◾代建模式2010年9月，45号文[4]及后续相关文件颁布后，城投公司仅与土地储备机构签订代建协议，实际进行土地整理流程后将熟地交还土储机构。在代建模式下，业务委托方理应按照工程进度向代建主体拨付资金，城投公司按照一定比例收取委托代建费用，但在实际操作中，由于土地开发业务的资金拨付普遍滞后，主要是待土地挂牌上市后由政府按照成本加成模式返还整理成本并给与一定收益。即城投公司与土储机构之间是委托代理关系，回款来源为财政资金。财政资金多来自地方政府的卖地收入，部分城投土地一级开发业务取得的回款严格对应其所整理的地块，部分地区由地方政府统筹后分配。
案例一：绍兴袍江工业区投资开发有限公司袍江工投是绍兴市袍江开发区唯一基础设施建设运营和土地一级开发主体，袍江区管委会授权袍江工投对区域内的土地进行前期开发整理。财综〔2016〕4号文[5]下发后，袍江工投与管委会签订《袍江新区范围内地块土地整理协议》，公司以委托代建的方式对相应的土地进行前期开发，土地整理开发项目达到交付条件后，袍江管委会协调组织开发成本核算和确认工作，以成本加成法确认土地开发整理业务收入，管理费比例在10%-20%，资金返还主要依据财政统筹安排。 结合袍江工投审计报告来看，公司土地整理业务会计核算如下：公司支付土地整理成本时：借记“存货”，贷记“银行存款”；确认土地整理业务收入时：借记“应收账款”，贷记“主营业务收入”，同时将开发支出从存货中转为营业成本，借记“主营业务成本”，贷记“主营业务收入”；收到回款时：借记“银行存款”，贷记“应收账款”。2018-2020年，公司确认收入、实际回款均为17.03亿元，2020年末存货中有37.04亿元的开发成本。
案例二：福州城市建设投资集团有限公司根据《福州市政府关于研究市城乡建总投融资等问题的会议纪要》（〔2011〕31号文件），福建城投受福州市政府委托，对相关片区进行一级土地开发，项目资金自筹，开发完成后的土地交由相关部门挂牌出让，福州市财政局从土地出让收入中将公司的土地开发成本（包括拆迁成本、借款本息及基础设施建设成本等）返还给公司并支付开发成本的8%作为收益。 从福州城投审计报告看，公司的开发成本在“其他非流动资产—片区土地整理”反映，收益计入“营业外收入-拆迁补充收入”。具体来看，公司开展土地一级开发业务：借记“其他非流动资产”，贷记“银行存款”；收到财政局返还款时：土地开发成本部分借记“货币资金”，贷记“资本公积-财政拨款”，8%部分计入“营业外收入”；每年期末冲减时：借记“资本公积-财政拨款”，贷记“其他非流动资产”。
◾政府购买模式2016年2月，财综〔2016〕4号明确“每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担；土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发。” 2017年6月，财政部下发87号文[6]，严禁将“储备土地前期开发”作为政府购买服务项目，以政府购买服务名义进行违法违规融资的行为被限制。 经过我们梳理，存量城投发债主体以政府购买形式进行保障房、安置房建设、棚户区改造的较多，而仅开展土地整理业务的很少。以政府购买方式开展土地整理业务，购买主体是土地储备机构/政府部门相关，项目承接主体为城投公司，购买主体分期支付服务费，资金来源为财政性资金。在政府购买模式下，回款往往存在一定滞后性。
