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文 | 李一男
一、农村集体土地确权登记发证的范围
农村集体土地所有权（全部农村范围内的集体土地，包括农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地）和集体土地使用权（包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等）等土地权利。
二、农村集体土地确权登记依据的文件资料
1、人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；2、县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；3、人民法院生效的判决、裁定或者调解书；4、当事人之间依法达成的协议；5、履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；6、法律、法规等规定的其他文件等。
三、原则：不变不换
即不动产统一登记制度实施前（《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》（2015年）），各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效，对有房地一体不动产登记需求的，完成地上房屋补充调查后办理登记）
不动产统一登记制度：党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》（2013）明确建立不动产统一登记制度，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（2016）确定“全面落实不动产统一登记制度”。
四、加快地籍调查和农房调查（按照《地籍调查规程》《农村不动产权籍调查工作指南》等）
1、成果：对已调查登记、已调查未登记、应登记未登记、不能登记等情况要清晰掌握，形成房地一体的不动产登记
2、重点：未确权登记的宅基地和集体建设用地（并不是所有的都要重新开展宅基地和集体建设用地的地籍调查，已完成宗地登记的，原则上不列入本次地籍调查范围，但应根据原地籍调查成果将宗地界线转绘至地籍图上。对于有房地一体不动产登记需求的，原宗地地籍调查成果经核实完善后应当继续沿用，在开展房屋补充调查后即形成房地一体的地籍调查成果。
五、特殊情况处理方式
1、是否均需实地指界：
办理首次登记时，土地权属来源材料中界址不明确、实地界址有变化或者无法提供土地权属来源材料的，应当开展实地指界。以下情况无需实地指界：
1）权利人因外出等原因无法实地指界的：可采取委托代理人代办、“先承诺、后补签”或网络视频确认等方式进行；
2）界址清楚、已经登记过的：经核实界址未发生变化的，应沿用原宗地地籍调查成果；
3）审批时有精确界址点坐标的：无需开展实地指界工作。
2、符合当地分户建房条件未分户的：
1）未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；
2）未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。
注：户的认定（以公安部门户籍登记信息为基础，同时应当符合当地申请宅基地建房的条件——承包集体土地的农户情况，结合村民自治方式予以认定）
3、超面积的认定：
1）在 1982年《村镇建房用地管理条例》实施前建房，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记；
2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记；
3）1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。
4、无相关证明材料的处理：
1）对于没有权属来源材料的宅基地：应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。
2）合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的：①地方已出台相关规定，按其规定办理。②未出台相关规定，位于原城市、镇规划区内的，出具规划意见后办理登记。③位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料；④在《城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。
3）对于没有权属来源材料的集体建设用地：应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在农民集体同意，并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府批准，予以确权登记。
5、不得确权登记的情形：
1）违反法律、行政法规的；
2）存在尚未解决的权属争议的；
3）申请登记的不动产权利超过规定期限的；
4）乱占耕地建房；
5）违反生态保护红线管控要求建房；
6）城镇居民非法购买宅基地；
7）小产权房等；
8）“国办发〔1999〕39号”文件印发后城市居民违法占用宅基地建造房屋或购买农房；
9）农村简易房、圈舍、农具房、厕所等临时性建（构）筑物，没有符合规划或者建设的相关材料，一般不予登记。
6、非本集体经济组织可以确权登记的情形：
1）易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的（应退出原宅基地并注销登记）；
2）因继承房屋占用宅基地的；
3）回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的（应属于1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，且应经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明）；
4）农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权。
7、换证时房屋面积不一致的处理：
1）以精度高的测量方法测得的面积为准；
2）运用同种测量方法测量，属于精度误差范围内的，以原房屋所有权证记载面积为准；
3）房屋翻建造成面积不一致的，应当提供翻建房屋的规划许可等材料，申请变更登记。
8、换证时宅基地面积不一致的处理：
1）宅基地界址未发生变化的，以精度高的测量方法测得面积登记；
2）因非法超占宅基地导致测量面积大于原登记面积的，应以原登记面积为准，超占面积按照上述“超面积的认定“规则处理。
9、同一宗宅基地上多个房屋属于不同权利人的处理：
1）属于新型农村社区或多（高）层多户农民公寓的：按照《不动产登记暂行条例实施细则》第四十三条，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定，办理宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记。
2）属于因继承、分家析产等原因，造成房地权利主体不一致：①若遗嘱或者分家析产协议对宅基地作了明确分割，分割的宅基地经县（市）自然资源主管部门认定符合不动产单元划定标准，可以分别办理登记；②若遗嘱或者分家析产协议对宅基地未作明确分割的，按照宅基地使用权共同共有办理登记。
3）属于存在民事纠纷的，待纠纷解决后予以确权登记。
10、原乡镇企业或村办企业*、关停、改制不再使用集体土地的处理：
1）由农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准后收回集体建设用地使用权；
2）集体建设用地使用权发生转移的，现用地单位继续占用且未改变批准用途的，可以提交集体建设用地使用权转移的材料办理转移登记；
3）现用地单位继续占用该地块且经批准改变土地用途的，申请人还应当提交有批准权的人民政府或主管部门的批准文件等材料。
六、基本完成宅基地和集体建设用地确权登记任务的标准
1、2020年底完成全国农村地籍调查，农村宅基地和集体建设用地登记率达到80%以上；
2、2021年底前，完成宅基地和集体建设用地及房屋登记资料清理整合，农村地籍调查成果（录入地籍数据库：包括不动产（已登记和未登记的）调查信息和登记结果信息）和不动产登记成果（录入不动产登记数据库：包含已登记不动产的自然信息、权属信息、登记过程和登记结果等信息）逐级汇交至国家不动产登记信息管理基础平台。
七、关系
地籍调查，包括不动产地籍调查（即不动产权籍调查）和自然资源地籍调查。地籍调查是指通过权属调查和地籍测绘，查清不动产及自然资源的权属、位置、界址、面积、用途等权属状况和自然状况。其中，权属调查是地籍调查工作的核心和基础，权属调查的成果是开展地籍测绘的依据，地籍测绘应当根据权属调查确定的界址进行。
八、利害关系人的救济
对宅基地和集体建设用地确权登记结果有异议的可以按照《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条、八十条、八十二条的规定，申请更正登记、异议登记。对不动产登记结果有异议的，可以依法申请行政复议或提起诉讼。
