工业发展的十大模式（工业发展的四个阶段介绍） - 原点资讯

模式01

珠三角模式

逐步推广的工业上楼

改革开放以来，珠三角凭借沿海和毗邻港澳的地缘优势，吸收了国际范围内的产业转移，成为世界重要的制造业基地。随着城市经济的发展，珠三角城市工业发展面临越来越严重的土地资源紧缺与产业转型升级问题，逐步推动了工业上楼的发展。

同时，珠三角政府对工业上楼的态度持支持态度，陆续出台了一系列土地、工业上楼相关政策。如广东省政府提出推进工业上楼，将“工业上楼”作为提升工业空间、夯实先进制造业根基的重要举措；深圳宝安区制定工业上楼工作指引；东莞出台《关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》，提出“开发建设高标准厂房和工业大厦”等。

代表案例：

（1）深圳·宝安区·全至科技创新园

全至科技创新园前身为茅洲山工业园，地处深圳边缘地带，占地5公顷。园区改造前为五金制品、模具销售、配件包装、塑胶生产等传统低端制造行业，企业规模偏小，缺乏核心技术和竞争力。

2011年，茅洲山工业园改造启动，拆除部分厂房，建设高层厂房，通过工业上楼实现了园区原地提升，工业空间从原来5万平方米拓展至13万平方米，园区主导产业转变为机器人和智能装备产业。

园区内科创大厦是典型的工业上楼产品，地上高23层，地下2层，每个单元设立独立茶水间、洗手间，企业可以在前端做研发和办公，在后端做生产，满足高端智能制造企业的研发生产一体化需求。

主要建筑参数

楼层数：地上23层，地下2层
标准层面积：5300平方米
户型面积：593~1470平方米
荷载：0.75吨/平方米
层高及柱距：层高4.2米，超宽柱距8.2米
垂直运输能力：8台智能高速客梯，6台大型货梯，配置大型卸货平台

宝安区是深圳市工业大区、产业大区，也是深圳市未来先进制造业集聚区和重要增长极，为了进一步推进工业上楼发展，2019年7月宝安区出台了国内第一份针对工业上楼的详细工作指南，对工业上楼适用范围、产业引导、建筑设计等作出了详细的指引规范。

宝安区《工业上楼工作指引（试行）》

适用范围：适用于宝安区建筑高度超过24米且不超过100米的厂房；

产业引导：

新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、新材料、海洋经济等战略性新兴产业，和我区优势传统制造业以及我区产业链关键、核心、缺失环节的产业等的小规模中试及生产制造环节；
芯片、生物医药、人工智能、无人机、服务类机器人、智能设备、高端医疗设备制造及产品、移动智能终端、新能源、新材料等产业的小规模中试及生产制造环节；

建筑设计：

园区应布局合理，充分保障货物运输及室外生产、堆放场地的使用需求，在首层设置装卸货车位及装卸货站台；
平面设计应充分考虑生产工艺要求，宜将货梯、楼梯、卫生间、设备房、管井等交通和辅助空间靠外墙边布置。对于采用2个及以上生产单元或长边超过80米的高层厂房，可适当考虑中间核心筒布置方式。每个生产单元内宜设置一处不少于2平方米的综合管井；
每个生产单元套内建筑面积不得小于1000平米；
柱网轴线距离宜大于8.7米，减少剪力墙数量，以利于生产线布置；
货梯数量应与高层厂房规模及平面布局相匹配，货梯宜区分高低区。保证每个标准层至少设置2台载重3吨以上的货梯且每个生产单元至少设置1台载重2吨以上的货梯；
首层地面荷载不低于1200公斤/平米，二、三层楼层荷载不低于800公斤/平米，四层及以上楼层荷载不低于650公斤/平米，并综合考虑楼层净高与荷载的关系；
鼓励高层厂房中间设置综合设备夹层；
鼓励设置提升使用舒适度的空间，如公共阳台、露台等；
立面设计应合理考虑空调机位并进行遮蔽处理，遵循适用美观的原则，体现现代化、国际化、滨海风情等设计理念。

（2）东莞·松山湖·智谷

松山湖智谷产业园总规划面积1500亩，将打造成180万平方米产城融合的生态智造新城。园区定位以智造智造和电子信息为核心产业，构筑企业生产、研发、中试、配套、展销、办公等全生态链。

松山湖智谷一期总建筑面积（不含地下车库）为77万平方米，平均容积率为3.75。其中，厂房建筑总面积约49.5万平方米，占比70%，以智能制造产业用房为主导，核心模式是实现智能制造的“工业上楼”。松山湖智谷工业上楼产品具有两大优势特征：

产品设计前瞻性

潜在升级转型的空间——摩天工厂外面是玻璃幕墙，里面每一层，每300平米都做了洗手间的管道预埋，将来可改写字楼。

产权分割销售政策

享受50年独立红本产权分割销售，分割销售到套，每层最多可以分成7个单元独立出证。

松山湖智一期已建成并入驻的工业大厦，一共2栋，楼层数分别为10层、11层，已于2018年12月竣工验收，采用全玻璃幕墙设计。目前，工业大厦已经基本招商完毕，从产业结构看，电子信息约占37%、智能制造装备约占33%。

工业发展的十大模式,工业发展的四个阶段介绍(5)