直管公房可以买下来吗,直管公房购买成私房需要多久

首页 > 社会 > 作者:YD1662023-02-09 15:32:45

公房也称公有住房,国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权(占有权、使用权、收益权、处分权)归国家所有。那么,公房可以买卖吗,公房买卖产生纠纷应如何处理?

网友咨询:公房可以购买吗?法律允许购买公房吗?

直管公房可以买下来吗,直管公房购买成私房需要多久(1)

北京市京师律师事务所陈令明律师解答:

目前居民租用公有住房,按照房改政策分为两大类:一类是可售公有住房,一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。按照出售公有住房暂行办法规定,按标准价购买公有住房,购房者拥有全部房屋产权。但购房款未付清或购房后未入住满五年的,不得出售、出租和转让;在此期间,购房者需要转让该住房的,可退还给原出售人,其购房款按退房当年标准价重新计算后,由出售人退还购房人。购房款已付清、购房后已住满五年的,其住房可进入房产市场出售、出租和转让,收益归购房人所有,但须按照规定补交土地出让金和有关税费。已购公有住房可以过户转让,但是也应该按照相关规定补交土地出让金。此后房屋性质转化为商品房,可以自由上市交易。

公房买卖产生纠纷的认定:

(1)商品房屋买卖是现代社会典型的不动产交易行为,也是典型的不动产物权变动。

(2)根据我国《合同法》有关规定,当事人未办理登记手续,是不影响合同效力,只是合同标的物所有权及其他物权不能转移。

(3)民事活动应当遵循诚实信用原则。

【法律依据】

《物权法》第九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

陈令明律师解析:

公产房与私产房的最大区别在于产权,公产房没有产权人,业主只有承租权,没有转让权,所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁,也无法继承或办理婚前公证。

过去,居民的住房都是国家或者单位以实物形式分配给个人居住的,个人按照很低的租金标准箱产权单位交纳房租,租住该房屋,个人只能居住或者调换、继承,产权仍然属于单位或者房管单位,但是单位也不得随意收回该房屋。个人是不得买卖甚至出租的。后来国家出台了房改政策,允许个人将该种类型的房屋买下产权,变成了房改房、已购公房。

关于公产房的性质

所谓公产房,是中国特殊体制下遗留下来的产物,它是指公有住房,是相对于所有权属于个人的私有住房而言的,一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内,对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

按照产权人的不同又分为三种:

第一种是直管公有住房,指由政府接管,国家出租、收购、新建、扩建的住房,大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮,少部分免租给单位使用的住房。

第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房,俗称企业产。

第三种公产房是行政事业单位作为产权人,分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种,在北京交易时一般需要取得上市许可证。

不可以购买的公房:

(1)部级干部名下的已购公房不能上市交易。

(2)涉及国家安全、保密等特殊部门的住房,如党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学科研区内的住房,产权单位没有办理住房档案登记的不能上市交易。

北京市京师律师事务所合伙人,中国社会科学院研究生院法律硕士,在刑事辩护及重大民商案件代理方面经验丰富。

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