本报记者 王登海 西安报道
“从资产盘活的角度讲，我们工厂更新后，以前闲置的厂房、仓库等都有了最大化利用。”8月1日，《中国经营报》记者在西安市雁塔区际华3511文创科技园采访时，一名工作人员如此表示。
西安际华3511文创科技园原址为中国人民解放军第三五一一工厂，如今是西安远近闻名的网红打卡地，是西安城市更新中工业建筑遗产“蝶变”的代表作之一。
记者了解到，在新一轮城市更新中，像西安际华3511文创科技园这样，散发出经济新活力的历史街区、工业遗产不止一个，量子辰街区、西安半坡国际艺术区、老钢厂设计创意产业园、建国门老菜场等，在经过更新之后，大都重新焕发新的活力，成为了城市新地标。
同时，西安的城市更新更加有序和精细，不再大拆大建，注重提升功能，增强城市活力，延续历史文化传承，推进城市持续有机更新。
入选首批城市更新试点
自2019年12月中央经济工作会议强调“城市更新”概念起，城市更新就成为了推动经济发展的重要方式。
2021年，“城市更新”被首次写入《政府工作报告》，提出要实施城市更新行动，提升城镇化发展质量。今年的《政府工作报告》更是将“有序推进城市更新”列入2022年重点工作，并提出“再开工改造一批城镇老旧小区”。
在住建部发布的《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》中，西安与北京等21个城市一道，被确定为“国家第一批城市更新试点城市”。
事实上，在被纳入住建部第一批试点城市之前，西安就开始了长达十年的以城中村、棚户区改造为主的城市更新之路。
特别是2007年，《西安市城中村改造管理办法》等文件出台后，西安确立了“政府主导，市场运作，整村拆除，安置优先，有形与无形改造并重”的更新模式。
在此期间，西安对上百个城中村、棚户区进行了改造。但是，规模庞大的城改中出现了不少问题，投资企业资金链断裂、安置楼建设停工、安置缓慢、无证预售等问题时有发生。
在全运会前夕，西安市还大力推进“三改一通一落地” 工程，着力解决老旧小区、城中村（棚户区）、背街小巷和“断头路”、架空线等影响城市形象、事关民生的短板，努力让城市既有颜值又有内涵、气质。
仅2021年，西安市就完成改造老旧小区753个、880余万平方米，落地架空线267公里。还有数据显示，过去五年，西安完成2008个老旧小区和599条背街小巷改造，打通断头路144条。
随着被纳入住建部第一批城市更新试点城市，西安借鉴先进城市的做法，结合自身资源禀赋和经济发展状况，建立起了更加有序和精细的城市更新模式。
2021年11月，西安出台了《西安市城市更新办法》，从城市更新的职责要求、城市更新规划、城市更新项目管理、资金保障与支持政策等多方面做了详细规定。
记者了解到，西安市2022年《政府工作报告》也提出，有序推进城市有机更新。按照“政府主导、科学规划、突出重点、量力而行、防范风险”原则，稳妥有序推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区改造，着力解决基础配套、公共服务、消防和公共卫生等隐患问题。深入开展城市“双修”，统筹生态环境保护和历史文化传承，让文化融入城市肌理，启动实施幸福林带周边区域、洒金桥等重点片区改造。深入开展违建拆除整治攻坚行动，不断提升城市之美。
焕发新生机
在新一轮城市更新中，西安的城市更新逐步过渡到棚户区（城中村）、旧住宅、旧工厂等更新改造并重。
8月1日，记者来到西安际华3511文创科技园发现，这座由旧厂房改造的文创科技园，浓烈的历史厚重感扑面而来，苏式的旧厂房、斑驳的工业遗迹，到处都散发着岁月的印记。但同时，改造后的际华3511文创科技园，城市烟火气息和文艺范十足，餐饮美食、生鲜超市、花鸟鱼市和创意集市等创新业态，不断吸引着游客前来打卡。
西安际华3511文创科技园位于陕西省西安市雁塔区昆明路与民洁路附近，原址为中国人民解放军第三五一一工厂，曾是中国最大的毛巾厂，为军需工业和陕西改革开放初期的出口创汇做出过重要贡献。“从资产盘活的角度讲，工厂更新后，厂房、仓库等都有了最大化利用。”一名工作人员告诉记者，2012年，该厂开始转型，逐渐搬离了主城区，空置的厂房成为工业建筑遗存。
