常有业主将住宅改为经营性用房，特别在是闹市区更为常见。那么，业主可以将住宅改为经营性用房吗？需要满足什么条件？是不是要征得所有业主同意？哪些业主是有利害关系的业主？本文通过一个法院的判决予以说明。
02 裁判正文审理法院：南京市中级人民法院
案 号：（2019）苏01民终3580号
案 由：建筑物区分所有权纠纷
当事人信息
上诉人（原审被告）：南京西瓦纳达商务咨询有限公司
上诉人（原审被告）：李福华，
被上诉人（原审原告）穆章勇，李俊，李丹，梁蓓蓓，孙晓轩，谢倩，王文韬，赵清。
穆章勇等一审诉讼请求
1.西瓦纳达公司、李福华停止将坐落南京市建邺区庐山路200号南京世界贸易中心C幢1802室住宅改变为经营性用房的行为，恢复并保持房屋住宅用途；
2.西瓦纳达公司、李福华承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实
穆章勇、李俊系坐落南京市建邺区庐山路200号南京业主。李丹、梁蓓蓓系坐落南京市建邺区庐山路200号南京业主。孙晓轩、谢倩系坐落南京市建邺区庐山路200号南京业主。王文韬系坐落南京市建邺区庐山路200号南京业主。赵清系坐落南京市建邺区庐山路200号南京业主。李福华系南京市建邺区庐山路200号南京世界贸易中心C幢1802室（以下简称1802室）业主。
穆章勇等及李福华与开发商江苏富通置业有限公司（以下简称富通置业）所签《商品房预售合同》中均载明：该商品房设计用途为酒店式公寓，商品房土地用途为商务金融、其他商服用地，土地使用年限自2008年3月23日起至2073年3月22日止，年限为65年。
穆章勇等及李福华所签《世界贸易中心业主临时公约》补充约定第5.0条“酒店式公寓业主的特殊权利与义务”第（2）条载明：南京世界贸易中心酒店式公寓绝对不允许存在群租、办公、经营、私搭乱建、或其他有违临时公约、本约定及相关物业管理规定的行为。
另查明，2016年5月19日，西瓦纳达公司、李福华签订《房屋租赁合同》，约定：李福华将1802室租予西瓦纳达公司用于经营瑜伽咨询服务，租期五年（自2016年5月19日至2021年7月15日），前三年租金14万元/年、第四年15万元/年、第五年16万元/年。2016年7月21日，西瓦纳达公司以1802室为住所注册成立，并使用该房屋用于经营“纳达瑜伽”至今。
还查明，富通置业于2010年4月20日就河西新城区中心商务区NO02、NO04地块取得宁建国用（2010）第06341号《国有土地使用权证》，载明涉案地号为05006094031土地地类（用途）为商务金融，并载明酒店式公寓住宅土地使用权出让年限为65年，自2008年3月23日起算。富通置业于2012年10月31日就涉案工程取得编号为建字第320105201211390的《建设工程规划许可证》，其中载明04-C幢第6至37层建筑用途为酒店式公寓。
一审法院认为
本案争议焦点为：
一、涉案房屋是否属住宅性质，将涉案房屋用于办公是否属“将住宅改变为经营用房”；
二、若涉案房屋属“将住宅改变为经营用房”，则是否应经其他业主同意。
关于争议焦点一
一审法院认为，涉案房屋应为住宅性质，将涉案房屋用于办公属于“将住宅改变为经营用房”。
住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋；经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营活动的房屋。
首先，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。”
从涉案房屋所在土地来看，虽地号为05006094031的土地地类为商务金融，但涉案酒店式公寓所在土地的使用权出让年限为65年，显然已超过了除居住用地以外土地的使用权出让最高年限，故以土地用途为商务金融界定涉案的酒店式公寓系经营用房，显然不妥。
其次，根据《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》第五条：“居住用地上建设的酒店式公寓，其配套公共服务设施按一般住宅标准设置。商业办公用地或酒店式公寓用地上建设的酒店式公寓项目，除物业管理用房按一般住宅标准设置外，其他配套公共服务设施按公建标准设置”，涉案酒店式公寓应属于在居住用地上建设的酒店式公寓。
综合以上两点，涉案房屋系设计用于居住，应为住宅。西瓦纳达公司、李福华签订《房屋租赁合同》后，西瓦纳达公司将1802室用于经营瑜伽场馆，属于将住宅改变为经营性用房。
关于争议焦点二
一审法院认为，将涉案房屋作为办公使用应当经得其他业主同意。
《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。
故1802室用作经营性用房使用，应满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约，二是经有利害关系的业主同意。李福华作为业主，《世界贸易中心临时业主公约》对其具有约束力，其将1802室酒店式公寓出租后用于经营，违反了该管理规约。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。”其他业主作为世界贸易中心C幢业主，属物权法第七十七条所规定的有利害关系的业主，西瓦纳达公司、李福华将1802室用于商业经营，应当经其他业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款亦规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按物权法第七十七条的规定经有利害关系业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持”。西瓦纳达公司、李福华将1802室房屋用作经营的行为属将住宅改变为经营性用房，违反了管理规约，也未经本案其他业主同意，应承担相应责任。
