房屋租赁纠纷是指有关房地产租赁双方当事人的权利、义务发生的纠葛和争执。房地产租赁是一种法律行为，是商品交换的特殊形式。出租人与承租人均可依法享受一定的权利，同时也承担相应的义务。如果有哪一方未能享受合法权利或没有尽到相应的义务，就必然要发生房地产租赁纠纷。徐宝同律师团队根据处理劳务合同纠纷的经验，并从法院审理的角度提出了实务建议，分享给大家，希望对大家能有一些帮助。
1、合同约定的预租物未取得建设项目规划许可证的，预租合同视为无效
双方就不存在或尚未建成的房屋签订的租赁合同为房屋预租合同。现行法律、行政法规和司法解释对房屋预租合同没有特别规定。在这种情况下，有关房屋租赁的规定可以参考相关问题的认定。合同约定的预租物未取得建设项目规划许可证的，预租合同视为无效。
2、不定期房屋租赁合同的承租人与定期房屋租赁合同的承租人享有同样的优先购买权。承租人优先购买权造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。
不定期房屋租赁合同的承租人和定期房屋租赁合同的承租人也享有优先购买权。承租人优先购买权受到侵害，造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。如果优先购买权受到侵犯，承租人的损失是购买租赁房屋的机会利益。经济损失金额应当综合考虑房屋的实际成交价格，承租人知道或者应当知道房屋的优先购买权受到侵犯时，应当确定房屋市场价格之间的差价损失、租赁期限的长短、购买机会的大小、承租人参与购买的可能性等。
3、未取得建设项目规划许可证或者未取得建设项目规划许可证的，确认租赁合同无效。
在房屋租赁合同纠纷中，根据《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条的规定，租赁房屋未取得建设项目规划许可证或者未按照建设项目规划许可证的规定建造的，确认租赁合同无效。合同无效后，根据《合同法》第五十八条的规定，承租人应当承担返还租赁物的义务。但是，如果承租人与出租人之间只有正式的交接，并且从未实际占用和使用租赁物，则租赁物已被其他主体占用，出租人知道，承租人不应承担返还租赁物的义务。
4、在租赁目的明确的长期租赁合同中，如果一方在租赁期满前应提前通知另一方并支付违约金，该条款是违约条款，而不是任意终止权利条款。
在租赁合同中，如果租赁期限未满，一方单方面终止合同，应提前通知另一方并支付违约金。本条款是否视为赋予合同一方任意终止合同的权利，应根据履行的初衷、违约责任的具体约定等客观情况进行分析。如果是长期租赁，且租赁目的明确，则应确定本条款的约定应是合同履行过程中的违约责任约定，而不是双方随意解除合同的权利。
5、出租在建工程的承租人，不得以房屋未完成备案为由，主张房屋交付不合格，要求解除合同。
消防记录包括设计记录和竣工记录。竣工记录可在装修完成后投入使用前进行。在建工程出租的承租人不得以房屋未完成记录为由主张房屋交付不合格，并要求解除合同。
6、租赁合同中同时租赁，同时终止的条款是终止合同的约定。
两个约定相同租赁期限的合同主体不一定成为履行约定条款的共同体。根据合同相对性原则，判断三个主体之间签订的两份合同是两份独立合同还是三方合同同时租赁、同时终止条款实际上是终止合同的协议。如果一份合同的提前终止导致另一份合同的终止，一方有权行使终止合同的权利。
7、如果承租人的优先购买权受到侵害，赔偿金额应根据争议期间房屋市场价格与实际售价的差额确定。
出租人侵犯承租人优先购买权的，应当承担赔偿责任。承租人要求损害赔偿时，应以房屋市场价格与房屋实际售价之间的差额作为赔偿基准。
8、免租期内非法建筑租赁合同无效不应支付占有使用费。
中国法律对非法建筑租赁合同的效力作出了负面评价，但合同中关于处置非法建筑占有利益的约定，特别是免租期的约定，是出租人在意向自治范围内对自身权利的处分，在确定支付占有使用费的起止期限时，仍应适用。出租人以非法建筑物为标的物订立租赁合同时，不得因其违法行为或自身过错而受益，善意合同的另一方不得承担超出其预期的义务。因此，合同无效后，法院不应支持出租人在免租期内要求支付占有使用费的请求。
9、如果承租人未能按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，导致租赁物损坏，则应赔偿出租人租赁物的损失。
如果承租人未能按照约定的方法或租赁财产的性质使用租赁财产，导致租赁财产的损失，应赔偿出租人租赁财产的损失。如果承租人因违约而损坏租赁财产，影响出租人正常租赁租赁财产，承租人应赔偿出租人相应的租金损失，但出租人应承担因自身原因造成的扩大租金损失的相应不利益，即出租人的赔偿权利范围受合同法第一百一十九条规定的减损规则的约束。
10、租赁合同因征收终止，承租人无权分割赔偿金。
在租赁合同履行过程中，租赁房屋由国家征收，征收补偿对象为房屋所有人，承租人不是征收补偿对象。承租人因租赁房屋被征用而向出租人要求分割补偿的，人民法院不能根据征收补偿协议，以征收补偿项目的名义确定是否给予承租人具体补偿的，应当根据双方的合同和合同法的基本原则和有关规定，根据租赁合同纠纷作出判决。
11、因出租人原因解除房屋租赁合同的，装修附件的残值补偿仍应以现实附件的残值补偿承租人。出租人违反第一份合同义务，租赁合同仍有有效空间。出租人因缔约过失不能继续履行合同义务，承租人主张承担合同违约责任的，应当予以支持。房屋租赁合同因出租人原因终止后，无论装修是否为第二承租人附加，按照合同相对性原则对承租人进行补偿，并按照实际附件价值补偿。
12、未经消防验收而订立的房屋租赁合同相对无效，经补正后可视为有效。
根据《合同法》的理论和相关立法精神，必须经公安消防机构依法验收的房屋，未经消防验收合格订立的房屋租赁合同，因违反目标需要确定的，应当认定合同相对无效，合法合同的有效要求。但是，在一审法院辩论结束前，经消防验收合格后，租赁标的物符合法律规定，无效合同经更正后变得有效，有效性具有可追溯性和可追溯性。它是在合同成立时生效的。
徐宝同律师，上海锦坤律师事务所高级合伙人，国际律师协会（IBA）理事，亚洲代替性纠纷解决调解中心调解员，中国仲裁员，泰国国际仲裁中心（THAC）仲裁员。徐宝同律师团队专注公司、商事、股权、合同诉讼及仲裁争端解决，十余年法院审判实务及规则研究经验。本文不能视为对特定案件的法律建议或意见，仅为笔者团队在处理类似案件时法院的裁判规则。如你遇到法律问题，可以联系徐宝同律师，获取更有针对性的建议和方案。
