案件说法230: （2018）皖民终171号
关键信息：
一、2010年5月12日，鑫海公司与大成公司订立了《魏武大道南段2＃宗地（东A、东B）联合开发建设协议书》，双方就联合开发此宗地的责权利作出详细约定，达到预售条件后，由鑫海公司单独销售，收入归鑫海公司所有。
二、大成公司分别于2011年5月15日、2013年8月21日、2014年3月25日取得亳州市住房和城乡建设委员会颁发的位于亳州市谯城区鑫海·名仕府邸项目《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
三、2013年10月10日，大成公司与荣德公司签订《建设工程施工合同》，大成公司为涉案工程的开发建设单位，荣德公司为施工单位。
四、2015年9月23日，大成公司与荣德公司因建设工程施工合同纠纷，法院于2015年11月12日作出（2015）亳执字第00380号民事裁定书，裁定査封、冻结、扣押大成公司价值3800万元的房产、土地、车辆、银行存款及其他财产性权利。
五、案涉鑫海·名仕府邸1号楼为在建工程，尚未竣工验收。法院明确了荣德公司对执行标的在确定的工程款范围内享有优先受偿权。
六、法院在执行大成公司与荣德公司建设工程施工合同纠纷过程中，鑫海公司作为案外人提出执行异议，请求：依法确认以大成公司名义开发的位于亳州市谯城区凤尾沟南侧鑫海·名仕府邸1号楼房屋系鑫海公司所有等。
七、案涉鑫海·名仕府邸1号楼系在建工程，位于大成公司取得的土地使用权范围内，所涉及的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》载明的建设单位、售房单位均是大成公司。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：一、已经登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构造物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可证等相关证据判断……”之规定，法院认定案涉鑫海·名仕府邸1号楼的权利人为大成公司。
八、该《联合开发建设协议书》仅是鑫海公司与大成公司之间的合同关系。在没有对案涉土地或房屋进行变更登记或者经生效裁判文书确权之前，鑫海公司享有的仅是对大成公司的债权，该债权不足以对抗《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等权属证书的公示性，故鑫海公司关于其为案涉鑫海·名仕府邸1号楼所有权人的主张不能成立。