故对其他业主要求西瓦纳达公司、李福华停止将1802室住宅改变为经营性用房的行为、恢复并保持房屋住宅用途的诉讼请求，一审法院予以支持。
一审法院判决
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十七条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十一条的规定，一审判决：
南京西瓦纳达商务咨询有限公司、李福华于判决生效之日起三十日内恢复坐落南京市建邺区庐山路200号南京世界贸易中心C幢1802室的住宅用途。
本案受理费80元，由南京西瓦纳达商务咨询有限公司、李福华负担。
西瓦纳达公司上诉请求
1、依法撤销一审判决，改判为驳回被上诉人的全部诉讼请求。
2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：
一、涉案房屋性质的认定问题，依法属于行政机关的权限范围，一审判决的认定超出司法权限范围。
(一）被上诉人提交的相关房屋《商品房预售合同》、房屋产权登记证*载的相关房屋用途均为“酒店式公寓”，上诉人提交的涉案房屋《建设工程规划许可证》载明，涉案房屋的建筑用途亦为“酒店式公寓”；涉案房屋《建设用地规划许可证》载明，用地性质为商业金融用地。上述证据均可以证明涉案房屋为“酒店式公寓”而非“住宅”，且土地性质明确为商业金融用地而非居住用地。
(二）一审判决仅以“涉案酒店式公寓所在土地的使用权出让年限为65年”及《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》第五条“居住用地上建设的酒店式公寓项目，其配套公共服务设施按一般住宅标准设置”的相关规定将涉案酒店式公寓认定为住宅，显然不妥，己经超出法院作为司法机关的审理权限。涉案房屋性质认定问题应属于行政机关行政权力决定事项，在行政机关未对房屋性质作出变更的前提下，被上诉人不享有诉权。
二、一审关于“上诉人进行办公应当经被上诉人同意”的认定属于认定事实错误，适用法律错误。
(一）上诉人租赁相关房屋进行经营，己经己取得工商营业执照，经工商行政部门认可。《市政府关于放宽市场主体住所（经营场所）登记条件的实施意见》(宁政发（2016)15号文）规定，市场主体可以利用酒店式公寓作为其住所（经营场所）申请登记。在涉案房屋性质记载为“酒店式公寓”的前提下，上诉人经申请取得工商营业执照，获得行政许可，其经营合法合理，并不需要经被上诉人的同意。
(二）对于涉案《世界贸易中心临时业主公约》的约定问题，西瓦纳达公司及李福华从未签署过该《临时公约》，所以该《临时公约》对西瓦纳达公司及李福华并不产生效力。同时，该《临时公约》关于“不允许办公、经营”的约定明显损害了上诉人的合法权益，前述《实施意见》（宁政发（2016)15号文）明确规定酒店式公寓可以用于经营的前提下，《临时公约》关于“不允许办公、经营”的约定应系无效。
综上所述，一审法院在认定事实和适用法律方面均存在错误，部分认定超出司法权限，有司法权干预行政权之嫌，依法应予以纠正。上诉人请求二审法院依法审理，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人辩称
穆章勇等辩称，西瓦纳达公司的上诉意见与其一审期间的抗辩意见一致，故各被上诉人的二审答辩意见也与一审意见相同。
李福华述称，临时公约是不合理的，存在很多问题，如要求全部业主统一悬挂窗帘等。
李福华上诉请求
1、请求依法撤销一审判决，将本案发回原审法院重新审理或者查清事实后改判；
2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。
事实和理由：
一、原审判决存在案件事实未查清及认定错误等问题。
1、被上诉人隐瞒实情，误导裁判。原审中，上诉人多次强调，其所购买的房产为酒店式公寓，并且建设用地规划许可证上也清楚载明为商业用地，根据《南京市酒店式公寓规划审批管理规定》，允许在商业办公用地上建设酒店式公寓，其使用用途符合规划设计。而被上诉人在原审规程中，隐瞒建设用地的规划用途这一重要事实，而仅仅因为有部分业主，将酒店式公寓作为住宅使用，便认为上诉人的使用方式，侵害了被上诉人的权益，可上诉人的使用方式，没有超出当初规划设计用途，其使用方式是正当的、合法的。
2、涉诉房产使用用途符合规定
根据《江苏省城乡规划条例》规定：房屋产权登记机关核发的房屋权属证件上记载的用途，应当与建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的用途一致。而本案中上诉人所有的房屋，建设工程规划的用途恰恰就是商业办公，并且南京西瓦纳迗商务咨询有限公司的工商登记资料显示，企业地址为南京市建邺区庐山路200号1802室，也进一步说明，其使用用途符合工商管理部门的规定，工商部门已经为其办理了工商登记，并不存在擅自改变使用用途的情况。
