核心观点
90年代后期以来,我国逐步形成了“土地驱动式增长”的发展模式。这一模式的本质是将土地转用和出让过程中的增值收益,转化为工业生产和投资的激励,从而拉动经济增长。但随着房地产市场下行,从土地到经济增长的通道被切断,带来了结构阵痛。我们认为“后地产时代”的经济转型仍然依赖于土地改革的推进,土地政策要从“供给创造需求”转变为“需求拉动供给”,保障更有需求的经济发达地区用地,建立土地指标跨省交易机制;并推进农村“三块地”改革,释放7.5亿农村户籍人口需求,推动经济从投资驱动转为消费驱动,弥补房地产投资下行带来的总需求不足问题。
土地改革与增长模式转型
1、抓住阻力较小的窗口期推进土地改革
即使2015年后土地驱动增长的边际效益不断下降,但只要这一模式仍能维持运转,改革的阻力就会大于推力。2021年以来的房地产市场下行,从根本上切断了从土地供给到经济增长的转换通道,尽管带来了结构阵痛,但也减小了改革阻力。
土地改革最根本的是调整土地政策的目标,以前土地政策的目标是以供给创造需求,往后要更注重用需求拉动供给。一是“地随人走”,建立人地挂钩机制,增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力;二是农村“三块地改革”,可以释放7.5亿农村户籍人口需求,推动经济发展从投资驱动向消费驱动转变。
2、地随人走,建立土地指标跨省交易机制
2024年中央深改委第四次会议提出“增强土地要素对优势地区高质量发展保障能力”,人地挂钩政策预计将成为本轮土地改革的重点方向,建立完善土地指标交易机制是重要内容。土地指标交易是横向转移支付的重要手段,既可以解决东部地区“缺地”的问题,也有助于解决中西部财政“缺钱”的问题。
3、农村“三块地改革”:释放7.5亿人口需求
可以通过土地改革释放7.5亿人口需求,从而推动经济发展从投资驱动向消费驱动转型,弥补因房地产投资下行带来的总需求不足。
此前的“土地驱动增长”模式,为了保障工业化和城镇化用地需求,农村的土地发展权受到很多现实约束,使得这7.5亿人口的就业、收入和财产收益也受到一定制约。集体建设用地使用受限,使得农村经济活动和就业渠道单一,许多就业被绑定在农业上面,农村难以通过非农产业实现收入增长;另一方面,农村建设用地和宅基地出租、转让的限制使得农民缺少财产性收入,致使农村居民财产性收入只有城镇居民的十分之一,是城乡收入差距的主要来源。如果能够通过土地改革解决这些问题,赋予农村与城镇平等的土地发展权,将能更大程度释放7.5亿农村户籍人口的需求,促进经济发展方式转变。
风险提示:(1)改革阻力较大,政策落地偏慢;(2)房地产市场和房地产政策出现超预期变化;(3)土地市场出现其他变化。
正文如下