房地产知识——房地产面积和形象展示
团队小杨整理
节选《房地产经纪专业基础》
房地产面积的作用
房地产面积的种类很多、作用很大，搞清楚它非常重要。就房地产面积的作用来说:一是通过房地产面积可知房地产的数量或规模、大小，如一套90平-米的住宅比一套120平方米的住宅要小很多。二是房地产面积是计算房地产价格的基础.。在房地产交易中，有的是先确定单价，然后将单价乘以面积得出总价，在先有总价的情况下，人们常常是将总价除以面积转换为单价来判断价格高低或便宜还是较贵.。三是数字相同而面积内涵不同的单价不同，例如都是每平方米8000元、但“建筑面积””比“套内建筑面积”计价.。“套内建筑面积”比“使用面积”计价，要贵很多。此外，因房地产单价高，在单价已约定的情况下，面积多算一点或少算一点，总价差异较大。另外，物业服务费、取暖费也是与面积挂钩的.。
建筑面积:是指房屋各层水平平面面积的总和，即房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和，包括设备房、地下室、阳台、挑廊、楼梯间或电梯间等的面积。建筑面积-套内建筑面积 公摊面积.
套内建筑面积:即成套房屋的套内建筑面积，俗称“关门面积”由套内使用面积、套内端体面积，套内阳台建筑面积组成，即:套内建筑面积=套内使用面积十套内墙体面积 套内阳台建筑面积.
使用面积:是指房屋户内实际能使用的面积，俗称“地毯面积”或地面面积、地板面积，按房屋的内墙面水平投影计算，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积，也不包括阳台面积.。
套内墙体面积:是指套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积.。
套内阳台建筑面积:均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积.。
分摊的共有公用建筑面积:简称公摊面积，是指某个房屋产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。共有公用建筑面积是指各房屋产权人共同占有或共同使用的建筑面积。根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能(如住宅、商业、办公等)，应分摊的共有公用建筑面积分为3种:①幢共有公用建筑面积是指为整幢房屋服务的共有公用建筑面积，如为整幢住宅楼服务的配电房、水泵房等，②功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积，如专为公寓服务的大堂、楼梯闻、电梯间等;3本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积，如本层的共有走廊、楼梯间、电梯间等。
按图纸预测的面积，是指在新建商品房预售时按该商品房建筑设计图上尺寸计算的房屋面积.。
按已完工部分结合图纸预测的面积，是指对新建商品房已完工部分实际测量后，结合该商品房建筑设计图，测算出的房屋面积.。
实测面积:也称为竣工面积，是指房屋竣工后实际测量得出的面积。预测面积与实测面积不一致时，以实测面积为准。造成预测面积与实测面积不一致的原因主要有以下4个:①施工误差;②测量误差;③工程变更;④房屋竣工后原属于应分摊的共有公用建筑面积的功能或服务范围改变等。
合同约定面积:简称合同面积，是指商品房出卖人和买受人在商品房买卖合同中约定的所买卖商品房的面积.。
产权登记面积:又称证载面积、产权面积，俗称房本面积，是指不动产权证书或房屋权属证书(俗称房本)和不动产登记簿记载的房屋面积，是实测的房屋建筑面积。
实际面积:是指现实存在的面积.。该面积可能比产权登记面积大，也可能比产权登记面积小。例如，在有违法违规超建、加建的情况下，实际面积比产权登记面积大，虽然超出的面积有一定的使用价值，但没有法律保障。有的房改房，当时为了规避面积超标，产权登记面积可能比实际面积小。还可能存在因公摊面积不合理、虚增、部分拆除等，造成实际面积小于产权登记面积.。
同一套住宅，建筑面积最大，套内建筑面积次之，使用面积最小。目前，交易中往往按建筑面积计价，但建筑面积不直观，一般人测不出来。使用面积最直接、直观，一般人都能测量出，而且相互间的差异不会很大.。
得房率，即:存房率=使用面积/建筑面积x100%
得房率又称使用率、使用面积系数，通常认为得房率越大，面积利用率越高，也就越实惠。但如果过大，则有可能牺牲了必要的公共面积，如公共门厅过小或过道过窄。得房率一般为70%~80%。
人们有时用套内建筑面积与建筑面积的比率说明相关问题，可称之为实用率，一般为75%~90%。
影响得房率大小的因素主要有以下4个:1.建筑形式如板式住宅的得房率大于塔式住宅的得房率，一般大10个百分点左右。2.建筑结构3.外墙厚度。4.房间数量.。
