房东把房屋租给房客，房客应按照租赁合同约定的日期支付房租，如果不按时支付，就构成违约。那么，拖欠房租该如何用法律武器维护自己的合法权益呢？
案情回放
2019年6月25日，白某与周某及第三方中介签订《房屋租赁居间服务合同》，白某将某套房屋出租给周某。同日，双方签订《房屋租赁合同》，约定了租期、租金和违约事项等。周某于2020年7月11日才支付2020年4月10日至2020年7月9日的租金，拖欠租金3个月。周某在2021年4月30日将房屋钥匙交给白某，但没有对水费进行验收，押金5000元须用于抵充。2020年7月10日至2021年4月30日的租金未按期支付，已欠房租46233元(9个月零20天的租金为51233元，周某于2021年4月22日支付5000元)。白某多次催要，周某均未支付。为维护自己的合法权益，白某找到二十一世纪律所起诉周某，要求周某支付拖欠租金及违约金。
案件要点
双方签订的合同约定，委托人将其房屋出租给周某，租期四年(2019年7月10日至2023年7月9日);月租金为5000元、每年递增6%，按季度支付，每次提前7日付款，另付押金5000元;周某拖欠租金累计一个月以上的，委托人有权终止合同、收回房屋，周某应支付合同总租金50%的违约金;双方还约定了其他事项。合同签订后，周某向委托人支付了押金5000元及首季度的租金15000元，委托人将房屋交给周某租用。2020年7月10日起，周某未再按约支付租金。2021年4月22日，周某告向委托人支付租金5000元，剩余租金未付。2021年4月30日，周某因故不再租赁房屋。同日，周某向委托人父亲发送微信，确认欠付租金37700元并承诺在2021年底付清。此后，委托人催要未果，直至状告法院。
法院判决
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。引发本案纠纷的法律事实发生民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。白某与周某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按约定的期限支付租金。本案中，白某已履行了交付房屋的义务，但周某租用房屋后没有按约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。经核算，涉案房屋自2020年7月10日至2021年4月30日的租金为51233.3元(5300元/月*9个月 5300元/月÷30天*20天)。扣除周某已付的押金5000元、租金5000元后，周某尚欠白某的租金为41233.3元。《房屋租赁合同》约定如周某欠付租金达一个月以上的，应按合同总租金的50%向白某支付违约金。法院审查后认为，违约责任具有补偿性，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，法院酌情确定周某应以41233.3元为基数，按日万分之二的标准向白某支付从2021年5月1日起至实际清偿之日止的违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决被告周某应于判决生效之日起10日内支付原告白某租金41233.3元及违约金(以41233.3元为基数，按日万分之二的标准，自2021年5月1日起计算至实际清偿之日止)。
