实际规划阶段
二、项目定位阶段
项目定位阶段属于房地产开发的重要决策阶段，应以市场为导向，以客户为主线，做到产品适配，满足不同层次客户需求。对于易引起成本变化的主要问题，则需要重点关注，制定相应解决办法。
影响项目定位的主要问题：
1、决策定位不规范/反复/脱离实际
中小型公司的定位以老板拍板为重要依据，定位决策往往不严谨，甚至带有很强烈的个人情怀在里面，这种定位决策造成的后果不言而喻，甚至会对项目产生颠覆性的影响。定位上的不规范、不严谨就会造成项目方案反复修改，严重影响项目的进度和收益。
2、产品配置标准不精准
产品配置标准未经过市场竞品认真比对、产品适配意识不强造成的产品超配或因明显不适配后期整改，导致成本增加。
项目定位阶段，设计管理人员要参与定位决策分析，为项目定位提供产品策划、技术支撑，让定位信息更加精准符合市场预期。
【案例4】前期定位偏差，导致方案变更
三、项目方案设计阶段
项目方案设计阶段决定了整个项目70%~80%的工程造价，对整个项目的成本控制至关重要，设计管理人员应在下面重点上发力：
① 项目总图货值最大化，项目总图设计做到功能合理、经济适用；
② 项目可售比最大化，降低项目地下空间的不合理使用，避免过多的赠送空间，限制地下单车位面积；
③ 单体设计时，立面风格符合大众审美需要，应控制体形系数、外立面率，避免线条复杂带来的成本增加；
④ 满足建筑防火疏散要求，避免防火疏散带来的施工图反复设计修改。
⑤ 结构设计方面，在满足结构安全的前提下，首先应积极争取外部设计条件；其次，应重视结构方案的优化、基坑支护方案的比选和基础方案的选型；再次，还应注意结构配筋原则及配筋方式，规避重大设计变更；
⑥ 各机电专业设计的系统选型对项目成本起着至关重要的作用；选用合理的设计标准和参数，将影响到总设计容量；优化配置标准、末端点位数量和位置，使项目投资更加经济；设备和材料采用集团战略合作供应商名录选择与项目档次相匹配的产品和厂家；各机电专业及专项做到设计单位与施工单位分开，总成本将更加节省。
方案设计阶段的控制案例：
【案例5】展示区位置应符合运营策略，高周转项目应保证售楼处快开、快蓄客要求。
售楼处两侧为底商（无地下空间），车库与售楼处脱开，保证售楼处建设周期尽量短，应注意后续车库开挖对售楼处的影响，车库与售楼处尽量保持安全距离，减少后续车库开挖对售楼处的影响。
【案例6】方案阶段，资源利用最大化，案例来源网络
外部资源：外部配套、道路交通、景观河道、山体海景、市政配套等不属于项目用地范围内却可以带来较大流量，需要深挖外部资源带来产品溢价。
内部资源：可以分为地块内的核心景观、面宽资源、场地资源以及企业自身的IP都属于内部资源，此部分资源也要实现资源利用最大化，产生最大化的产品溢价。