土地面积的种类
房地产经纪活动中涉及的土地面积，主要是房屋所有权人或土地使用权人拥有的土地面积，主要有下列3种。
宗地面积:是指宗地权属界线范围内的土地水平投影面积。宗地是指土地权属界线封闭的地块或空间.。
小区用地面积:一般是指居住小区的建设用地面积，通常在取得居住小区的房地产开发用地时确定。
共有土地分摊面积，是指某个房屋所有权人或土地使用权人在共有土地面积中所分摊的土地面积，即是宗地面积中除去专有面积后的共有土地面积按照一定的分摊方法进行分摊后的土地面积.。
房地产形象展示
这里所讲的房地产形象展示，是在客户实地看房前将房地产状况展现出来，可使客户不到现场就能对房源获得比较直观的印象，便于客户事先了解可供选择的房源并进行初步比选，以减少客户的不必要询问和无效实地看房，同时提高经纪服务工作效率。房地产形象展示除了可用文字描述(如房屋状况说明书)外，较直观的方式有图纸、照片、效果图，更直观的方式有VR看房、沙盘、模型、样板房(间)等.。
地图是说明她球表面的事物和现象分布情况的图.。
普通地图以相对均衡的详细程度，着重表示自然地理要素和社会经济要素，具有通用性，其中最主要的是地形图.。
专题地图也称为专门图或主题地图，根据专业方面的需要，以不同比例尺的地形图为底图，着重表示某一专题内容，如交通图、楼盘地图等.。
地形图是按照一定的比例，用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图.。
地形图的主要内容有地貌、水系、植被、建筑、居民点、交通线、境界线等.。
户型也叫房型，是指房屋(多指单元房)内部格局的类型，如一套住宅是“几室儿厅几卫”。一套住宅的户型图，是该套住宅的平面空间布局图。从该图上一般可以直观地看出该套住宅内部各个独立空间的数量、使用功能(如门厅、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间、过道、书房、衣帽间、储藏室、壁柜、阳台等)、相对位置、面积、长宽、朝向、窗位置等情况.。
房产分户图也称为房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋产权证的附图。该图表示的内容主要有:房屋权界线，四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号一室号、建筑面积、房屋边长等.。
宗地图是通过实地调查绘制的，包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图.。
二手房房源信息通常要有照片，以较直观地反映房源室内客厅、卧室、厨房、卫生间等主要房间的装饰装修等状况。此外，往往还有房源所在的住宅楼的外观照片，甚至有若干张反映房源所在的小区环境状况的照片。新建商品房为现房的、通常有所谓的“实景”照片.。
VR 看房或所谓“全景式看房”，是利用虚拟现实技术或称灵境技术，直观、立体、动态、远程反映房源状况，可使客户沉浸到房源的室内外环境中，有身临其境的感觉，体验到真实的感受，有助手提升客户体验。随着VR技术的成熟、成本降低和普及，VR看房会越来越多、效果将越来越好.。
沙盘中通常还反映方位(好标注有指北针)、比例尺(通常是个大概，不一定是实际比例)等。
模型一般是针对不同的户型制作的，可理解为立体的“户型图”，能较直观、立体地反映一套住宅的内部格局、各个独立空间的数量、使用功能、相对位置和大小等.。
样板房(间)比模型更能直观反映房屋状况特别是装饰装修后的效果.。
房屋建筑图是将拟建建筑物的内外形状和大小，以及各部分的结构、构造、装饰装修、设备等内容，按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图。
建筑总平面图是用来说明建筑场地内的房屋、道路、绿化等的总体布詈的平面图。
风玫瑰图，是绘制出的某个地区在一定时期(如年、季、月)内各个风向出现的频率或各个风向的平均风速的统计图.。
标高是地面或建筑物上的一点和作为基准的水平面之间的垂直距离，有绝对标高和相对标高。
建筑平面图是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所做的水平投影图.。
但对于中间几层平面布置完全相同的，通常只用一个平面图表示，称为标准层平面图.。
一幢楼房通常有以下4种建筑平面图:1.底层平面图、表示第一层房间的布置、建筑入口、门厅及楼梯等;2.标准层平面图，表示中间相同的各层平面布置;3.顶层平面图，表示房屋最高层的平面布置;4.屋顶平面图，即屋顶平面的水平投影.。
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