接参与其中，房屋权利人有权自主决策是否签约搬迁。
在此基础上，我们要警惕拆迁方常用的以下3种话术：
【话术一：一把尺子量到底，补偿方案不能动】
我们此前曾为大家解读过这种说法用在协议搬迁上的荒唐。这里我们提示大家另外一个角度——自主腾退、协议搬迁中被拆迁人要敢于团结起来，促成补偿方案的实质性修改。
在征收拆迁中，“拉人头”维权从来都是敏感的，类似的微信群里也容易出是非。这是因为征收拆迁总有个“社会公共利益”需要在，“拉人头”不同意签约搬迁存在法律和道德上的风险。
但在协议搬迁中情况则完全不同。我们一再讲过，协议搬迁的核心性质就是拆迁方和老百姓“你情我愿”，就补偿标准、方式、数额等达成一致后自愿配合腾房搬迁。
那么在这一过程中，被拆迁人当然有权“合纵连横”自主形成各种维权群，目的就在于统一补偿利益诉求，通过与开发商、村委会的协商谈判促成腾退补偿安置方案的修改和提升。
开发商如果出得起钱，自然就能把老旧的房屋拆掉；如果出不起，那么被拆迁人当然有权拒绝签约腾房，继续居住使用房屋。
在如此“市场行为”规则的支配下，“一把尺子量到底”说不通，不允许被拆迁人形成各种权利救济、协商谈判组群同样说不通。对于自主腾退而言，被拆迁人就是要勇于“组团”从而增加自己在谈判中的筹码，争取补偿利益的稳定提升。
【话术二：xx家老人不容易，你忍心不签字让人家也跟着受罪吗？】
“道德绑架”是征拆中拆迁方屡试不爽的招，法律和道理上不占优，往往就要靠“占据道德制高点”来给不同意签约的户制造舆论压力。
譬如对于那些相对老旧的房屋，拆迁方在反复入户做工作时就会强调，一楼和顶楼的住户都七八十了，因为楼体老旧而受了很多罪。只有大家都签字“拆旧建新”才能彻底解决。
我们必须承认，站在人情世故的角度看人家说得也不错。但需要指出的是，房屋老旧、年久失修绝不是不同意签字户的责任，同不同意签字大家在这一问题上的处境都差不多。
而就补偿安置而言，从来都是一户一份协议，各家和各家之间没关系，凭什么要求人家对补偿利益不满的户去“迁就”你同意签约的户呢？不是说好的“自愿腾退”绝不搞强制么？
换个角度看，对补偿不满的户的诉求是否有其合理性呢？如果有，那么难道不应当是开发商和村委会去积极修改补偿安置方案，促成补偿安置协议的签订，进而从根本上解决老人家尽快入住新房的心愿吗？
自身制定的补偿安置方案很不合理，还要慷他人之慨去给不同意签字的户“戴高帽子”，这一套惯常操作咱被拆迁人有权拒绝吃。
【话术三：旧村改造过了这个村没这个店，不配合以后这老房就没人管了】
实际情况是，旧村改造等搬迁项目只要不是原地回迁的，一般都会涉及土地开发利用。说白了，开发商参与到城中村改造中可不是做慈善公益，而是有利可图。
真的拆不动，开发商比谁都着急，所谓“你不配合以后就没人管你了”几乎不可能发生，而是一种用来吓唬人的说辞。
毕竟，咱是房子破，地可不破。不仅不破，而且很可能还香得很。
只要被拆迁人坚定提升补偿利益的意愿，在协商谈判中灵活运用测绘、评估、媒体等方面的资源，让房屋的真实市场价值为众人所知，那么到了一定阶段，拆迁方是完全有可能与剩余户私下达成补偿安置协议，或者提请政府启动征收程序推动项目的。
这里需要强调的是，既然是自主腾退、协议搬迁性质，开发商和村委会就握有根据不同户的情况调整补偿安置的“自由裁量权”，这和被严格限定的征收行为是不同的。
故此，在协商谈判中被拆迁人一定要沉住气、有耐心，尽量不要去当第一批搬着小板凳一大早跑去指挥部着急签约的主，这批人得到的补偿利益通常都还有调整的空间。
在明律师最后要提示广大被拆迁人的是，在自主腾退/协议搬迁项目中，很多当事人容易被拆迁方的“政策解读”忽悠住，从而听信其给出的“早签约，早选房，拿奖励”的指引，往往在签订城下之盟后才意识到自己拿到的补偿利益总额低得可怜。
而事实上，自主腾退和协议搬迁的原理与征收拆迁大差不差，双方的博弈也均是阳谋而非阴谋。大家要在专业律师的指导下明确锁定自己房屋的市场价值，争取符合这一价值的公平、合理的补偿利益。（王小明/文）