在主业搬迁后，通过对工业遗产建筑的活化设计与更新再造，这座空置的厂区的再次被激活，摇身一变，成了现在的集生鲜超市、生活零售、餐饮、观赏鱼市、文创花卉、周末创意集市等多元创新业态的“新型社区中心”。
位于曲江新区西影路466号的量子晨街区也是由老旧厂房改建而来。2010年，位于西安曲江路和西影路十字西南角的太阳食品厂整体搬迁转移后，建成于上世纪70年代初的老厂房被空置下来，这个区域也就成为城市中被遗忘的角落。
后来，曲江新区统一规划部署，在原太阳锅巴厂旧址上，采用填充的思路，保留水塔等具有特色的工业建筑物，加入了容纳电子竞技、数字娱乐中心、公共艺术空间的新建筑。曾经的老厂区，摇身一变，成为充满年轻、活力、共享、开放的以电竞产业为核心的数字文化产业聚集地，焕发出新一轮生命力。
事实上，在西安，有不少这种见证了西安近现代工业化发展历程，也蕴藏着丰富的历史文化价值的厂区。在新一轮城市更新中，不少老工厂，又焕发出了经济新活力，例如，西安半坡国际艺术区、大华1935、老钢厂设计创意产业园、西安电影制片厂、建国门老菜场。
不再大拆大建
无论是际华3511文创科技园还是量子晨街区，很明显的一个特征是盘活存量土地资产、促进土地提质增效，即从之前的“大拆大建”过渡到了更加有序和精细。
不再大拆大建，是推进城市更新必须遵循的重要原则。
记者了解到，2021年8月，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号），文件中对城市更新设定了硬性指标，被称为“城市更新四道红线”。即严格控制大规模拆除，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；严格控制大规模增建，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；严格控制大规模搬迁，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%；确保住房租赁市场供需平稳，不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难，城市住房租金年度涨幅不超过5%。
《西安市城市更新办法》秉承这一逻辑，提出组织实施城市更新，应当采取“留改拆”并举、保留利用提升为主的方式。对用地效率低、人居环境差、管理服务机制不健全等区域，采取局部修缮加固、功能转换、质量提升、建筑节能改造、环境综合整治、完善基础设施配套和公共服务设施等方式进行整治提升；对存在重大安全隐患，现有土地用途、产业结构、建筑物使用功能明显不符合经济社会发展要求，严重影响城市规划实施的区域，可以依法按照新的规划和用地条件进行建设。
同时明确，城市更新要严防大拆大建，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力，延续历史文化传承，推进城市持续有机更新，促进高质量发展、高品质生活和高效能治理。
“在防止大拆大建的政策基调下，城市更新将逐步进入到渐进有机更新阶段，片区统筹、产业赋能、政企联动、文化保育、生态智慧是该阶段的主要特征。”中指研究院调查事业部运营总监吴建钦表示，“在实施城市更新行动中防止大拆大建”将有效避免重走城市粗放开发建设老路，对保留特定时代建筑、保持老城格局、延续城市特色风貌起到重要作用，体现了城市内涵发展、高质量发展的核心要义，是我国城市建设管理水平进一步提升的重要体现。
此外，如何有效保障项目收益与融资平衡，是传统的城市更新一直面临的共同问题，也是更新项目有效推进的关键。
对此，《西安市城市更新办法》中采用了激发市场主体活力的方式，其中规定“可以在土地出让公告中明确片区项目履约相关内容。区县人民政府、开发区管理委员会会同相关部门编制《国有建设用地项目履约协议书》，对片区项目的产业定位、运营管理等内容以及违约责任予以明确”。
