（报告出品方/作者：中信证券，姜娅、刘济玮）
蛰伏十五载，厚积而薄发中高档精选服务酒店稳行者， 资本运作助力规模提速可期
君亭酒店成立十五年专注于中高端全新有限服务酒店市场。公司成立于2007年8月， 创始人为吴启元先生。自创始以来，基于公司对行业趋势的判断，公司选择中高端精选服 务酒店的定位，同时创始团队结合目标客户的需求提出差异化战略。公司在经营中，创始 人吴启元先生提出“BAS”精选服务模式。其中，“BAS”分别指代住宿、文化艺术、服 务三大模块。在该模式下，公司在实现提供高品质客房这一核心前提下，在酒店建筑融入 文化艺术元素，同时也为客户提供贴心服务。
公司客群主要为中高消费人群，对住宿体验的个性化、差异化需求程度较高。因此， 自创始之初，公司在中高端精选酒店赛道采取差异化战略，例如公司的装修风格具有文化 氛围。并且君亭酒店针对不同细分类型顾客的个性化需求，推出了旗下四大品牌，满足了 顾客的个性化服务需求。君亭旗下四大品牌即君亭酒店、寓君亭、夜泊君亭和 Pagoda 君 亭，分别对应公司不同的细分目标客户群体，酒店具有鲜明的文化特色和风格。
公司成立 15 年至今，经历了三个发展历程。在发展历程中，公司先聚焦直营模式， 初步形成品牌与规模，接着公司打造服务与管理流程，然后公司开拓新品牌并上市。 首先，在经营初期（2007~2009 年），2007 年君亭酒店由吴启元先生创立，基于对经 济型酒店竞争激烈、中高端酒店市场存在空白的判断，创始团队提出差异化战略和中高端 精选酒店的服务定位。 在第二阶段（2009 年~2015 年），起初于 2009 年君亭酒店与集团内定位高端和度假 细分市场的君澜酒店开始整合发展以扩大规模，但随着公司发展，为了君亭和君澜更加聚 焦于细分赛道的发展，更看好中高端酒店行业的吴启元及其团队通过管理层收购的方式， 对君亭酒店与君澜酒店进行分拆，并专注于君亭酒店的经营管理。
在第三阶段（2015 年至今），君亭酒店进入直营模式逐渐成熟、通过资本运作和管理 加盟输出快速增长阶段。2015 年 9 月，君亭酒店完成了股份制改造，吴启元先生任董事 长。2016 年上半年，君亭酒店在直营店稳定发展的基础上，公司开始推进委托管理模式。 基于君亭酒店在财务和运营的表现，同年君亭酒店在新三板成功上市。2017~2020 年，公 司继续在中高端酒店市场，持续进行品牌与业务扩张，陆续推出夜泊君亭、“Pagoda 君亭” 等中高端品牌，并为二次上市积极准备。2021 年，基于君亭酒店良好的财务表现、高直 营比例下的规范性和高利润，公司在创业板二次上市。2022 年 1 月，公司以 1.4 亿元收购 君澜酒店和景澜酒店，这次并购将进一步助推公司在中高端酒店管理业务的升级，并促进 君亭酒店从长三角向多地区的扩张战略。
君亭酒店主营中高端酒店精选服务，采用“直营 委托管理”的经营模式，以直营为 主，管理加盟为辅。2021 年公司酒店收入 2.47 亿元，其中酒店运营和酒店管理分别占总 收入的 89%和 11%；加盟模式毛利率水平较高，毛利润中酒店运营和酒店管理分别占比 72%和 28%。直营模式经营收入分为三个部分，即客房住宿服务、餐饮服务及其他配套服 务。加盟模式下，公司收入主要包括开业前期技术服务费（50~200 万元不等）和日常运 营的基本管理费(每年固定收取 50~80 万元不等，或根据受托管理酒店营业收入的 5%~8% 收取)和奖励管理费(GOPR>10%，收取 GOP 的 4%~6%)。
当前在营酒店主要集中于长三角地区。截至公司招股说明书签署日（2021 年 9 月 24 日），公司已开业酒店 47 家，其中，公司已开业酒店中，有直营酒店 15 家、合资酒店 1 家和受托管理酒店 31 家。截至 2023 年 2 月，根据公司官网显示，已开业在营酒店 52 家。 公司的新开业酒店一般选择 100~200 间客房规模的单体酒店，单间客房的平均投资金额在 14~18 万元左右，公司新开业直营酒店达到盈亏平衡的周期（含建设期）一般在 12~24 个 月范围内。
2021 年以来公司资本运作加速，未来有望实现从长三角向全国的中高端、高端酒店 布局加速。2022 年 1 月公司收购君澜和景澜，并于 6 月公布拟发行不超过 5.71 亿元定增 用于新增 15 家直营酒店开发和现有酒店装修升级项目。公司通过 6,600 万元收购浙江君 澜酒店管理有限公司 79%股权，通过 1,400 万元收购景澜酒店投资管理有限公司 70%股 权，以 6,000 万元收购“君澜”系列商标，合计 1.4 亿元。君澜酒店的业务涵盖 23 个省 市，具有超过 180 家酒店，有“君澜度假酒店”和“君澜大饭店”品牌，重点关注高端休 闲度假与商务酒店。景澜酒店业务涵盖 13 个省市，投资 75 家酒店，含有“景澜酒店”品 牌，重点为中小城市品质与生活方式酒店。
核心管理团队持股集中，新任总经理经验丰富
公司核心管理团队持股比例集中，形成稳定的持股结构。公司核心管理层稳定并与公 司联系紧密，且具有丰富的酒店管理经验，有助于公司的长远发展。截至 2022H1，公司 创始人吴启元持有 4,398 万股，占比 36.41%；公司董事从波持有 2,343 万股，占比 19.39%；公司董事、副总经理兼董秘施晨宁持有 1,244 万股，占比 10.30%；艺术总监吴 海浩持有 395 万股，占比 3.27%。公司核心管理团队的高持股比例，有助于激励公司管 理层带动公司成长。
公司核心管理团队具有丰富的酒店行业从业经验，为公司上市后的管理优化打下基础。 创始人吴启元具有 36 年的酒店管理经验，公司新任总经理朱晓东于 2021 年 12 月 6 日加 盟，虽然朱女士离开君澜酒店 15 年，但她始终关注君亭酒店发展与行业发展动向，与公 司有紧密联系。朱晓东在加盟后，将以深厚的酒店管理经验，带动上市后的君亭酒店长远 发展。
疫情之下业绩具韧性，成本费用持续优化
疫情期间公司酒店运营收入受到冲击，加盟开店带动酒店管理收入增长。2021 年， 公司营业收入 2.77 亿元，恢复至 2019 年的 72.72%，其中酒店运营业务收入仅恢复至 2019 年同期的 67%，酒店管理收入增长 205%。受益于公司积极争取隔离酒店营收，2021 年 公司直营店 RevPAR 恢复优于首旅和锦江中高端酒店同店恢复度，略低于华住的 RevPAR 恢复度。2021 年公司加盟门店增长超过 10 家，带动公司酒店管理收入实现快速提升。
受益于酒店管理业务毛利率稳步提升，疫情期间公司整体毛利率波动较低。受益于公 司轻资产模式的委托管理门店开店提速，公司酒店管理业务毛利率从 2018 年的 48.9%提 升至2021年的84.0%。疫情期间即使在高经营杠杆的酒店运营业务毛利率下滑的情况下， 公司整体毛利率波动较小。
