原创 达道晓歪 达道晓歪 2023-09-15 21:40 发表于湖南
全文都是个人主观判断，有不同意见欢迎入群交流。只说的是长沙的情况，其余地方不了解。
作为购房者去售楼部看房，进了售楼部，大部分情况下，置业顾问最开始给你讲解的就是开发商的各种背景资历和开发过的产品，每一个都讲的头头是道天花乱坠，很多人根本无法分辨出开发商的特点或者说优劣，有的楼盘的宣传就是直接以开发商的品牌作为最大宣传点，很多中介或大神也对开发商品牌多有推崇。市场上也出现了一些品牌的刻板印象，比如一辈子总要住一次万科，高品质看运达等。一千个人眼中有一千个哈姆雷特，这里简单说下我对各个开发商的印象。
首先，按性质把开发商进行分类：
- 本地国企开发商：长房、梦想、恒伟、麓谷等不多的几个
- 本地民企开发商（省内）：润和、鑫远、运达等很多大小开发商
- 央企：保利、华润、中海、招商、金茂、中建、中铁建等
- 外地国企与民企：万科、龙湖、绿城、建发、越秀、新城、珠江等，数量最多。
不同性质开发商所开发的项目，会有不同的特点。
本地的国企开发商，梦想恒伟之类的国企，通常拿到的地块质量还可以，获得的配套资源也不错，但是开发经验明显比较欠缺，没有开发过太多的产品，设计能力相对较差，开发效率较低，最终的交付品质都算比较低的，低于平均水平，更适合做不依赖开发品质难度较低的刚需毛坯交付。整体来说本地国企开发楼盘的建设水平上限不高，下限较低，不要抱有太大的期望。
像梦想开发的江悦和鸣，麓隐天境等项目，地块先天条件和配套都还不错，开发出来的品质不算太好，精装水平也是非常普通，同样的成本支出情况下，品质及效果远不如那些老牌大型房企。
一些央企开发的楼盘最近维权事件比较频繁，不管是华润保利还是招商。其实这些央企开发经验都很充足，全国做过的项目很多，拿地和获取资源上也有很大优势。相同投入的情况下，开发效率更高，品质会比本地国企更好。央企资金比较充裕，开发项目不会过于节省成本，资金投入方面会更大方一些，一般来说，央企开发的楼盘比本地国企开发的楼盘，品质上会更好一些。
像麓谷二期的麓谷城市公园与中冶1957作对比，本地国企麓谷发展开发的麓谷城市公园离地铁口更近，项目学校就近，东南侧有公园，地块条件很不错，但从售楼部到园林到户型布局等，没有多少设计，简单直接的展现，毛坯出售，更适合对开发品质要求不高的客户。央企五矿集团开发的中冶1957的地块条件和配套条件显著更差一些，不管地铁还是学校都更远，但五矿开发经验老道，开发品质应该是要高于麓谷城市广场。
央企在资金、开发经验、资源统筹方面的优势，使得央企往往成为城市新片区开发的首个开发商或者一级开发商，这是其它民企或地方国企很难完成的。
像金茂开发梅溪湖，拿到的资源包括地铁改线，大规模学校配套。像招商首入观沙岭，将观沙岭八千到一万的价格直接做到两万，给学校配套，还顺路把招商雍山湖的初中配套解决。这些都不是民企或其他地方国企能轻松拿到的资源能完成的建设。
最近的维权事件，不管是保利天汇，还是招商雍山湖滨江境，又或者是华润悦府之类的，要说品质有多差，不见得，交付品质比当地国企做的江悦和鸣要好，无非是业主看是央企大开发商，对产品的预期很高，而实际交付只有一般水平，落差较大而已。
外地国企及民企，一般能来全国性开发的，都是做的很成熟的，不像本地国企及央企可以获得更好的资源，这些企业在没有这些资源优势的情况下，能够在市场竞争上存活并做出口碑，那还是需要有一定功力的。至少在开发效率上，这些全国性的国企或民企，应该是最高的。包括碧桂园恒大这样的在品质名声上不太好的开发商，也包括绿城建发龙湖这样在品质上很好的开发商，都是开发效率很高，周转速度很快的。
这些开发商开发楼盘的品质，虽然高低不一，但相对其它性质的开发商来说，确实整体水平最高的一批。即使恒大爆雷了，但回顾恒大以前开发的楼盘，不管外立面公区园林等各方面在同时期产品中，还算过得去的，甚至夸张点说，相比同时期的万科，都不会差多少，只能说各有优劣。而像绿城建发龙湖等开发商在长沙的产品，大部分都还是品质的代名词，即使不是最高端的产品，也是排名很靠前。