原审法院基于涉诉的酒店式公寓土地使用年限和设计标准符合居住条件，从而认定涉诉房产为住宅，将住宅改为经营性用房，需有利害关系的业主同意，否则便认定为上诉人侵权。房地产是由土地和建筑物有机组合在一起而构成的，其房地产的属性，主要是由土地使用权的属性决定的，而不因为建筑物的设计决定的，至于建筑物的设计中是住宅的属性多一些，还是商业的属性多一些，并不能决定建筑物的使用用途。本案中建设用地规划许可证上也清楚载明为商业用地，那么承租人南京西瓦纳迖商务咨询有限公司作为瑜伽健身使用并无不当。
原审法院据此即认定上诉人变更使用用途，属于认定事实错误。
3、上诉人不存在影响被上诉人生活的行为
建筑物区分所有权包括专有部分所有权和共有部分所有权，专有部分所有权人有权对专有部分单独行使权利，但不得妨碍建筑物的正常使用，共有部分所有权包括建筑物的支柱、屋顶、外墙等基本结构部分，以及建筑物的楼梯、走廊、电梯、大门等公用部分，业主应依其用途合理、正常使用，不得改变公用部分的设施和结构，不得有损害他方利益的行为。本案中发生争议的地点为专有部分，属于上诉人一方独有。上诉人所有的房产位于世贸中心1802室，而被上诉人都不与上诉人在同一楼层，甚至有的相差十几层距离，而且从用途上看，瑜伽健身也并非经营易燃、易爆、剧毒、危险化学品、放射性危险物品的行业，也不存在噪音污染，油烟污染、人流剧增等情况，同时瑜伽活动是需要安静的环境的，健身人员相当一部分为本小区业主，不存在挤占业主的生活空间，影响其他业主正常生活的行为，反而丰富了小区业主的日常运动方式。
业主临时公约是房产开发商提供的格式文本，在签订过程中不允许进行修改，体现的是单方面的意见，并不能代表业主内心真实的意思，其强制要求业主签订的行为，损害了业主的利益，违反了合同法的平等、自愿原则，将开发商的意志，强加给业主方，其约定对世贸中心业主无效。
二、原审法院基于错误的事实从而作出错误的裁判。
原审法院错误认定涉诉房产属于住宅，进而错误适用物权法，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，而本案中并不存在将住宅变更为经营用房的行为，因此原审法院错误适用物权法和最高院司法解释。同时，关于民用水电的问题，即使是40年产权的房屋也存在民用水电的情况，故原审关于该事实的认定是错误的。综上所述，请求二审法院支持西瓦纳达公司的上诉请求。
被上诉人辩称
穆章勇等辩称：
1、案涉房屋性质系住宅，一审的认定并无不当。
从土地的使用年限来看，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限为居住用地70年、工业用地50年、教育科技文化卫生体育用地50年、商业旅游娱乐用地40年。从涉案房屋所在的土地来看，虽然土地的性质为商务金融，但涉案房屋所在的土地使用权出让年限为65年，显然已经超出了除居住用地以外土地使用权的出让最高年限。
2、上诉人将涉案房屋进行办公已经侵犯到其他业主权益。
根据《德基世贸中心业主临时公约补充约定》第5.0条“酒店式公寓业主的权利与义务”第（2）款载明，南京世界贸易中心酒店式公寓绝对不允许存在群租、办公、经营、私搭乱建或其他有违临时公约、本约定及相关物业管理规定的行为。双方当事人既然已经签署该公约，应该遵守该公约的约定。上诉人违反临时公约的约定，擅自将房屋作为商业使用，应当予以改正。而且上诉人将涉案房屋用于商业，客观上也对其他业主日常生活造成了不便，因此一审法院判决上诉人恢复房屋的居住用途并无不当。
西瓦纳达公司陈述，其认可李福华的上诉请求、事实及理由。
二审法院认定事实
二审中，各方当事人没有提交新的证据。各方当事人对于一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
二审法院认为
本案中，各方当事人对于涉案房屋是否能够作为经营用途发生争议。现涉案房屋所在土地使用权出让年限远超普通商业用地，故一审法院认定涉案房屋设计用于居住，并无不当。
因《世界贸易中心临时业主公约》已规定南京世界贸易中心酒店式公寓不允许用作办公、经营之用，故涉案房屋作为商业经营之用，已违反了临时业主公约的规定，也未能经过本栋建筑物内有利害关系的业主同意。
因此，一审法院支持各被上诉人的诉讼请求，具有事实与法律依据，应予维持。
李福华、西瓦纳达公司认为李福华未签署业主临时公约而无须遵守该条款，该主张于法无据，本院不予支持。
西瓦纳达公司认为宁政发（2016)15号文规定酒店式公寓可用作工商登记地址，其利用涉案房屋经营的行为即为合法，但涉案房屋用作经营之前仍须满足《中华人民共和国物权法》所规定的相关条件，故西瓦纳达公司这一上诉理由亦不能成立。
二审法院判决
综上，西瓦纳达公司、李福华的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由南京西瓦纳达商务咨询有限公司、李福华负担。
本判决为终审判决。
03 法律条文《中华人民共和国物权法》
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十条 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
第十一条 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
