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2016年1月20日，被告丽都房地产公司作为出卖人，原告朱某作为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份（合同编号：201601200006），合同约定：出卖人以出让方式取得坐落于滨河新区地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为临泽北路丽都小区居住组团5号楼；买受人购买的商品房为5号楼幢1单元2层1-201室号，预测建筑面积为162.92平方米；单价为每平方米2304.46845元，总价款为375444元，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，买受人采取贷款方式付款：公积金贷款，买受人应当于2016年1月20日前支付首期房价款75444元，余款30万元向住房公积金管理中心申请贷款支付；出卖人应当自2016年4月30日前向买受人交付该商品房。合同签订前，原告支付购房款上合计38万元。
朱某向一审法院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令被告赔付未按合同约定交付丽都小区5号楼1单元201室房屋产生的相关损失和违约金合计143968.87元，其中：违约金114382.60元（以本金38万元为基数，按贷款基准利率4.75％计算，自2016年5月1日至2022年8月31日，共2313天）；应交付的物业费19811.07元；供暖费9775.20元；2．退还多收取的房款4556元及多计算收取的房款1142元，两项合计5698元；3．判令解除合同中出卖人逾期交房赔付金额最高不超过总房款1‰的约定和必须购买地下储藏室一间的约定；4．上述三项合计149666.87元；5．本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认为，依法成立的的合同受法律保护，双方当事人均应该严格遵守并予以全面履行。本案中，原告所购房屋虽然最初是通过所属单位进行的团购，但在交款过程中，单位已将所收到的房款转交给了被告，被告亦正式和原告签订了《商品房买卖合同（预售）》，故该合同系双方当事人真实意思的表示，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。
双方在合同中约定被告应当于2016年4月30日前将验收合格的商品房交付原告，根据庭审中被告提交法庭的工程竣工验收备案表登记的内容，载明案涉5号楼的竣工验收日期系2016年7月7日，因被告与承建方的诉讼执行案件，5号楼实际交给被告的时间系2016年9月26日，被告提交的通知业主入住的通知书载明的时间为2016年9月30日，原告自述去找被告要求交房的时间系2016年9月，综合以上证据，在合同约定的时间，被告并不具备给原告交付房屋的条件。另根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告因第三人的原因导致在本案合同约定时间不具备交房条件的，不能成为免除被告违约责任的理由。
关于原告是否构成违约的问题，在原、被告签订的合同中约定房款总价为375444元，同时约定“合同附件与本合同具有同等法律效力”。而该合同附件十一第2条约定：买受人在购房时必须购买地下储藏室一间，地下室款在交首付款时全部交清。第3条约定：买受人在交清全部房款及其他费用并与物业公司签订物业管理协议后办理入住手续。现查明原告通过其所属单位总共向被告交纳38万元款项，被告收到该款后，分别向原告出具了首付款75444元、房款264722元、地下室款26130元、维修基金11404元、天然气入户费2300元的收款收据各一份，根据上述双方的合同约定，被告收取原告地下室款，符合双方合同附件十一第2条的约定，同时收取原告维修资金符合《住宅专项维修资金管理办法》第13条的规定，故至今原告并未完全履行自己作为买受人应该支付全部房款的义务，按照双方合同附件的约定“买受人在交清全部房款及其他费用并与物业公司签订物业管理协议后办理入住手续”内容，结合双方在庭审中的陈述，原告交清全部费用的行为系双方约定的先履行行为，原告的付款义务未完全履行是导致至今房屋未进行交付的主要原因。根据《合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，因本案原、被告双方均没有严格按照合同约定履行各自义务，双方均有过错，存在违约，故应各自承担违约责任。综上，一审对原告要求被告承担的违约金不予支持。
关于原告主张的物业费、供暖费，基于上述关于双方违约行为的分析，导致房屋一直未交付主要系原告未足额支付应交纳的房款所致，故原告要求被告承担物业费、供暖费理由不足，一审不予支持。
关于原告要求被告退还多收取的房款4556元和多计算收取的房款1142元的主张，双方在所签订的《商品房买卖合同（预售）》关于面积差异处理的约定是：产权面积以房管部门实测为准，若产权登记面积与合同约定面积发生差异，则据实结算，多退少补，不计利息，故原告的主张不符合双方在合同中的约定，且至今原告未将房款全部交清，其以上主张多收取的房款缺乏事实依据，一审不予支持。
关于原告主张解除合同中关于出卖人逾期交房赔付金额最高不超过总房款1‰的的约定以及必须购买地下储藏室一间的约定，一审认为，双方在合同中约定的上述内容并不违反法律行政法规的强制性规定，虽然案涉房屋最初确系单位集体购买，但在双方签订《商品房买卖合同（预售）》时，上述内容均明确进行了记载，且原告作为买受人亦在合同的落款及附件内容处进行了签名确认，故原告要求解除上述合同条款的请求缺乏法律依据，一审不予支持。
一审判决：驳回原告朱某的全部诉讼请求。
一审判决后，原告朱某不服提起上诉。
二审认为，本案争议的焦点为上诉人要求被上诉人承担未按合同约定交房产生的相关损失和违约金有无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》约定：被上诉人应当自2016年4月30日前向上诉人交付该商品房，但直至2016年9月30日被上诉人才向业主发出办理入住手续通知，故被上诉人构成违约。同时，根据案涉合同附件约定“买受人在交清全部房款及其他相关费用并与物业公司签订物业管理协议后办理入住手续”。《商品房买卖合同（预售）》第八条中双方约定了逾期付款的责任，现上诉人付款义务未完全履行是导致房屋至今未交付的主要原因，上诉人的行为亦构成违约。因此，上诉人与被上诉人均违反合同约定。据上述法律规定，上诉人要求被上诉人承担未按合同约定交房产生的相关损失和违约金无事实和法律依据。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