这里说一下万科，长沙很多人都非常相信万科，觉得万科就是品质代名词，其实这个有一定的误解。万科长期位于地产品牌第一名，开发量大，开发流程化规范化做得好，开发效率高，物业服务水平也加分不少，但实际上万科的开发品质并不是突出的。可以回顾万科在长沙做过的项目，万科有哪个项目是做得非常出色的吗？万科紫台挺好，但那时位置和地块好，而不是说万科开发得好。万科臻湾汇的建设品质还不如旁边的建发养云。万科滨江的价格高也不是因为品质高，更多的是因为地段与景观。而且万科有的项目没有地段配套优势的时候，楼盘也毫无存在感，比如说万科城市花园之类。
当地民企，可以这么说，长沙开发品质最好的产品和最差的产品都是由当地开发商特别是小型开发商完成的。比如说有品质最高的运达中央广场，印湘江之类的产品，品质最差的各种小楼盘烂尾交付，劣质交付等也是当地民企做的。一些小型民企，看到房地产开发赚钱，就进来想做一下，结果完全没有经验，发现问题很多，又没有解决能力，最终勉强交付而出来的产品能指望什么品质。也有一些本地开发商，还是舍得投入，愿意认真去做产品，交付效果也很好，运达，印湘江，中隆，中欣楚天这些都算认真去做了。虽然经验不够，效率低，有可能设计也比较逊，但愿意花钱，愿意去做高品质。
当地民企里，能出高品质的只是一小部分，大部分都是品质低于平均水平，不如一些全国性的房企，甚至不如当地的国企。考虑这些开发商的楼盘最好是多注意一下开发过的历史楼盘与实体样板间与公区园林等。
同等投入情况下品质排序：外地国企民企（大型），央企，地方国企，小型民企。大型房企效率极高，尤其是万科之类，而央企和地方国企往往能拿到更好的地块与配套资源。
而愿意投钱做品质的排序：极少部分民企，部分品质类国企民企，央企，其余大型国企民企，小型民企。
如果以百分制来评价各开发商的开发品质：
地方国企的普遍偏低，偏差不大，大概是30-50分
央企的比地方国企会更好一些，下限更高，大概能到40-70分
外地国企及民企，偏差较大，上限更高，下限更低，总体水平优于本地国企，大概是30-90分
本地民企，差异巨大，长沙最好的及最差的产品基本都是本地民企所完成，0-100分。
以上都是个人主观评价，没有详细数据证实，全靠瞎猜。
再说一个与建筑品质相关的承建商方面。不同的承建商对建筑品质影响也不小，毕竟，很多开发商并不是自己建设房子，也不可能时刻按标准按要求盯着，有的等验收的时候再整改也有些没法改的情况，不同的开发商和承建商对建筑品质的区别我个人判断有这些：
本地一些小承建商的建筑品质很有可能是最差的，承建商一般都有本地的各种关系，不管从材料人工配套及监管部门都会有一些熟悉的渠道，往往以较低的成本较差的品质来完成施工。要了解，能做承建商的都是一些有关系的，长沙著名的文三爷也是承包工程起家。这种小承建商如果碰上了外地的一些不太大的国企民企，往往施工中会出现很多问题，比如最近的欣利梅溪左岸就是此种问题。一些有经验有关系的开发商会尽量避开这些小承建商。
外地的一些承建商由于没有本地的一些关系，施工反而会更规范，按照图纸按照标准，规矩做事，一般主体建筑的品质会更好。央企的承建商通常建筑品质也非常可靠，那没什么可说的。像梅溪青秀之前出的问题，更多的是混凝土搅拌站的责任。
最后由于长沙楼盘维权多，多说一下不同房企的区别。
绝大部分楼盘都会出现业主对楼盘不满意的地方，或多或少，或严重或轻微，或提出意见建议让调整整改，或提出协商维权等。不同性质的开发商对待这种问题的态度会迥然不同。地方国企与央企的态度非常强硬，几乎没有多少商谈空间，维权非常艰难，也很难取得什么效果。而外地国企民企对整改协商等接受度更高，态度也较好，愿意去谈去解决一些成本差异不大的问题。本地民企则完全看情况，根据不同的问题，不同的开发商，有可能会很强硬完全没效果，也有可能会效果明显，可以看看我之前关于维权的文章。
重申一遍，纯属个人主观评价，没有详细数据支持。事无绝对，即使有提到某些开发商或者某些楼盘，不代表该开发商或该类型开发商都如此，请勿形成刻板印象，只是给读者购房多提供一个参考标准。
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