《民法典》施行后，物业服务人起诉追讨物业费前，是不是先应进行催告？即，物业公司是否应就物业费向业主进行催收后，方可提起诉讼？
本号从中国裁判文书网随机抽取了12个相关案例，其中有7份裁判文书认为依据《民法典》第九百四十四条第二款的规定，催告并非物业费诉讼的法定前置程序，占58.33%;5份裁判文书认为催告仍为物业费诉讼的法定前置程序，占41.67%。
01
正方：催告是物业费诉讼的法定前置程序
《吉林省柳河县人民法院民 事 判 决 书》（（2022）吉0524民初991号）认为：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”，现原告未提交证据证明其曾催告被告在合理期限内交纳2015年度至2019年度的物业费，对于原告要求被告给付2015年度至2019年度物业费的诉讼请求，因未满足催要前置程序故本院不予支持。
《贵州省遵义市中级人民法院民 事 裁 定 书》（（2021）黔03民终5357号）认为：依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”之规定，业主欠费时物业服务人提起诉讼或申请仲裁应满足的条件为：业主存在违反约定逾期不支付物业费的行为；物业服务人催告业主在合理期限内支付；合理期限届满业主仍未支付。
而本案中，怡君物业公司一、二审提交的证据均不能证明其在提起本案诉讼前对其主张的物管费进行了催收，怡君物业公司因未完成物业服务人的催告义务而不享有诉权。
02
反方：催告非物业费诉讼的法定前置程序
《河南省开封市中级人民法院民事判决书》（（2021）豫02民终3608号）认为：对于张X称开元物业河南分公司未履行书面催缴义务，应驳回其诉请的上诉意见，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款的规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”书面催告并不是物业公司提起诉讼或仲裁的前置程序，故本院对于张X该项上诉意见不予采信。
《辽宁省铁岭市中级人民法院《民 事 裁 定 书》（（2023）辽12民终104号）认为：上诉人系物业公司，其以提供物业服务而作为业主的二被上诉人欠付物业费为由，主张二被上诉人给付物业费的诉讼请求符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”规定的民事诉讼案件受理条件，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定的“催告”也不是民事诉讼必需的“前置程序”，故一审驳回上诉人的起诉不当，应予纠正。
《辽宁省大连市中级人民法院民事判决书》（（2021）辽02民终7529号）认为：樊X根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定以及合同约定主张其未达到缴费期限，但《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”，该条用的是“可以”而非“必须”，说明催告不是起诉主张物业费的法定前置程序。
而且，案涉合同第十七条第五项虽载明了物业公司催费方式包括在单元门等张贴催费通知单以及未交纳物业费超过6个月的、亿达物业可提起诉讼等内容，但同时载明是否采取相应催收措施由亿达物业决定，也不能由此推定亿达物业应先行催收才有权起诉。
业主接受了物业企业提供的物业服务，就应当依约按时交费，逾期未交费的，物业企业有权先通知催收，也可直接提起诉讼。樊X对前述法律规定及合同约定理解有误，其主张的催告前置不成立，本院不予采纳。
03
评析：应当区分《民法典》施行前后的规定
首先，物业公司请求业主支付的物业费，需区分产生在民法典施行前，还是产生于民法典施行以后的。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条的规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。
其次，物业公司依照《前期物业服务合同》的约定向业主提供了物业服务，当业主违反合同约定的付款义务时，物业公司有权基于合同请求权请求业主支付物业管理费，物业公司的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条关于“书面催交”的规定，属于倡导性规范，其目的在于督促物业服务企业积极行使权利，而非强制性前置程序，否则，即限制了物业服务企业的诉讼权利。
再次，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”。从该法律规定可知，该条款用的是“可以”而非“必须”，说明催告不是起诉主张物业费的法定前置程序。业主接受了物业服务企业提供的物业服务，就应当依约按时交费，逾期未交费的，物业服务企业有权先通知催收，也可直接提起诉讼。
另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）已于2021年被修改为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》，前者中的“第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定已不再保留。换言之，催交并非物业服务人的法定义务。
综合以上分析，物业公司在起诉前是否对业主进行了物业费的催缴，并不是其提起本案诉讼的必要前置程序。退一步讲，起诉本身也是催告的方式之一。
04
建议：为有利于解决纠纷尽量诉前催告
物业费案件起诉前先行催告，给予了物业服务人和业主直接沟通、协商的空间，也督促一部分因为各种原因忘记或暂时无法支付物业费的业主尽快履行义务，有利于双方直接解决纠纷，故建议物业服务人尽量在起诉前以适当的方式进行催告，但不宜将催告理解为物业服务人的法定义务。
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